和建筑材料进场带来不便，所以施工难度系数高，应 着重考虑安全措施。项目优势和风险分析 项目优势分析 交通条件优越 襄渝铁路省道穿境而过。全县拥有铁路运营里程公 里，公路通车里程公里，内河航道里程公里，公路通村率 达到。 基础设施健全 项目所在区域已对供水供电排水道路等城市基础配套设施 均做了总体规划，并且供水供电排水道路等城市配套设施将分 步实施到位。 人们对新建市场的迫切需求 西关农贸交易市场系原紫阳县农机厂解体后，在原有闲臵厂房的 位臵进行改造，使之成为简易的固定摊铺，剩余空地搭设钢架塑纤瓦 蓬，使之形成不规范的权宜性农贸交易市场。存在的问题如下是 场地面积有限，加之其东西走向狭长摊点密集人行通道长而狭窄， 人流量大，同时场所内既无完善的辅助设施，又不具备消防安保条件， 旦出现突发事件，人员根本无法疏散撤离，是个不可低估的安全 隐患二是该市场承担了全县城大部分人口及辖区乡镇部分商户的蔬 菜农副产品集散供应，每天上午往来人流是人头攒动，安全问题尤 为突出三是仅在有限的经营场地，根本无法给农民提供宽敞的经营 空间，使得部分农民只能沿街兜售蔬菜水果，既影响市容市貌又污 染环境卫生，还会挫伤农民种菜的积极性，诸多因素都是制约经济发 展的客观原因。为了从根本上解决这问题，拟在原农贸交易市场西 北新建西关农贸交易市场。项目风险分析 任何项目的实施都具有定的风险。在该项目的实施过程中，主 要存在以下风险 市场收益率低 农贸交易市场带有很大部分公益性质，为实现政府所要求的菜 篮子工程建设。市场建设的资金投入往往是投入大收入小，致使 市场日渐破败，改造之后其经济效益不升反降的现象很可能出现。农 贸交易市场的盈利模式单是致使市场收益率低的另重要原因，目 前农贸交易市场的经营收入是以租金收入为主，由于市场租金提升有 限，市场经营规模难以扩大，使市场的租金收入难以得到提升。 市场竞争加剧，新型商业业态分走客源 随着大型超市购物广场连锁专卖店生鲜超市以及便利店的 增加，以及部分农贸交易市场实行农改超经营模式，它们以其优 越的地理位臵，优质的服务，整洁的环境，齐全的商品吸引着大批经 营户和消费群体，这对西关农贸交易市场会造成很大的冲击。 结论和建议 结论 建设农贸交易市场是实施我国十二五规划中发展区域化物流 中心的重要内容，也是紫阳县城商贸活动实行规范化管理，整合布局， 云集商户培育营销大户，增强对全县村镇的辐射和对外地客商的吸 引力凝聚力，形成大市场大物流大品牌，更好地促进全县经济 快速发展的个重要措施。 房地产开发有限公司依托自身优势顺势而上，按照县 城规划和政府引导，着力打造规范化的农贸交易市场，必将成为县城人们生活需要的活动中心和全县农副产品的集散地，从而促进商贸和 运输业的发展，对增加就业岗位创造个服务平台，具有定的社会 效益和经济效益，对紫阳县的社会经济发展和人们生活水平的提高将 起到定的促进作用。 该项目的建设符合县城发展的总体规划，位臵优越，交通便利， 项目的总体规划方案节能环保安全消防等均符合设计规范。 项目的资金筹措方案基本落实，项目建设的基础条件基本具备，建议 尽快立项实施。 建议 组建精明强干的技术队伍或聘请专业项目管理专家进行技术 指导，力求降低成本，减小投资风险。 应加强对建设资金的筹措力度，确保工程建设资金的需要。合 理科学地做好施工现场设计和工期安排。 加强销售宣传力度，做好市场商铺的售前售中售后服务。 ④政府应出台进场经营的优惠政策，随时做好市场调查，通过 媒体发布预租商铺的信息和广告，促进出租合同的签定。汇集果蔬信 息，使企业在市场经营中不断发展壮大。申报单位基本情况 项目单位及法人 项目单位房地产开发有限公司 法人代表林紫坚 公司地址陕西省安康市紫阳县城关镇城焕路号 企业概况 房地产开发有限公司成立于二年八月，注册资 金万元，属私营股份有限公司，前身是林紫坚先生年在 澳大利亚成立的紫津投资开发有限公司。该公司位于陕西省安康市 紫阳县城关镇城焕路号，经营范围为房地产开发经营房屋工 程建筑物业管理服务建筑安装业建筑装饰业等。 年公司投标承建福厦高速公路莆田段，施工里程公里， 总造价亿元，公司按期保质的完成建设任务，获得部优省优最 佳公路奖。 年在福建厦门的厦门旺森房地产开发有限公司联合开发了 南湖明珠高档住宅小区，总建筑面积其中年竣 工交付使用，年竣工交付使用，年竣工交 付使用。 年在湖南长沙与东亚地产有限公司联合开发的以别墅和综 合楼为主的东亚早安星城及东亚苹果社区，总建筑面积， 其中东亚早安星城于年竣工交付使用，东亚苹果社 区总面积，年已建，在建。 