以上房价的老板阶层针对高档别墅认为本地块是建造别墅的块好地，具备了较强的先天的资源优势综合本项目的艺术性质 立项容积率限定低地价取得等因素，本地块在后期的操作中有较大的价值提升空间，因此对于本 项目的开发理应有十分的信的论证分析，并提出相关建议，力求对项目的规划设计开发操盘等方面起到相应的作用。

本次报告是在前几次报告基础上从项目简介土地价值研判开发理念分析项目定位消费群分析 市场竞争重点产品建议以及配套公共服务设施规划推案建议项目技术指标分析等多方面进行 了进步„„„„„„„„„„„„第页 附件项目经济指标的多个论证方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„景观环境设计理念 二景观环境手法 第八章公共芙蕖设施规划建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 艺术馆区建议 二公共设施建议 第九章分期推案建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 第十章新材料新技术的应用„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 第十章经济指标建议及财务分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 第十二章盛唐艺术园年工作推进计划„„„„„„„„„„„„第页 第十章经济指标建议及财务分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 第十二章盛唐艺术园年工作推进计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 第十„„„„„„„„„„„„„„第页 艺术馆区建议 二公共设施建议 第九章分期推案建景观环境设计理念 积及房型配比 五房型设计建议 六建筑及风格建议 第七章环境规划分析及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 部分内容简介部分内容简介品规划分析 二物业类型建议 三单体面积建议 四面积及房型配比 五房型设计建议 六建筑及风格建议 第七章环境规划分析及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 景观环境设计理念 二景观环境手法 第八章公共芙蕖设施规划建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 艺术馆区建议 二公共设施建议 第九章分期推案建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 第十章新材料新技术的应用„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 第十章经济指标建议及财务分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 第十二章盛唐艺术园年工作推进计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 附件项目经济指标的多个论证方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 总经理提要 本次报告是在前几次报告基础上从项目简介土地价值研判开发理念分析项目定位消费群分析 市场竞争重点产品建议以及配套公共服务设施规划推案建议项目技术指标分析等多方面进行 了进步的论证分析，并提出相关建议，力求对项目的规划设计开发操盘等方面起到相应的作用。

我们直认为本地块是建造别墅的块好地，具备了较强的先天的资源优势综合本项目的艺术性质 立项容积率限定低地价取得等因素，本地块在后期的操作中有较大的价值提升空间，因此对于本 项目的开发理应有十分的信心。

在开发理念思考方面，我们提出围绕市场，赚足利润做精品，树品牌既要考量现实，又 要适度超前尊重共性，突出个性整体开发的四大理念，在产品上以幢境界，户艺 境为理念进行规划设计。

我们将本项目总体定位为南京首座自然生态顶级艺墅社区，并确定了双层次高档物业对应双层 次高档客户群的市场定位。

我们认为本项目的消费者定位应该是两大主力阶层为主导，覆盖整体中高收入阶层，既包括身家数百 万可承担万以上房价的老板阶层针对高档别墅客户群，也包括可承担总价万以下的较高 收入精英阶层针对般别墅客户群他们的主体年龄分布在岁之间，并形成年龄逐渐趋 低的趋势，其中购买力最为旺盛的集中在岁左右和岁左右。

根据南京别墅市场的发展现状，本项目总价竞争与同品质物业竞争并存，因此我们作好针对同类型的 别墅物业主要对手集中在亚东新区江宁区和针对同总价的公寓型社区对联体别墅而言，主要 对手集中在河西城中心带实施远东战役与南方会战两大战役的准备。

产品方面，我们建议以独栋双拼别墅为主，以高尚纯别墅概念统领社区内所有产品除传统的独栋 双拼别墅外，可考虑引进双立别墅别墅楼中楼同时以联体别墅别墅楼中楼等般别墅类型产品 作为补充，依势而造。

单体面积的设计，既要充分满足别墅居家的空间需求，也要考虑到市场承受能力，尤其是总价的承受力而空间是别墅的灵魂，因此必须从房型上对南京的别墅房型进行场空间革命。

景观方面我们提出大地艺术，唐诗遗韵，自然人文的设计理念，本次环境规划的思路应从自然 艺术唐朝的人文历史如唐诗意境等中去充分挖掘，提炼出本案景观设计的理念和各种元素。

