项目承办单位概况 项目建设单位哈尔滨南极新城臵业有限公司是于年由哈尔 滨大众肉联集团和南京地华实业有限公司共同出资组建的，注册资金 万元。 哈尔滨大众肉联集团有限公司前身是哈尔滨大众食品集团有限责 任公司原哈尔滨肉类联合加工厂，始建于年，现有资产 亿元，占地面积万平方米，拥有员工余名，注册资金万 元。 年，企业整体改制，与江苏雨润集团实行重组。重组后，雨 润集团将新企业定位为东北地区龙头企业。目前，公司以生鲜肉类加 工产业肉制品加工产业商贸物流产业等为主要经营项目，拥有哈 尔滨大众肉联生鲜有限公司哈尔滨大众肉联制品有限公司黑龙江 绥化大众肉联有限公司等家子公司，是黑龙江省大型肉类食品产业 集团。 公司于年月通过了国际质量体系的认证，走以质 量为中心的品牌发展之路，高标准，严要求，从制度上将质量管理纳 入了规范化科学化的管理轨道。年，建成东北地区最大的猪源 基地屠宰基地分割基地猪肉深加工基地销售基地，形成产 供销科工贸体化经营，集团化发展基地化运作的现代化 大型企业产业链条。为振兴地方肉类食品产业，发展经济做出新贡献。 年集团响应市政府工业企业退市进郊的精神，将集团工 业部分整体搬迁至双城工业园区。新工业园区年屠宰分割生猪 万头，清真肉牛万头，鸡万只，熟肉制品万吨的生产能力， 并拥有副产品及骨血的综合加工利用能力。年可实现销售收入 亿元，税金亿元，利润亿元。 江苏地华实业集团有限公司是雨润集团的姊妹企业，成立于 年月，具有国家二级房地产开发资质，集房地产设计开发销售 等业务于体，注册资金万元。 自创立之初，地华就以创祥瑞和谐之境界，造地产领域之精华 为企业目标。集团成立四年来，先后在南京安庆黄山等地开发和 建设了多个房地产项目。集团开发的月安花园是南京市第家国 家康居示范工程小区，并荣获了江苏省优秀住宅金奖和江苏 明星楼盘等殊荣。安庆的秀水华庭是全国典型住宅样 本项目安徽暨中国百强典型住宅样本项目，并获得了 年最具投资潜力楼盘安徽中国建设精品楼盘和全国最 佳景观别墅等荣誉称号。正在建设中的朗玛国际广场是南京河 西新城区的十大标志性建筑之精心打造的星雨花都高档住宅 是南京滨江水岸稀缺楼盘黄山御墅天筑尊贵别墅倚靠得天独厚 的旅游资源，引领度假旅游住宅新风尚。 地华人以专业化事业团队全力打造优质项目。国内外房地产 精英人士的专业设计，国内外优质的建筑材料，实力雄厚资质优良 的施工单位，专业化的物业管理，塑造完美品质，铸就精品楼盘，实 现和谐人居。 本阶段工作结论与建议 本项目属商贸流通产业项目，符合国家相关产业政策，属于国家 鼓励支持产业项目。建设用地变更及项目建设规划手续已在办理中， 建设资金通过自筹和银行贷款来解决，现场建设条件具备。 根据本项目前期市调数据，分析当前商贸流通市场发展趋势，专 业市场正逐步向商场化规模化和规范化，本项目定位于专业食品流 通展示交易平台，建设档次规模适宜未来专业食品流通产业发展， 具有广阔的未来发展前景。 从食品品类当前流通特性分析，大型连锁超市的不断发展，对流 通领域的其他环节已经形成较大冲击，当前流通领域的利润率正逐步 下降。因此，本项目的实施应注重吸引生产商或高级别代理商进驻， 并与政府相关部门起给予商家经营上的扶持与优惠。 针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和哈 尔滨市已有部分收入较高的住宅消费群体，本项目配套建设的住宅 户型规划为中高档住宅，根据对哈尔滨市住宅市场分析预测，项目开 发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在 下步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进步的市 场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变 化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划， 加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 第二章项目的由来及建设的必要性 项目的由来 南极国际商贸城前身是哈尔滨市南极小食品批发市场，是在 年响应市政府马路市场退路进厅的城建规划指令，由哈尔滨大众 肉联集团有限公司建设而成，是中国最早的全国性大型食品批发市场 之，经过十四年发展逐步壮大起来，年营业收入万元左右，年 资金流量超过亿元，物流配送辐射东北地区和内蒙古东半部，部分 遍及全国，是东北地区规模最大的专业型食品物流集散中心。 