年在陕西省紫阳县开发汇福苑小区，在面临的主要风险 西关农贸交易市场建设项目的风险分析贯穿于项目开发建设和 项目建设后维护运营的全过程，着重研究和识别的风险包括 工程风险 工程风险主要为气候水利条件异常，导致施工不能按计划 进行工程地质条件与原勘察资料发生重大偏离，导致工期延长。 工程量及投资增加。 融资风险 资本金和债务资金不能及时到位，或者原定的融资方案发生变 化，导致资金供应不足，影响工程建设。 外部协作条件风险 外部配套设施中交通运输条件供水供电通讯等主要外部 协作配套条件发生重大变化，给项目建设和运营带来困难。 运营管理风险运营管理中的风险主要来源于农贸交易市场的业务风险。 农贸交易市场本身存在着较高的风险，主要风险有以下几个方 面 生产安全风险。农贸交易市场人流量车流量较大，容易滋 生安全事故，若安全措施没有做足，则形成风险基础。 农产品质量风险。农贸交易市场的农产品来自众多农户和企 业，质量参差不齐，市场准入把关不严或检验监管不到位，则容 易产生质量安全事件。 农产品市场风险。农产品生产状况和销售方式。农产品需求 变化农产品供求环境构成了农产品市场风险。由于农产品生产方 式农产品成本效益生产品种和销售方式的不同，农户和企业要 承担市场风险水平不同，同时农产品供求环境的不稳定，也加大了 农产品市场风险发生的概率。农产品市场风险因素贯穿于农产品供 求系统及其环境的各个方面。因此，能否建立完善的市场机制，引 导农户和企业合理高效生产，是增强抵抗市场风险的基础 ④租金的收取。主要表现为租户经营不善无力缴纳租金而蒙受 的损失。 欺诈行为。为牟取利益而进行的有预谋的欺诈行为时有发 生，做好各项防范工作是预防的关键。 政策风险 社会经济条件发展发生变化或是政府政策作出重大调整，导致 项目原定目标难以实现甚至无法实现。 风险程度分析 西关农贸交易市场建设项目将风险程度按灾难性风险严重风险较大风险般风险分类，编制成项目风险因素和风险程度分 析表，如下表所示。 表项目风险因素和风险程度分析表 序号风险因素名称 风险程度 灾难性严重较大般 工程风险 资金风险 资金来源中断 资金供应不足 外部协作条件风险 运营管理风险 政策风险 从以上分析可知，本项目主要在运营管理方面存在较大风险， 其余风险均表现为般。对本项目进行投资具有定的风险性，但 概率较小。只要对风险采取及时有效和适当的防范，或采取定 的补救措施，可以降低风险的发生概率，或减小风险的损失，减少 投资者的投资风险。 防范和降低风险措施 为了进步规避风险，降低风险损失，本项目风险防范对策主 要包括 及早安排资金来源与到位计划，并与建设单位整体的债务偿 还计划相结合。 加强项目实施过程中的工程监理和财务管理，严格控制建设 投资。编制详细的资金使用计划，既保证工程进度支付，又降低财务费用。加强工程设计概预算控制和决算审计等管理工作，降低 工程投资。加强地质自然灾害的预防预测工作，使工程施工的 未预见风险降至最低。 通过贯彻决策民主化科学化制度化的原则，依靠增强自 身实力来降低政策变化带来的风险。本项目应在充分研究论证的基 础上，广泛听取社会各界的意见和建议，减少决策失误。 运营期间的风险防范措施。运营期间，应该严把生产安全和 产品质量关，完善市场各项制度，照章执行，规范市场管理，做好 各项宣传教育工作。 建设单位应多渠道多形式的吸引人才，壮大自己的专业管 理队伍，降低管理风险。充分发挥在人才政策设施环境等方 面的优势，建立灵活的内部激励机制。 以上的风险防范措施，可以有效的降低风险发生的概率。 通过分析本项目所面临的风险因素，研究可以采取的风险防范 措施，能够得出对开发商来说项目建设风险较小的结论，开发商可 以按照基本建设程序落实项目建设的各项工作。 经济社会效益分析 本项目建设的经济社会效益具体表现在 该项目建成后使原有市场面积扩大倍以上，能从根本上解 决菜农卖菜无地点的难题。建成后的新市场配套设施齐全，人行交 通方便，增加了市场容积，扩充了交易空间，改善了贸易条件，营 造了舒适环境。同时，市场投入使用后，可杜绝菜农因无处卖菜而 沿街兜售的情况，能有效优化市容市貌，净化环境卫生，提升城市 品位。该项目的开发建立在紫阳县良好的自然生态和资源条件，以 及已经初具规模的农产品生产和贸易的基础上，项目建设将有利于 合理扩大资源的开发利用程度，将分散无序及环境差的农产品交 易整合起来，提高紫阳县的各种蔬菜水果家禽水产干货等 特色农副产品的商业价值，更好的实现农民和企业的经济利益。 该项目的建设有利