，会增加整体协 调工作 酒店服务设施需进步完善 项目机会 城市发 接待客户类型较低层次的客房接待，般性业务活动 酒店配套服务单，局限于客房服务，有茶坊洗脚坊等休闲 功能配套，缺乏餐饮宴会配套，更没有上档次的娱乐配套。

馆经协宾馆六大酒店和和邦俱乐部，这些酒店全部是 民营酒店，规模和档次较般，具体情况如下 酒 县酒店业及商务型酒店消费市场现状 县目前城区有蜀津大酒店津惠大酒店佳益宾馆丽津 酒店天福宾从多个方面可以得 出这样的结论，县的餐饮娱要是成都地区消费者因节假日而产生的大量假日旅游 经济为旅游业带来了巨大的发展商机。

年旅游人口达万 人次以上，而目前餐饮娱乐和酒店业却只能提供初级的消费平台， 硬件设施的不上档次和不上规模，服务内容和服务业态的初级使 的旅游经济潜力没有得到发掘，整个旅游业发展受到严重制约。

县政府机关每年要举行诸多政府工作会议以及大型企业的商务会 议没有合适的平台举行，大型文化演出活动和商业性展览演示也不 能顺利展开，硬件设施的不配套导致县整个会展经济无法良性发 展，在日益注重信息化发展的今天显得极不适应。

文化演出活动和商业性展览演示也不 能顺利展开，硬件设施的不配套导致县整个会展经济无法良性发 展，在日益注重信息化发展的今天显得极不适应。

约。

游人口达万 人次以上，而目前餐饮娱乐和酒店业却只能提供初级的消费平台， 硬件设施的不上档次和不上规模，服务内容和服务业态的初级使 的旅游经济潜力没有得到发掘，整个旅游业发展受到严重制要是成都地区消费者因节假日而产生的大量假日旅游 经济为旅游业带来了巨大的发展商机。

规模都无法通过现有消费平台得到很好的满足，最终导致产生大 量跨区消费主要以中高档消费为主，城市举办的河鲜美食节梨 花会柚花会荷花会及观鸟会等诸多大型主题旅游促销活动，以及 周边地区主部分内容简介部分内容简介政务性消费，商业性消费，集团性消费，无论是消费档次和 消费规模都无法通过现有消费平台得到很好的满足，最终导致产生大 量跨区消费主要以中高档消费为主，城市举办的河鲜美食节梨 花会柚花会荷花会及观鸟会等诸多大型主题旅游促销活动，以及 周边地区主要是成都地区消费者因节假日而产生的大量假日旅游 经济为旅游业带来了巨大的发展商机。

年旅游人口达万 人次以上，而目前餐饮娱乐和酒店业却只能提供初级的消费平台， 硬件设施的不上档次和不上规模，服务内容和服务业态的初级使 的旅游经济潜力没有得到发掘，整个旅游业发展受到严重制约。

县政府机关每年要举行诸多政府工作会议以及大型企业的商务会 议没有合适的平台举行，大型文化演出活动和商业性展览演示也不 能顺利展开，硬件设施的不配套导致县整个会展经济无法良性发 展，在日益注重信息化发展的今天显得极不适应。

从多个方面可以得 出这样的结论，县的餐饮娱乐性消费市场潜力巨大，特别是高端 消费市场空白是餐饮娱乐业发展的重要机会。

县酒店业及商务型酒店消费市场现状 县目前城区有蜀津大酒店津惠大酒店佳益宾馆丽津 酒店天福宾馆经协宾馆六大酒店和和邦俱乐部，这些酒店全部是 民营酒店，规模和档次较般，具体情况如下 酒店外立面形象般都较陈旧是多年前的老建筑，没有风格和 特色可言各酒店位置都在城区的边沿地段 接待客户类型较低层次的客房接待，般性业务活动 酒店配套服务单，局限于客房服务，有茶坊洗脚坊等休闲 功能配套，缺乏餐饮宴会配套，更没有上档次的娱乐配套。

客房数量间间不等。

客房挂牌价因为都不是星级酒店，挂牌价在 间，实际结算价为折 酒店管理较为粗放的旅社式管理 酒店经营状况般的开房率在之间，也提供些 钟点式服务五项目分析 项目优势 地处商业中心旺地，地理位置显赫 城市标志性建筑，具垄断性和唯性，个性突出 整体规模较大设计现代配套功能完善，具有强大竞争力 已有著名金融机构工行支行入驻，可提升大厦形象， 完善酒店金融服务功能 项目劣势 工商银行县支行占据定面积的办公用房，会增加整体协 调工作 酒店服务设施需进步完善 项目机会 城市发展形象提升和投资软件环境改善是政府大力提倡和重点 支持方向 强大的酒店消费市场需求 酒店行业规模化品牌化及多元化服务是当地市场空白 项目威胁 消费和投资理念的引导是决定项目成功的关键 结论通过以上优劣比较可以看出本项目具有较强的唯性和较 强的综合性优势，只要通过合理的具有针对性的形象包装和理念引 导，将成为县的标志性地产项目，其社会效益和经济效益都能得到极大的体现。