在整体容积率为的情况下，本项目的开发及建设成本为元，收益为元， 利润为元，利润率为。

第章项目简介 项目位置 本项目位于南京江宁经济技术开发区西南部，地处将军路延长线牛首山风景区整体规划范围之内。

基地南临佛城西路，连接将军路，北靠 将军山脉，东侧隔康辰豪园与河海大学新校区相连，西接牛首山国家级度假休闲风景区。

可直接与江宁城区及南京市中心联系，距市中心新街口约 公里，距禄口国际机场约公里，交通十分便捷。

规划和居住环境上是个正在日渐成熟的新区高尚住宅区。

由于江宁区将军路沿线的大规模开发，联系基地的道路业已具备了联系基地的道路业已具备了通畅的交通状况完善的基础设施与良好的视觉景观。

江宁区主干道将军 路跨外秦淮河大桥的竣工共青团路的开通，可直接通向新街口，大大减少了基地与南京市中心的时距距将军路公里的机场高速公路，也增强 了该区域的交通选择性，为基地成为市域性地块准备了充足条件。

二项目概况 本项目占地面积亩，基地呈方形。

规划红线面积公顷，其中小部分必须用作主题艺术馆及艺术园区的建设。

基地南临佛城西路，北靠 将军山脉，东側隔康辰豪园与河海大学新校区相连，西接度假休闲风景区，是将军山脉中自然资源较为丰富的区段，具有定的环境优势。

基地内地势北高南低，同时具有浅丘平地人工湖林地沼泽等多种地形地貌。

将军山脉在基地北侧形成座山峰，峰谷交错，形成良好的基地背景。

基地中部相对平坦，局部有水塘和沼泽，南侧地势略高有缓坡，形成与南側道路的天然屏障，在隔尘挡噪方面有良好作用。

从佛城 西路越过此缓坡，隔湖望山，别有洞天。

基地西南部东北部有两个人工湖康后湖与韩老洼水库，是基地宝贵的景观元素和生态资源。

东北部 尚有景观独特的废旧采石场。

整个基地范围内植被茂盛，空气清新，集景观性生态性于体。

具备建设高品位住宅所需的多种资源。

本项目规划容积率为左右。

第二章土地价值研判 土地属性分析 尊重每块土地。

只有视土地如生命，精心挖掘它的各种属性，并赋予它内涵，才能发挥土地的最高价值。

我们从先天和后天两大方面来研判本地块的价值 先天 资源将军山脉形成的四座山峰，林木茂盛坐拥康后湖与沐英湖两大水体，更有遍布基地的人工湖水潭同时具有浅丘平地坡地山 峰山谷林地沼泽等多种地形地貌，基地腹地的废旧采石场也是道独特的风景景观。

应该说，本基地的自然资源在整个南京都 属上乘，在将军路沿线更为突出。

景观韩府山翠屏山将军山的联体山脉，正好在本地块上拐个弯，形成了本地块最好的景观优势，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景观。

位置整个将军路板块均为高尚住宅区，本地块南临佛城西路，北靠将军山脉，东側隔康辰豪园与河海大 学新校区相连，西接度假休闲风景区，与运盛正好构成将军路板块的头尾，而且道路沿线均具有良好的自然景观，符合高档别墅的区 位和环境要求。

交通距市中心公里，距区政府所在地公里，距开发区管委会新址里，距禄口国际机场公里。

沿将军路跨秦淮河大桥与共青团路 贯通连接市中心和沿机场路高速与城东干道贯通连接市中心均只需分钟。

同时地铁号线延长线三年后的接通为交通的更加便 利埋下很好的伏笔。

从先天条件看，本地块是块自然山水生态的绝佳别墅用地，具备建造高尚别墅区的各种条件，称得 上是山水生态，别墅天成。

后天 艺术文脉本地块本身就是以盛唐艺术园的名义立项的，园内必须有亩的艺术园用地，而且亚明艺术馆江宁区博物馆就在 小区内，艺术性必将是本地块价值提升的最大的亮点和特色。

历史沉淀三山半落青天外，二水中分白鹭洲，从唐诗宋词中可以找到很多关于将军山，翠屏山的典故和人文传说本地块属牛首山风景区， 春牛首，秋栖霞，从中可以借用很多牛首山的历史掌故，本地块上本身也有少数历史遗迹和古墓再加上本项目命名为盛 唐，唐本盛世，江宁为六代繁华之地，十朝京畿要冲，本地块的历史资源较为丰富。

人文氛围项目位于南京新建大学城内，五所大学两所国际学校，众多高新技术企业包括家世界