【34页】国际商业广场住宅项目可行性研究报告.doc源文档全文在线看 ㊣ 精品文档 值得下载

该产品在安全环保的前提下实现节能率以上，预计市场销售额 超过亿元，本 集团的高科技工业在目前能源日益紧张的时代，成立了 能燃气设备科技有限公司，研制出工和中国 通讯设备制造有限公司的商贸网点，打造完善的产业链条并且投资 成立福建五星级大酒店等。

集团还将在，建 设服务于整个长三角都市群的大型综合性旅游度假项目国 际桃园温泉度假区。

项目是集旅游五星级酒店温泉酒店大 型会所企业公馆酒店式公寓高级住宅等为体的大型综合性旅 游度假项目，该项目将以优越的地理位置，最齐全的业态，最先进的 经营管理模式占据长三角地区高端旅游地产资源。

第页共页 集团的物流码头商贸业在中国石材之乡南安水头市，打造 出中国石材之乡的龙头企业福建泉 第页共页 集团的物流码头商贸业在中国石材之乡南安水头市，打造 出中国石材之乡的龙头企业福建泉州市石业有限公司，该公司 占地亩，产品依托集团控股企业科技有限公司优越的地理位置，最齐全的业态，最先进的 经营管理模式占据长三角地区高端旅游地产资源。

项目是集旅游五星级酒店温泉酒店大 型会所企业公馆酒店式公寓高级住宅等为体的大型综合性旅 游度假项目，该项目将以集团还将在，建 设服务于整个长三角都市群的经营业绩骄人，目前两个酒店 年创收约亿元，集团旗下现在营业及在建的星级酒店还有 四星级商务酒店及五星级大酒店等。

部分内容简介部分内容简介大酒店四星级的 开业盛典又为酒店旅游业锦上添花，经营业绩骄人，目前两个酒店 年创收约亿元，集团旗下现在营业及在建的星级酒店还有 四星级商务酒店及五星级大酒店等。

集团还将在，建 设服务于整个长三角都市群的大型综合性旅游度假项目国 际桃园温泉度假区。

项目是集旅游五星级酒店温泉酒店大 型会所企业公馆酒店式公寓高级住宅等为体的大型综合性旅 游度假项目，该项目将以优越的地理位置，最齐全的业态，最先进的 经营管理模式占据长三角地区高端旅游地产资源。

第页共页 集团的物流码头商贸业在中国石材之乡南安水头市，打造 出中国石材之乡的龙头企业福建泉州市石业有限公司，该公司 占地亩，产品依托集团控股企业科技有限公司和中国 通讯设备制造有限公司的商贸网点，打造完善的产业链条并且投资 成立福建有限公司，占地余亩，拥有三个吨位的埠 头，该产业链年创收高达亿元左右。

集团的高科技工业在目前能源日益紧张的时代，成立了 能燃气设备科技有限公司，研制出工业用高效智能燃气设备， 该产品在安全环保的前提下实现节能率以上，预计市场销售额 超过亿元，本产品顺应时代发展潮流符合国家产业政策，是行 业中处于绝对领先的高科技产品。

集团的房地产业集团的房地产是集团支柱产业之， 已经形成了集前期策划工程管理销售及良好的售后服务和优质的 物业管理为体的开发经营与管理的模式。

先后投巨资在澳门香港 重庆浙江福建安徽河南等地建设集购物旅游娱乐 餐饮运动游乐文化酒店式公寓八项功能于体的城市国际商 业广场国际商业城市广场，不断打造中国城市商旅 首选，为缔造国内创新和专业的房地产集团倾情奋斗。

先后开发了 明等，累计总开发建筑面积超过万。

年月 第页共页 日在无锡举签下占地约亩的温泉度假区项目。

拥有 房地产开发有限公司浙江置业发展有限公司置业 发展有限公司房地产开发有限公司福建房地产开发有限 公司安徽置业发展有限公司等。

未来将以此模式陆续在上海 天津无锡等中国大中城市建设新项目，打造中国城市商业新典范。

香港集团十多年来在集团董事长先生的带领下，朴实经 营，稳健发展，在企业经营管理方面已经形成了以市场为导向的企 业核心经营管理体系。

伴随着集团大陆总部在上海的建立，香港 集团将成为中国最具影响力的多元化大型企业集团。

联盛集团董事长先生在年代初期就在福建开发了万平 米的家园万平米的大酒店等商住项目，尤其是从 年以来，集团利用自身的国内外商业地产资源，成功开发了万 平米的国际商业广场万平米的国际商业广场等项目， 以及在建的新城万平米的国际商业广场万平米的 商业广场等项目，积累了丰富的商业地产开发经验，并且同中国 房地产百强企业集团合作开发建设了厦门中心福州城市 广场郑州城市广场等近万的高档商住物业，累计总开发 建筑面积超过万，并在中国的商业地产界建立了广泛的人脉关 系，与国内外强企业乐购家乐福麦当劳肯德基中 国电影集团星美院线冠军溜冰场国美电器苏宁电器等知名商 第页共页 家建立了紧密的战略合作伙伴关系。

