市场等还有些可改造成培训中 心配送中心现代服务业孵化园区等等。

综上所述，无论是深圳市还是宝安区，在发展现代服务业，尤其 是在发展商贸服务和文化产业，建设集聚基地等方面，都给予了高度 的重视，并在政策扶持和导向上做出了积极的努力，为本项目的规划 建设创造了良好的宏观环境氛围。

第二节项目建设的微观背景 本项目选址在深圳市宝安区西乡街道河西工业村，之所以选择在 此，主要是综合考虑宝安区和西乡街道当前良好的微观环境。

宝安地处穗港深黄金分割点上，深圳市关于珠三角小时 商业圈的规划，将会给宝安带来前所未有的发展机遇。

作为连通珠 三角城市群的交通枢纽，宝安已基本形成陆海空立体交通网络， 具有发展物流产业的良好地理条件以及发展大型商贸产业的受众群 体基础。

宝安区商业持续兴旺，市场规模不断扩大。

社会消费品零售总额 由年的亿元增长到年的亿元，年增长率直 保持在以上。

全区共有商业网点万多个，其中经营面积 平方米以上的大中型网点个，营业面积在平方米以上的大中 型批发市场个，形成了以沃尔玛家乐福天虹商场苏宁电器 海雅百货国美电器好百年等多家知名品牌企业为龙头，拥有 大型现代先进超市专卖店购物中心和主题商场为结构的多种商贸 业态。

与此相对应的，西乡汽车交易市场沙井电子专业市场观澜体 育休闲用品专业市场公明专业内衣市场大浪服装专业市场福永 家居专业市场等六大专业市场的规划和建设，已经纳入宝安区十 五发展规划，将成为宝安发展现代商贸服务集聚基地的重头。

而在文化产业群规划上，位于西乡劳动村的深圳创意产业园福永 的劲嘉印刷园观澜版画基地深圳职业技术学院宝安校区四大项目 将形成宝安区文化产业的基本格局。

尽管如此，对比深圳市其他各区的文化与商贸服务产业规划布局 和宝安区的规划可以发现，宝安区目前尚没有个以珠宝首饰和工 艺礼品为主题的大型集聚基地。

从当前深圳市已经形成规模和正在 规划建设的类似项目来看，东部有罗湖水贝珠宝首饰基地和笋岗工艺 品基地中部有福田沙尾的世纪工艺品文化广场而占据深圳人口最 多面积最大位置最重要的西部，却没有个像样的集开发生产 商贸和休闲消费为体的基地，这是不符合市场发展需要的。

随着深 圳时尚版图的扩张，将深圳的繁华都市中心有效延伸到宝安，已经势 在必行。

年以来，宝安中心区建设的加快，大铲湾港的即将建成投产， 深港西部通道年通车，都是深圳西部国际化的鲜明符号。

消费 力巨大的宝安同样在成熟城区内需要以特定文化主题引领下的大型 文化产品与产业商贸集聚基地。

因此，综合考虑区域优势地理位置 建筑品质业态组合营商氛围等因素，西乡街道河西工业村都是开 发和改造成为主题文化产品与商贸集散地的首选。

第三节项目的市场环境分析 本项目选择的珠宝首饰与工艺礼品行业，具有十分巨大的市场前 景和广阔的发展空间。

而以此为主题形成的及产品开发制造和销售 为体的集聚基地，不仅可以吸引周边地区的消费群体，还可以利用 其所处的优越地理条件，吸纳更广泛地区的采购受众，并且使项目成 为人们日常休闲娱乐和学习的重要场所。

首先，随着中国国民经济和珠宝产业的高速发展，到年， 中国将成为世界奢侈品消费大国，仅中国有珠宝消费需求的群体将超 过亿人，每年的消费需求超过上千亿元众多世界知名珠宝名牌， 更是非常看好中国的消费市场及制造环境，对强势进入中国市场跃跃 欲试。

而深圳黄金珠宝企业的国内市场销售额约占全国，市场占 有率居国内第。

深圳珠宝产业年产值在亿元以上，生产能力占 国内珠宝市场以上。

可以预见，珠宝产业将成为深圳经济腾飞 新的增长引擎和城市名片。

然而，从目前深圳市珠宝产业布局来看，大都集中在中港国际珠 宝城水贝工业区沙头角工业区等东部地区，其中水贝工业区又占 到全市珠宝生产和交易的七成规模，预计年产值将超过亿 元，在全国珠宝行业处于举足轻重的地位。

相比之下，面积人口 消费能力以及交通条件在深圳都居第位的西部地区，却没有个同 类型的集散地。

再反观水贝片区，尽管在珠宝首饰产业方面已经形成 如此巨大的规模，但现有的厂房大都是上世纪年代的建筑，外表陈旧，区内道路狭窄，已经不适应大规模发展的要求。

区内临街楼 和厂房楼大部分以汽车维修装饰材料和杂货店为主，与珠宝商 业等经营环境难以相容。

由于规划建设年代的局限性，这个片区的城 区基础设施建设水平和容量已严重不适应城市经济和社会发展的需 要，已经成为发展的瓶颈，区域的发展将面临全面改造升级。

从这个 意义上说，罗湖的珠宝产业集聚基地在基础设施起步上并不比宝安具 备更优越的条件，而且随着深圳经济发展中心逐渐西移，为项目在宝 安建设和实施将创造良好的市场环境氛围。

