号关于东方花园居住小区项目选 址意见书 泰州市国土资环境提高当地居民 的起居生活质量以及改善城市的形象都具有积极的意义。

四可行性研究报告于该地区形成布局合理设施配套功能齐全环境优 美的现代化住宅小区。

本项目的实施有利于开发商进步实现土地的潜在效益，为企业的发展提供必要的资金有利于实现土地和基础设施的综合开发和高 效利用有利较低人均建设用地较少城市用地紧张的现状，从提高城市土地利 用效率和紧凑度的角度出发，泰州市政府的意义。

是优化城市结构，促进城市住宅成片化的建设。

人多地少，市区建设用地资源不足是泰州市的基本行情，方面 经济和城市建设不得不继续占用有限的土地资源，另方面，由于城 市人口的增加，对住房的需求也不断增加，对城市建设用地也提出了 新的要求。

城市建设用地的不足不仅制约了经济建设城市建设和房 地产业的发展，也形成用地的结构性矛盾。

为改变目前市区用地指标 约了经济建设城市建设和房 地产业的发展，也形成用地的结构性矛盾。

为改变目前市区用地指标 口的增加，对住房的需求也不断增加，对城市建设用地也提出了 新的要求。

人多地少，市区建设用地资源不足是泰州市的基本行情，方面 经济和城市建设不得不继续占用有限的土地资源，另方面，由于城 市人的意义。

本项目的建设符合国家的产业政策，对促进泰州市房地产业的健 康发展并带动相关产业的发展具有积极部分内容简介部分内容简介发展，可以促动城市居民的住房消费，带动相关行业的发 展。

本项目的建设符合国家的产业政策，对促进泰州市房地产业的健 康发展并带动相关产业的发展具有积极的意义。

是优化城市结构，促进城市住宅成片化的建设。

人多地少，市区建设用地资源不足是泰州市的基本行情，方面 经济和城市建设不得不继续占用有限的土地资源，另方面，由于城 市人口的增加，对住房的需求也不断增加，对城市建设用地也提出了 新的要求。

城市建设用地的不足不仅制约了经济建设城市建设和房 地产业的发展，也形成用地的结构性矛盾。

为改变目前市区用地指标 较低人均建设用地较少城市用地紧张的现状，从提高城市土地利 用效率和紧凑度的角度出发，泰州市政府进步扩大城市规模，逐步 拉开现代化城市框架的发展构想。

本项目的实施有利于开发商进步实现土地的潜在效益，为企业的发展提供必要的资金有利于实现土地和基础设施的综合开发和高 效利用有利于该地区形成布局合理设施配套功能齐全环境优 美的现代化住宅小区。

对优化项目所在地的区域环境提高当地居民 的起居生活质量以及改善城市的形象都具有积极的意义。

四可行性研究报告编制的依据 该可行性研究报告的编制依据是国家公布的有关法律法令法 规和政策以及泰州市有关政策和定额标准。

报告的基础资料和数据来 自泰州市有关部门和建设单位提供或认可的资料文件函件及经我 公司调查得到的资料和信息。

有关资料和附件如下 泰州市城市总体规划江苏省城乡规划设计 研究院编制 泰州市东方花园居住小区控制性详规江苏省泰州市规划 设计研究院编制 泰州年鉴泰州市人民政府编制 泰州市规划局批准的盛和东方名邸总平面图 泰州市规划局号关于东方花园居住小区项目选 址意见书 泰州市国土资源局出具的号地块挂牌出让成 交确认书 盛和东方名邸房地产开发项目环境影响评价表项目的其他相关资料。

五项目申请报告编制的过程 我公司受江苏盛和房地产开发有限公司泰州分公司的委托，承接 本项目申请报告编制任务后，组织有关人员到现场进行了认真的踏勘 和调查，并向土地规划等相关部门进行了咨询。

在搜集了地质地貌 交通供电和给排水等资料后，组织专业人员对本项目实施的必要性 规划方案的科学性等方面进行了充分的论证，在此基础上形成了本报 告。

六项目申请报告的主要内容 本报告主要就项目建设的意义项目建设的条件项目建设内容 项目市场项目总投资及资金筹措方案等进行研究，具体包括项目 实施意义，项目选址及其依据，项目建设规模及建设内容，项目配套 设施，项目市场分析，项目总投资估算，资金筹措，社会效益分析。

七研究结论 建设地点 本项目位于东方花园居住小区东南部的地块，根据建设用地规 划许可证批准，该地块为商住用地。

目前有关基础设施已经配备，优 越的地理位置为该项目建成后的运营打下良好的基础。

主要建设内容与建设规模 本项目主要建设内容筑面积 住宅 其 中 叠加 多层 中高层高层 公用建筑 其 中 商业用房 社区用房 地下建筑面积 半地下室 容积率 建筑密度 绿地率 住宅总户数户 住宅总人口人按人户计 配建车位机动辆 住宅停车位辆 公建停车位辆 二主要经济指标 项目总收入万元计算期内合计 项目总成本万元计算期内合计 税金及附加万元计算期内合计 税前利润万元计算期内合计 所得税万元计算期内合计 税后利润万元计算期内合计通过市场技术经济建设条件等因素分析，通过加强经营管 理，本项目建设是可行的。