六项目定位 针对县目前在高档商务餐饮娱乐中心平台空白的现实，我们建 议将项目定位成县四星级豪华配置的产权式酒店和高档商务餐饮 娱乐消费中心。

形象定位首席四星级商务酒店 功能定位集住宿餐饮娱乐和商务活动为体的城市时尚中 心 客户定位政务性消费较多的官员大型企业集团民营企业主 管私营业主 七项目开发经营理念和规划特色 项目开发经营理念 强化硬件建设，高档化。

主要表现在采用新思维，新材料和 新工艺，设备和设施都力争流，突出地方风物情韵和民族文化氛围 成为现代城市中心观赏景观。

提高科技含量智能化。

在众多硬件设施中大量采用电脑控 制，自动操作提高管理效益。

品牌意识个性化。

主要表现在装饰装修环境，服务内容营销 能够以专定位，以特扬名，以异取胜，从而形成可贵的 无形资产，为企业增值和市场份额扩大做出贡献。

强联合发展战略。

以著名酒店管理商作为项目管理品牌顾问，以品牌引导提升项目的市场形象和品质。

服务星级化，规范化。

通过品质服务商的加盟，突现项目四 星级服务水准，增设科学规范的服务系统，突出特色经营。

实施现代管理网络化。

树立以市场为中心的观念，依靠信 息和数据分析形成电脑网络，强调管理人员的知识化与专业化，针对 城市消费特征，努力提高特色化营销，促进项目营销管理的融合性。

经营特色化。

结合当地旅游特色，使酒店经营与地方特色相 融合，提高酒店知名度和品牌形象。

二项目规划特色 规划设计目标 本项目要建设成为城市商务餐饮娱乐中心，提供星级服务 和配置的集合型服务平台。

本项目要在档次上和规模上突现个性在硬件设施和软件服务 上有别于目前的所有酒店，以四星级为配置标准，使项目具 有超前性，艺术性环境温馨配套完善服务个性化。

规划构思 功能分区 大堂接待区大堂 项目由三大区域组成住宿区星级客房 公共配套服务区商业裙楼 环境结构 本项目规划的环境结构是个有机整体，以客户需求动线为骨架， 以层次分明的景观装饰梯级相连，配以各区域的特色，保证星级中 心这设计意念的实现，使区域性休息活动与娱乐活动明显的空间 界限，有利于安全防卫功能，而不失功能的整体性，本规划将公共娱 乐设施集中设置，特别将商业设施集中在裙楼内，在功能避免了对休 息区的干扰，又保证了足够的繁荣度。

配套功能设施 在空中厅上建立海玉大中华特别商务会所，方便经商业主 与政界 以全新的会所概念为契机强化物业的功能定位 在空中餐厅上建立海玉大中华商务会所提供特别商务私家会 籍，方便经商业主与政界，金融界人士交流沟通，会所设小酒吧， 咖啡座，供会员专用，保证独享性，有利于提高物业档次。

确定强强联合的名牌策略 海玉酒店邀请众多名家参与物业管理的各项事务 如餐饮名店巴国布衣餐饮服务公司等 酒店管理假日或锦江酒店管理公司 品牌装修设计公司 品牌服装店品牌娱乐管理公司 希望集团三旺集团伍田集团纳爱斯集团等知名企业协 议接待点 中国电信电力公司联通公司等特约服务联盟 造势运动与特殊营销相结合 形象宣传以品质品味为主题，以尊贵财富中心为诉求，突出酒店的档次星级豪华商务酒店作为宣传的目标。

针对几类主流 群体，进行隐性化销售，强化他们的需求满足感。

主题卖点 年投资回报 凡购买海玉酒店产权套房之业主，可凭业主卡享受价值为投资 总额的星级客房住宿和餐饮服务冲抵现金优惠权。

即业主入 住星级客房仅支付房价的现金，其余部分可凭卡冲抵。

当业主 进行餐饮消费时，可凭业主卡享受餐饮服务消费额的现金冲抵 权。

履约公证投资有保障 首席四星级酒店 尊贵需要体验铂金卡金卡贵宾卡冲值消费惊喜多多详 见策划案。

九项目投资价值分析 项目成本投资投入预测 项目成本投资投入预测表 项目名称工程量单价元金额万元备注 资产收购 收购成本 收购费用 改造成本 设计费按工程造价 改建工程 装饰工程 客房配置 电梯工程单价万元，共部 水电智能安防 空调锅炉等配套设施含安装费用 其他预提费用按照改造成本计提 经营流动资金预提 合计 二项目现金流量表见附表 编表说明计算期年 客房约总面积平米，单间客房面积平米，客房总数 个标准间 客房均价元天标间，第年入住率，第二年业务在 第二年的基础上增长第三年在第二年的基础上增长第年 在第三年的基础上增长第五年在第四年的基础上增长第 六年回到入住率，之后按照个周期为年的循环 餐饮消费率，餐饮元人天娱乐消费率，娱乐 次性消费金额元人天。

第年收入计算 客房收入万元 餐饮收入万元 娱乐收入万元 财产处置含楼铺面和辅助建筑铺面扣除土建及相关费用后 产权式酒店出售 消费卡收入钻石卡铂金卡张 金卡银卡 消费卡不计入纳税总