月开始，商品房空置得到初步抑制，月末，超过年期的空置 房面积为万平方米，比六月末仅新增万平方米。

区域发展及前景预测 城西房地产市场发展前景分析 城西是上风上水的宝地，人如是说。

城西是的历史文化保 护区和风景旅游区，杜甫草堂青羊宫文化公园永陵等风景名胜 区，清水河摸底河两条主要水系以及去年发掘的金沙遗址，共同构 成了城西的独特人文景观。

由此，也造就了城西房地产开发独有的川 西民居特色，近年来城西房地产的开发热潮也充分说明了这点。

如今在城西三环以内的房地产开发，已初步形成了线金沙 双楠成灌路浣花风景区光华路和清水河等七大版块争锋的局面。

锦城苑齐力花园置信逸都花园金房苑浣花溪山庄花园 会所花园成为这七大版块的代表。

城西近邻高新西区，今年又有三大利好消息，是成温路要建成高速公路，而且外环路内的路段不封闭，不收费。

二是光华大道要开 工建设，三是整治清水河。

城西的发展将很快，温江郫县很快会和 连接起来，明年城西三环路外的开发将升温。

个充满生机和活力的大都市，总是在不停地运动着，其中人流 的迁移又是最活跃的因素。

在的城西，人流的变迁又有何特征调 查表明，城西初现中产痕迹，中产逐步向城西靠拢。

鸟瞰住宅格 局，在三环路内，城南城西集中了住宅区总量的。

在城南， 人们观念中的富人区，以棕北棕南为代表，而后形成的桐梓林区， 更是富中之富在城西，则以天府广场为圆心，以城西南的双楠居 住区和城西北的花照居住区分别为起点和止点，从而形成了个扇形 状的居住带。

在这个居住带内，已形成了双楠居住区抚琴居住区 白果林居住区青羊居住区等相对成熟的居住区，其余都为在建居住 区。

在整个城西住宅中，以多层建筑为主，建筑密度低，人口密度相 对也低，绿化率高，小区环境相对较好，商业配套完善，不失为居家 过日子的理想场所。

与旧有的居住区不同的是，在正在兴建的居住小 区中，城西新楼盘的主格调是，打造市民买得起的高品质住宅。

方 面，要保持城西整体的川西建筑风格，保持区域建筑特色另方面， 新建小区中的楼盘大都定位在中高档住宅上。

这种定位，无疑是打上 了中产的标签。

从金牛区获悉，城西北经济圈规划方案正式出台。

其中， 条新改造干道将组建道新型产业带，成为经济圈的主要骨架。

预计年内，城西北经济圈将基本建成。

川陕路重塑川西古镇解放北路驷马桥段，沿道路两侧发展 精品饰材市场天回段主要发展农工机械产品销售市场带等，同时建 设充满天回古镇文化氛围的特色城镇，形成居民住宅休闲旅游协同 发展。