与珠宝行业相同的，深圳工艺礼品行业经过年发展，已成为 优势产业，展示了巨大的市场前景。

年底，深圳该行业有企业 余家，年销售额亿元，占全国同类工艺礼品的份额， 深圳事实上已成为中国工艺礼品制造和交易中心。

而全世界工外，借 助道路翻新，将现有园区的市政管网系统进行次翻新改造，将露天 管线全部变为暗埋管线。

在排污方面，将集中整理现有管线，结合建设公厕，集中处理全区的污水和垃圾。

建设集中垃圾处理中转站。

除上述考虑之外，对于园区内重点街道和景点，如主题广场特 色酒吧街等，应设立景观照明，以营造浪漫氛围。

园林绿化规划方面，由于本园区公共露天面积并不多，因此 不宜采用大面积草坪和花园，而是应重点选择小品型雕塑喷泉绿 化和垂直绿化，尤其是配合特色街道的改造，在街道中布置相应的树 木攀爬植物花卉和小型喷泉等，使游客和客商在游览和交易参观 过程中，感受到来自身边的亲切和不同风格的异域风情。

屋顶绿化也是本项目考虑的个重点，由于园区内建筑高低错 落，由条件将屋面改造为花园，并在花园内设立特色休闲餐饮等设 施，为客商和游客提供交流和休息的良好环境。

第三节项目总投资及构成 本项目总投资预计为人民币万元，全部由项目建设单位 自筹。

项目各功能划分和相应的投资构成参见表。

按功能划分的项目投资构成表表 序号功能区项目名称占地面积建筑面积投资总额万元 生产加工区 珠宝首饰加工厂 工艺礼品与玩具加工厂 展示交易区 珠宝首饰展示交易区， 工艺礼品展示交易区 家居饰品展示交易区， 玩具及动漫产品展示交易区， 民间创意展示交易区， 拍卖中心， 文化旅游区 文化主题广场含园林景观 酒文化与特色酒吧街 含园林景观 ， 动漫主题体验区， 休闲会所与俱乐部 教育研发区 创意设计中心 培训中心 公共服务区 珠宝首饰质量鉴定中心 会议与创意演示中心 设计师公寓， 物流服务中心， 园区管理中心含市政电子 商务平台消防等 合计， 本项目分四期，共年建设完成，各期投资构成参见表。

按建设期划分的项目总投资构成表表 项目建设期起止时间总投资万元 期年月至年月， 期年月至年月， 期年月至年月， 期年月至年月， 合计年月至年月， 第五章项目经济效益分析 本项目综合修缮建筑面积为，平方米，修缮后的园区内物 业租金等综合收益均价有望达到元平方米，原合约租金价格为 元平方米，仅租金项年收益约为，万元，项目采取滚动方式发 展，自项目启动至前期收益变现，前期所投资金约为人民币，万 元，按年不变价累计滚动发展之资金成本，项目投资回收期约 年。

项目建成后，年资金收益率约为。

其中按项目产能计，每年交易额高达人民币亿元。

同时 解决中高收入就业，人，对当地就业人才及智力储备现状有较 大改善。

第六章项目的运营与管理 第节项目管理模式 本项目采用委托专业商业管理公司模式进行管理。

即项目建设单 位在完成项目规划立项和基础设施改造建设后，项目的招商和运营 管理委托专业的商业管理公司负责。

此管理模式将充分发挥专业公 司人员和技能的优势，突出专业的人做专业的事，从而确保项 目能够在开始就按照正确的方向开展。

除此之外，项目将合作作为管理的主要形式。

其中，将重 点与专业的行业协会和商会合作，目的是扩大项目的影响，借助已经 具备相当实力的社会权威机构，帮助进入园区的商家主动扩大和挖掘 市场机会。

例如，项目建设单位与深圳世界贸易中心会开展合作，将 项目列为该组织面向国际市场的重要出口展示和供应基地与中国工 艺美术学会旅游纪念品专业分会合作，将项目作为该学会的教学研 究和交易展示基地与深圳市旅游局和各主要旅行社合作，将本项目 列为深圳市涉外旅游景点之等等。

通过上述合作，方面扩大了项 目的影响，同时为进驻项目的商家提供了更立体的多层次服务，获得 市场实惠，反之又促进了项目的影响和招商。

第二节项目营销管理 本项目的服务对象分为专业和普通消费群体两类。

所谓专业群体主要指业内制造商批发商和设计商等，其根本的 目的，是通过进入园区而获得更好的产业氛围和条件，并更直接地进 入市场。

因此，针对此部分群体的营销主要是宣传本项目的专业管理 与专业的合作伙伴。

这些都会使其认可项目所营造的强烈的商业和产 业氛围。

所谓普通消费群体主要指参与项目提供的各类文化娱乐和休闲 购物活动的群体。

对于此类对象，项目营造的特色文化氛围和良好的 购物休闲环境将作为重点宣传和营销卖点。

包括特色酒吧酒文化专 区动漫体验培训与讲座以及购物休闲等内容。

因此，项目在营销 方面没，将通过举办些具有影响力的活动来聚拢人气和关注。

同时， 围绕项目主题展开的促