其中商业广场项目由集 团联合英国冠军滑冰场中国电影集团星美院线竞得项目的 土地开发权，体现了商业地产中订单式生产的最高层次。

项目开发商介绍置业发展有限公司 置业发展有限公司是香港集团在市注册的项目开发 公司，是为开发建设国际商业广场住宅项目而成立的专 业开发建设与经营管理的全资控股公司。

项目公司以中高层委派和 本土化人才相结合的人员构成，公司治理结构清晰，人员专业化素质 较高，部门制度健全，以香港集团的现代化垂直化管理方式为 基础，为住宅项目的顺利进展奠定了坚实的基础。

项目概况 项目名称国际商业广场住宅项目 开发单位置业发展有限公司 项目规划国际广场住宅项目位于市 地理位置优越交通便利周围基础设施完善，自然景色极佳。

项目 规划用地面积平方米，总建筑面积平方米。

其中地上建 筑面积为平方米，地下建筑面积为平方米。

住宅 项目规划为集高档生态宜居住宅高端商业配套于体的综合性建 筑。

由两栋点式高层和两栋板式高层及临街商铺所组成。

住宅为 第页共页 年淮安市房地产市场投资状况图 亿元 年 年 年 总投资额住宅投资额商业用房及其他 层商业及配套为层，地下层设计成停车场兼人防。

第二节项目市场环境分析 市房业税及水利基金 印花税及其他 二主营业务利润 加其他业务利润 减营业费用 管理费用 第页共页 财务费用 三营业利润 加投资收益 营业外收入 减营业外支出 加以前年度损益 政府补贴收入 四利润总额 减所得税 五净利润 第四章资金筹措计划及具体说明 本项目开发投资总额万元，资金来源于三个渠道 企业自筹资金占建设期投资额，约为万元。

银行贷款融资万元约占建设期投资的。

不足部分资金来源于前期销售回笼款。

取得销售许可证条件说明 根据市房管局发放商品房预售许可证条件规定按提供 预售的商品房计算，投入开发建设的资金达工程总投资的以 第页共页 上且建筑形象进度达到以上，并已经确定工程进度竣工日期 方可发放商品房预售许可证。

我项目预计在年月份 建筑形象进度可达到，完成投资达到万元，其中土地 款万元，拆迁费用万元，政府规费万元，建造成 本万元，即完成总投资的，已经完全满足市房 管局发放商品房预售许可证条件规定。

建设资金计划说明 完成地下建筑需投入的资金约为万元，此部分资金通过自有 资金万元来解决。

地上主体建筑和其他费用需要资金约为 万元资金，此部分资金通过土地抵押及在建工程抵押贷 款万元和自有资金万元及销售回笼款万元，合计 万元来保证供应。

本项目预计在年月份可以全面 预售，在本项目封顶之前预售计划销售面积的，可回笼资金 万元，足额解决本工程的资金需求还绰绰有余。

还款资金来源 本地块总建筑面积为，计划销售其的面积销售 额高达万元，现金总流入为万元其中自有资金 万银行借款万元销售回笼款万元，现金总 流出为万元总投资支出为万元还银行借款 万元交纳税款万元。

即净现金净流量为万元，故本 项目有充裕的还贷资金及较高的抗风险能力。

第页共页 抵押物说明 国际广场占地平方米，土地款为万元，按照 市相同地块的挂牌价格估算为万元万元亩，土地可抵 押贷款额约为万元。

本项目主体工程总造价约 为万，在建工程抵押贷款约为万元。

所以本项目通过 土地和在建工程抵押融资万元具有可行性。

第五章敏感性分析 盈亏平衡点总投资销售收入 不含自营部分 即本项目的销售率达到出售部分的时，项目即可 盈利多万元。

销售收入的变动对本项目进行敏感性分 析得知，在销售收入下降时，销售率达仍可盈 利多万元成本的变动对本项目的影响，在成本降低 时，销售率达仍可盈利万元以上在成本 降低时，销售率达仍可盈利万元以上。

上 述销售收入不包括出租的商业面积，该部分物业的市场价值 可理解为本项目纯利润。

另外本项目对成本控制好将能较好 减轻销售的压力。

第页共页 第六章项目风险分析 风险因素的识别 项目开发过程中主要存在如下风险 市场风险 市场风险是房地产开发中常遇到的重要风险。

它的损失主要表现 在项目产品销售路不畅，产品价格低迷等，以致产量和销售收入达不 到预期的目标。

细分起来市场方面涉及的风险因素较多，可分层次予 以识别，通常市场风险主要来自三个方面是市场供求总量的实 际情况与预测值有偏差二是项目产品缺乏市场竞争能力三是实际 价格与预测价格的偏差， 对于市场供求总量的偏差，首先将其分为供方市场和需方市场。

其风险可能来自区域因素替代品的出现以及经济环境对购买力的影 响等。

产品市场竞争力风险因素，又可细分为品种质量生产成本及竞 争对手因素等。

技术风险 拟采用技术的先进性可靠性适用性和可得性可能出现问题。

资源风险 在投资项目决策分析与