上海虹口嘉和大厦项目可行性建议书.doc在线文档共20页 ㊣ 精品文档 值得下载

与文化相凝结的人性空间 北段以多伦路二期项目虹口足球场交通枢纽综合开发项目商圈为中心， 辅以休闲餐饮综合商业服务设施及商务酒店高级酒店式公寓等商务 办公楼宇，形成集 四川北路中段生态与商贸融合的黄金腰带 中段充分利用轨道交通东宝兴路站和溧阳路站的交通优势，以及俞泾 浦的亲水特色，依托已建成的四川北路绿地，建成以电子娱乐物中心旗舰 店营造繁华的商业氛围，且辅以大量品牌专卖店，支撑南段消费该地段腹地江建造部分高档智 年，四川北路新轮改造全面启动，区政府借鉴吸收 麦肯锡尼尔森等国际著名咨询公司和著名高等院校的研究成 果，制定完成了四川北路商业街功能和形态规划。

此次规划范围南起苏州河北至鲁迅公园东起四平路吴淞路 西至轻轨河南北路，规划面积平方公里规划坚持形态建设和 功能开发相结合，商业文化旅游体育等资源相融合，推进 南中北三个功能组团开发 南段北苏州河路海宁路 中段海宁路海伦西路 北段海伦西路虹口足球场。

四川北路南段简介时尚休闲的苏州河北岸 南段位于苏州河畔到海宁路之间，同时与北外滩外滩 四川北路南段简介时尚休闲的苏州河北岸 南段位于苏州河畔到海宁路之间，同时与北外滩外滩 相连，接近繁华的南京东路，处于黄浦江与苏州河的交汇处， 将建成时尚休闲的国际名品走廊以大型购 南段北苏州河路海宁路 中段海宁路海伦西路 北段海伦西路虹口足球场。

州河北至鲁迅公园东起四平路吴淞路 西至轻轨河南北路，规划面积平方公里规划坚持形态建设和 功能开发相结合，商业文化旅游体育等资源相融合，推进 南中北三个功能组团开发司和著名高等院校的研究成 果，制定完成了四川北路商业街功能和形态规划。

商业。

年，四川北路新轮改造全面启动，区政府借鉴吸收 麦肯锡尼尔森等国际著名咨询公部分内容简介部分内容简介上海的中心城区商业， 成为上海这个国际化消费大都市的核心圈商业。

年，四川北路新轮改造全面启动，区政府借鉴吸收 麦肯锡尼尔森等国际著名咨询公司和著名高等院校的研究成 果，制定完成了四川北路商业街功能和形态规划。

此次规划范围南起苏州河北至鲁迅公园东起四平路吴淞路 西至轻轨河南北路，规划面积平方公里规划坚持形态建设和 功能开发相结合，商业文化旅游体育等资源相融合，推进 南中北三个功能组团开发 南段北苏州河路海宁路 中段海宁路海伦西路 北段海伦西路虹口足球场。

四川北路南段简介时尚休闲的苏州河北岸 南段位于苏州河畔到海宁路之间，同时与北外滩外滩 相连，接近繁华的南京东路，处于黄浦江与苏州河的交汇处， 将建成时尚休闲的国际名品走廊以大型购物中心旗舰 店营造繁华的商业氛围，且辅以大量品牌专卖店，支撑南段消费该地段腹地江建造部分高档智能办公楼和高级居住小 区。

四川北路中段生态与商贸融合的黄金腰带 中段充分利用轨道交通东宝兴路站和溧阳路站的交通优势，以及俞泾 浦的亲水特色，依托已建成的四川北路绿地，建成以电子娱乐商圈为中心， 辅以休闲餐饮综合商业服务设施及商务酒店高级酒店式公寓等商务 办公楼宇，形成集五星级宾馆商业娱乐休闲和高档商务住宅为 体的，具有海派文化背景的商务休闲中心。

四川北路北段历史与文化相凝结的人性空间 北段以多伦路二期项目虹口足球场交通枢纽综合开发项目 为支点，开发车站经济，建成集交通枢纽高档别墅群特大型摄取 服务中心，高档酒店娱乐体育休闲为体的高雅休闲娱乐圈 文化旅游区和高档办公居住区。

其中，多伦路文化名人街二期项目规划范围东至四川北路南抵海伦 西路西临明珠线期北接东江湾路。

以多伦路鸿德堂为中心建设文化 雕塑广场，延续多伦路文化气息之余，提供现代中国艺术户外集中地艺 术家与游人的精神沟通汇点，建成具有文化特色的历史悠久建筑和风貌街 区。

此外，大柏树工贸中心区集家电家具装饰用品钢材等 专业市场集聚起物流商流人流多伦路文化名人街亦雅亦俗， 观光展览休闲娱乐等功能融为体提篮桥商圈东大名 路航运街以航运交易专业服务特色休闲满足客商消费者需 求商业副中心格局逐渐显现连锁专卖邮购市场等业态 日益成熟，填补上了传统商贸业空白。

虹口区房地产市场概况 虹口区房价在经历了年开始的急速上升，及年初 大部分楼盘月平均价格较上月有元平方米左右的增幅后，现在区域总体房价保持稳定，重要的原因是目前在售的房源大多 数为大面积房源，个别楼盘还出现了滞销状态。