沙西线打造花卉世界二环路金府路段，两侧发展餐饮服 务休闲娱乐等金府路以西，沿府河两侧，发展集花卉培育销售 观光为体的现代生态农业观光带。

成灌路建最大石材城金牛 宾馆以东，发展中高档的居民住宅金牛宾馆以西，高标准建设金府 石材城，使之成为最大的现代化石材贸易专业经销区。

届时，位于城西北的个产业片区金牛高科技产业开发 区会展商务区药品配送中心区将通过新型产业，形成城西北的新 亮点。

城西房地产市场发展的趋势 无论是自然环境，还是生活环境，或是人文环境，都是非常适合 居住的区域。

市房产管理局的有关调查显示，有购房需求的消 费者中有的人选择在城西购房，比例高出有富人区之 称的城南个百分点，远远高于城东和城北。

自古以来人就对居住城西有特别的偏爱，再加上其道路交 通条件的日趋改善，更多的人选择住在城西。

在城西，线周边的楼 盘当仁不让地成了主力。

区的居住环境有很强的商业配套环境 市黄金旅游通道线是房地产项目聚集较多的地方，也是城西最先成熟的区域。

当年因锦城苑打造城西高档社区举成功后，线 就成了高档楼盘云集之地。

从高层电梯公寓到别墅项目，绿杨新村的 江南味园林，德意馨苑的德式园林环境设计，锦城花园名贵树木营造 的营养村，御都花园的欧式建筑让人有了更多的选择。

在， 没有哪个新兴区域像线这般几乎在夜之间让人感觉灯红酒绿 的。

现在线因为房地产业的拉动，介入了最高档的消费场所。

有 消费就会有需求，线的房地产业与餐饮业在种程度上相互满足， 令其有了不可替代的地位。

新的住宅正在加速向中产靠拢。

博瑞房产高频房产武海置业 托普集团等上百亩的土地开发，倾力打造新生活样板区的形成， 使得西区片繁荣景象。

有调查报告显示在购房方位上倾向于城西。

选择城西者为，城南为，城北为，城东为， 在问及购房目的时，有的被调查对象选择了改善居住环 境。

为了对城西新楼盘的业主整体构成状况有个清晰认识，我们对 目前的几家楼盘进行了摸底，如蜀风花园城北丽苑等。

摸底显示，该 地区的业主年收入基本在万元到多万元之间从 项目分项投资估算 项目总投资估算 方案单位综合成本为元 项目总投资为万元见附表 方案单位综合成本为元 项目总投资为万元见附表 项目销售收入估算 方案总建筑面积单价元 项目销售收入万 方案总建筑面积单价元 项目销售收入万 项目利润与利润率估算 方案项目利润万 项目税利润率项目利润项目投资总额 方案项目利润万 项目利润率项目利润项目投资总额 项目税后利润与利润率分析 项目税后利润 若项目税收费用根据项目销售收入的计算，则 方案税收费用项目销售收入万 项目利润项目销售收入项目总投资税收费用万 方案税收费用项目销售收入万 项目税后利润项目销售收入项目总投资税收费用万 项目税后利润率分析 方案项目税后利润率项目税后利润项目投资总额 方案项目税后利润率项目税后利润项目投资总额 五方案评估及选取 项目可能的开发方案比较 项目优点缺点方案人居环境较为优越总体投入相对较少 开发周期较短 区域内同类物业较多，竞争激烈 不能达到土地开发利润最大化的要 求 区域楼盘价位较高，竞争力弱。

在户型分隔和布局上有定的限制 对项目本身的形象起不到提升作用 获得的利润小 不能很好的营造环境 方案五区域内消费人群对电梯公寓的需求较大 中等收入者对区域的中高楼盘 的认可度大 能够提升项目自身的形象 容易很好进行户型布局和特色环 境的设计 可获得更多的利润 在环境设计和营造上有较大难度 区域内同类物业较多，竞争激烈 需花大量精力对项目进行包装和宣 传 开发周期长，资金投入较大 财务测算比较 总投入万元 销售收入万元税后利润万元税前利润万元 方案 方案二 税前利润率税后利润率 方案 方案二 分析 从绝对利润看，方案二比方案多万元方案 为万元，方案二为万元。

从利润率看，方案和方案二相当方案为 ，方案二为。

二方案选取及建议 经过对以上种方案的综合对比，结合风险较小利润较大的原 则，我们建议本项目采用第二种开发方案。

采用这种开发方案具有以下优势 小高层电梯公寓在城西市场比较成熟，消费者认可度高，进入市 场容易。

小高层电梯公寓的售价高，总体利润价值大。

开发形式为小高层，土地利用率高。

容易营造特色的环境和建筑布局，能获得更多的利润，显示更高 的档次。

整个项目的投入资金量少，金融融资的可能性加大，难度减少。

就财务指标而言，方案二的绝对利润相对较高，具有较高的经济 效益而利润率方案二与方案相当。

针对以上的优势，此方案具有较强的操作性和操作空间。

就收益 而言，收益相对较大，开发难度较小属于可操作性较强的开发方案。

三项目定位 本项目定位为通过对上面方案的比较，按照利润较大，风险较 小的原则，我们将此项目定位为纯居住型的中档小高层电梯公寓。

开发形式为层单元式框架结构建筑，具有较好的内部环境和 鲜明的建筑特色的生态居住小区，在区域内打造个高档次的生 态居住小区。

六项目开发进度安排及资金筹措 开发周期 按以上方案本项目从立项拆迁到竣工交验产权办理共需时间 为个月。

二开发各阶段的周期安排 工作项目时间月备注 立项 初规设计报规 项目施工图设计 报建 项目土建施工 项目室内安装 项目外装 项目室外安装及环境 竣工交验 项目产权办理 合计 三资金筹措 整个项目开发的资金主要来源于三个方面 其中开发商自有资金万元 项目土地银行抵押贷款万元 销售期销售回款万元 四投资使用计划 见附表 七销售及经营收入预测 电梯公寓销售收入估算 电梯公寓按元计算 项目销售收入 二项目销售回款计划 见附表 三财务内部收益率财务内部收益率。

根据现金流量表见附表计算可得出本方 案的财务内部收益率为。

在现金流量表中基准收益率取， 按月计算。

八风险分析与回避的手段 开发风险评测 灵敏度的测算 对项目投资利润率影响较大的是投资额，售价及开发成本，在此 对三个影响投资利润率的因素作敏感性分析。

见附表 由附表四可见，售价变化对利润率影响最大，其他两个因素变化 对利润率影响较小。

故此本项目考虑是以销售进度作为目标还是以销 售利润作为目标至关重要。

从表中可以看出，本方案具有定的抗风 险能力，但由于绝对利润并不高，故仍具有定的市场风险。

项目盈亏平衡点分析 本项目盈亏平衡点总固定成本单位变动成本单位销售价格 万元 由此计算可见本项目销售回款达到万元，约是总回款万元的 时，项目达到盈亏平衡，项目总