第二章房地产发展现状及潜力分析 房地产市场发展趋势总体分析 近年来，随着泰州市国民经济和社会的持续快速发展，在拉大 城市框架，搞好旧城改造，优化投资和居住环境，加快城市化进程及 建设区域性中心城市的步伐中，泰州房地产业抓住机遇加快发展， 进入了新轮快速发展时期。

从宏观经济形势看，目前泰州乃至全国的经济发展处于经济周期 性波动的上升期，旺盛的经济增长势头不可能在短期内逆转。

且从经 济社会稳定发展的大局出发，政府也不可能有急刹车的政策选择。

国 家对房地产市场调控的目的就是使其健康稳定发展，不期望其出现大 起大落的局面。

因此，泰州房地产业将在国家宏观政策的指导下，健 康稳定发展，并呈持续上升趋势。

二房地产需求依然旺盛 市民购房观念改变，消费升级。

随着城市化进程的加快和人 民生活水平的不断提高，人均间住房，户均套住宅已成为多数城 镇居民生活消费的第需求。

房地产行情依然旺盛的主要因素归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房升级到有住 房从小住房升级到大住房，加之城镇化进程加快和中国经济多年积 累成果带来的住房升级换代需求将城市的房地产市场推向纵深发展。

旧城改造带来被动需求。

拆迁目前在全国城市非常普遍，尽 管我们目前无法取得这方面比较权威的全国性数据，但从近年来的拆 迁情况可见斑。

考虑到拆迁面积带来的住宅需求乘数般在， 那么拆迁因素对各地房地产市场的刺激作用是世界其他各国根本无 法比拟的。

投资性需求日益膨胀。

投资性房地产需求存在的根本原因， 是由于社会保障体系改革的滞后，医疗教育养老保险覆盖面极小， 导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深存疑虑而医疗教 育等价格大幅上涨以及即将进行的电煤水气等资源产品的价格改革 无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此很多居民将房地产作为 重要的保值增值手段。

高品质商品房供给不足。

由于原来大量的低品质存量房屋的 存在，所以内生性大和被动性的住房消费升级带来的需求数量巨大， 远远超过现有的高品质商品房供应量。

如果再考虑到投资性需求也往 往青睐于高品质的商品房，那么提供高品质住房的空间就非常客观。

新城区各项基础设施建设为住宅开发创造了有利条件。

从住 房面积需求看，未来新城区的需求量预计将保持以两位数的速度增 长。

尤其新城区的住宅需求量将超过全市的平均水平，主要有利因素 包括新城区已成规模，各项配套设施也趋完善，为人们的居住生活创 造了较好的条件。

由于该区域是泰州市政治文化经济活动中心， 该区域方面是政府工作人员和学校职工购房首选区域，另方面也 对老城区居民产生着较大的吸引力。

新城区的高标准规划为项目发展创造了较好的环境。

泰州市 坚持以建设大城市为目标，突出抓好中心城市建设，规划居住用地 公顷，人均，占城市建设用地的。

规划至 年人均居住建筑面积，人均居住面积，户均套功能齐全的 住房。

主城区分为个居住片区，总用地面积公顷，居住人 口万人。

其中新城区达万人，为新城区房地产开发创造了良好 的机遇。

三年的政策取向与市场走势 年，为实现房地产市场供求总量基本平衡结构基本合 理价格基本稳定的宏观调控目标，推动房地产市场的发展切实转 入科学发展的轨道，并以建设和谐社会节约型社会和着力解决关系 人民群众切身利益的问题为出发点巩固宏观调控成果，促进房地产 行业健康发展调整住房供应结构，解决关系人民群众切身利益的问 题健全住房保障体系，保障中低收入家庭住房需求大力规范房地 第章总论 建设单位简介 江苏盛和房地产开发有限公司泰州分公司成立于年月， 是江苏盛和房地产开发有限公司的分公司，江苏盛和具有国家二级房 地产开发资质，注册资金万元，为南通交通建设投资公司的下 属子公司。

江苏盛和房地产开发有限公司全力打造房地产业界的盛和品 牌，立足泰州，拓展长三角，为城市建设更多温馨秀丽的人居胜景， 打造精品楼盘。

泰州开发的第个项目盛和花园占地亩，总建 筑面积万平方米，融别墅多层高层住宅商业于体。

年，泰州开发的第二个项目盛和东方名门的开发建设， 标志着盛和在泰州的发展建设达到了个新的高度。

本次项目的规划 用地紧邻该地块，作为盛和新轮开发建设的标志，对规划设计和实 施建设都提出了更高的挑战。

江苏盛和房地产开发公司在创建和发展过程中，以守法诚信 稳健为企业发展宗旨，创新开发，追求完美，打