年月，哈尔滨大众肉联集团有限公司，响应市政府工业 企业退城进郊的城市发展战略规划，率先完成工业生产搬迁，并与 投资商中国雨润江苏地华实业集团有限公司联手，成立哈尔滨南极新 城臵业有限公司进行南极国际商贸城项目。 的目标是，用信息化带动工业化，努力培育电子信息 汽车食品医药大支柱产业，大力发展装备制造环保焊接 新材料生物工程等个优势产业，积极调整改造机械纺织冶金 建材石化轻工个传统产业，构筑工业经济新格局。 改革开放促进了哈尔滨市的第三产业快速发展，第三产业在国民 经济中的地位和作用日益突出。十五期间，哈尔滨市第三产业将 继续围绕为国民经济和社会发展服务的方向，重点发展对外经贸金 融保险，房地产业城市交通旅游观光，以及科技教育信息咨询 文化卫生等社会事业，构筑完善的市场经济体系，满足经济发展和人 民生活的需要。 十五期间，哈尔滨市农业和农村经济将围绕强化农业基础地 位和增加农民收入，调整农业结构。改善传统农业生产格局，稳粮增 牧，突出发展以绿色农业为重点的质量效益型农业。坚持科技兴农， 推广先进适用技术，实施良种工程，建立现代农业科技园区和科技示 范基地。积极推进农业综合开发，在全市建设条绿色食品基地产业 链，加速农业产业化进程，促进农村经济全面发展。 年，实现地区生产总值亿元，同比增长，年均增 长，提前实现在年基础上翻番的目标财政般预算总 收入亿元，同比增长，年均增长，其中地方财政般 预算收入亿元，同比增长，年均增长固定资产投资 亿元，同比增长，年均增长社会消费品零售总额 亿元，同比增长，年均增长。城市综合实力进入全国十强。 哈尔滨经济平稳持续发展，传统产业仍是经济发展主要的主要动 力，经济增长主要依赖重于工业，应提高经济产业结构改变传统经 济发展模式，提高城市公交城市卫生居民消费居民居住条件等， 以此为宏观经济的增长并促进微观经济同步增长。 哈尔滨市居民住宅建设状况分析 房地产投资 房地产开发投资保持较快增长态势，但增长幅度趋缓。年 月份月份，房地产开发投资增幅分别达到和，为 全年房地产开发投资增长最高月份，以后各月份均呈现不同幅度增长， 但总体看全市房地产投资增幅趋缓。截止年月末，哈尔滨市 房地产开发投资累计完成亿元，增长，比上年回落 个百分点。其中，住宅投资累计完成亿元，增长，占全 部房地产投资的，比上年提高个百分点商业营业用房 开发完成投资为亿元，增长办公楼其它用房开发完成 投资为亿亿元，分别比上年下降和。最近 几年哈尔滨的房产市场始终处于向上发展的大趋势中，市场发展情况 良好。 施工竣工情况 年，房地产开发施工面积为万平方米，增长。 其中，新开工面积占，比上年下降个百分点。商品住宅施 工面积为万平方米，增长。其中，平方米以下住宅 为万平方米，占住宅施工的。竣工总量增势不减。 年，全市房地产开发竣工总量达万平方米，比上年增长， 占全年施工规模的，比上年提高了个百分点。商品住宅竣 工总量为万平方米，占全市竣工总量的，比上年增长 ，其中，经济适用房为万平方米，比上年增长。 经济适用房施工面积为万平方米，增长别墅高 档公寓施工面积为万平方米，占全市商品房施工面积的。 办公楼施工面积为万平方米，比上年下降商业营业用房 施工面积为万平方米，比上年下降其它用房为万 平方米，比上年增长。 施工面积的增大说明了哈尔滨目前的开发量较大，同时开发周期 较长。结合市场情况来看，这是哈尔滨最近年高层小高层数量增 多所导致的。同时开工面积和竣工面积的比值达到了。可以预 计，在年的段时间内，市场的供应量会比较大。 商品房销售面积销售总额 年，商品房销售面积万平方米，比上年增长。 商品房销售额亿元，比上年增长。商品住宅销售面积 万平方米，增长，占全市的，比上年提高个百 分点。 年为哈尔滨楼市的转折点。在年之前，整体供求状况 比较平稳，到了年之后，市场的供应量处于平稳状态，基本维持 在万平方米上下，而销售力度明显增强。后续市场上会对整体供 应带来定的刺激，供应量可能会有进步的提升，同时销售的量会 逐渐减弱，最后达到供求平衡的状态，根据市场的惯性原理还可能会 造成供大于求的市场现象。 商品房价格走势 自年起，哈尔滨房地产价格稳步攀升，至年房地产价 格有较大幅度上涨，商品房均价达元平方米，年趋于平稳。 由此，可见哈尔滨房地产市场正处于快速上升通道。 商品房销售呈现相对平稳增长的发展态势，在销售总量中现房占 六成，期房占四成。全市商品房平均销售价格为元平方米， 与上年基本持平。其中，商品房住宅为元平方米，比上年增 长，办公楼为元平方米，比上年下降，商业营业 用房为元平方米，比上年下降，其它用房为元 平方米，比上年增长。 随着政府宏观调控措施成效的显现，哈尔滨房地产开发市场已发