位于杨树浦路的 滨江雅墅临潼苑定位在叠加式别墅小区，在售平方米 的房源，价格维持在元平方米，去年开盘至今仍 剩余多套在售。

尽管位于北外滩区域，附近有上海之星摩天 轮，但总价在万元之间，加上周边环境不理想，还是 难得购房者青睐。

据目前的不完全统计，月份开始，虹口区有大量房源陆续 上市。

主要分布在三个板块，即北外滩板块四川北路板块和轨 道交通三号线沿线板块，凉城板块没有新房源推出。

北外滩板块 的房源仍然以大房型为特色，该板块内只有中虹明珠苑推出的房 源面积相对小些。

四川北路板块内凯润金城国际明佳城也以 大房源为主。

唯有轨道交通三号线沿线楼盘推出的房源面积比较 适中，逸居虹口面积最为紧凑。

此外，虹口区下半年上市的房源 虽然数量多，但房价继续走高。

虹口房价猛涨，浦江两岸改造和江边地段稀少是主因。

大连 路延安东路隧道使得北外滩与陆家嘴联系紧密与此同时，虹 口区缺乏地铁等快速轨道交通的现状，也将随着号线等 建设而得到改变。

交通网络的改善促进了虹口高档楼盘的汇聚， 外滩江景更是诱人因素，虹口区特别是北外滩的房价走高已是 不争事实。

不过，在良好预计的背后同样存在较大市场风险。

虽然有 规划支持，但个月猛涨成确有过速之嫌，透支未来购买力 的可能性非常大。

虹口地域差异较大，相比起黄金地多，些房型差单价高环境欠佳的楼 盘目前已有疲态。

北外滩四川北路板块情况 价格变动情况自年下半年起，虹口区的房价已接近黄 浦静安等中心城区，北外滩规划的启动造就了均价元 平方米的恒升半岛国际中心大厦，以及最高价达元平方 米的临潼苑，四川北路新规划的出台使得国际明佳城的大房型每 平方米售价也突破万元。

板块分析该板块从地理位置上说，算不上中心城区，然 而房价却明显高于地理位置近似的闸北区。

房价上升的主要原因 是四川北路新规划的出台和北外滩规划的启动。

显然，板块价格已过渡透支市政规划的利好因素，随着今年 大体量的经济适用房及周边区域的新房源上市，如此高价能否保 持甚至继续攀高值得怀疑。

凉城板块 价格变动情况品新筑年月均价仅为元 平方米，到年末上升至元平方米且销售空良辰世家 年月均价元平方米，月中旬最后批房源推出时均价 升至元平方米而丰华家园今年初开案即摸高至元 平方米。

板块分析在北外滩周家嘴路沿线楼盘售价大幅上扬的 影响下，作为区内房产起步最晚硬件配套最差的楼市，自 年年中起也频频上演房价三级跳，在区域内交通生活配套 都没有明显改善，近期又无市政利好消息且年末供需平衡的情况 下，如此涨价，只能说是借了自己身处虹口的光。

四平板块 价格变动情况位于四平路四达路口的世博花园年 月中旬近售罄时全装修房均价在元平方米左右，而同时位于四平路新港路口的金轩大邸尾盘均价在元平方米左 右，虹口足球场附近的花园城二期月底均价元平方米 左右，而花园城三期下月开案价格为元平方米。

板块分析本板块年虽然也经历了较大涨幅，但 其中大部分的上涨是基于全市楼市价格整体上扬，同时房 源供不应求的情况，而且在交通生活配套设施方面都比 较便利，以这个售价来看，相对本区域其它板块，泡沫较 少。

竞争性楼盘研究 我们对虹口足球场及四川北路周边的项目进行了市场调查， 选取和嘉和大厦接近的楼盘进行逐比较如下 高级住宅 凯润金城，四川北路东宝兴路，共栋，栋住宅， 栋商办楼为商铺，现出售号楼住宅共层， 建筑面积平方米，价格 元平方米 简评位置目前成熟位于四川北路北段商业区， 物业价值应高于嘉和大厦。

花园城三期，花园路中山北路，住宅小区，建筑面积 平方米左右，价格元平方米平均 简评位置处于内环线外，目前和嘉和大厦位置不相 上下，但长远看位置比较适合住宅，商务氛围逊色于嘉 和大厦所处区域，价值应低于嘉和大厦。

酒店式公寓 国际明佳城，四川北路公园内湖畔衡水路，层，以平米的小户型为主，全装修，价格元平 方米，该项目已基本售磬 简评位置佳，位于四川北路的绿地边缘，闹中取静， 但交通条件欠佳周围路比较窄目前价值应高于 嘉和大厦 民达大厦，四川北路多伦路口，户型面积平方米左 右，价格元平方米 简评多伦路是上海保护的文化旧里，比较有文化气 氛，但出行环境都略逊色于嘉和大厦，价值比较接近。

商铺 荣欣大厦，四川北路多伦路路口，楼是商铺，楼 租金元天，售价元平方米 位置目前优于嘉和大厦，但是发展潜力不足根据现 场报价，最高价是元平方米，估计均价在 元平方米左右 本项目业态定位 嘉和大厦已经开工建设，功能定位完成。

其办公楼定位于全 装修的办公和酒店式公寓，层裙房为商场，定位是合理的。

本项目价格定位 通过对竞争项目目前市场价格的分析，我们认为，嘉和大厦 目前定位于办公和酒店式公寓，其价值应略高于住宅的价 值住宅价格在元平方米，与现有的两幢酒店 式公寓售价基本持平元平方米，商铺