资金筹措 五项目财务和经济评价 六项目销售模式与合作方式 七项目综合评价结论 项目综合评价结论本项目具有良好的经济效益社会效益和环境效益， 本项目可行。 第二部分项目背景和发展概况 提出项目建设背景 本市相关政策及城镇发展规划 近年来本市委市人民政府给外商创造更为优越的投资环境，加快辖区经 济发展，依据当地实际，制定了关于进步扩大对外开放加快非公有制经济发 展改善投资环境和体制机制的系列优惠政策，采取多种形式让外商放心投资 大胆经营。 二项目发起人和发起缘由 随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化社会化程度不断提高，房地 产开发对经济增长的促进作用日益凸现随着生活质量的不断提高，人们对住宅 的需求从单纯追求空间的简单型向生态化艺术化智能化人性化兼而有之的 综合型过渡。适应时代的发展，社会的要求 二投资的必要性 品质决定价值，价值决定价格，随着本市人们生活水平的提高，对居住环 境的提出越来越高的要求。本市地区特点推动了本市房地产业的不断向前发展。 第三部分市场投资环境和市场研究 本市城市概况 本市基本概况 位于省西部，流域西江水系的上游。地处山区，与云南贵州越南接壤， 是滇黔省区结合部交通枢纽和商品物资主要集散地。 二本市经济概况 年上半年，全市生产总值完成亿元，同比增长，总量排在第 六位，增幅排在第位。其中，产增长，二产增长，三产增长。 第二产业仍然是拉动全市经济增长的主要力量。 三本市城市建设概况 城市建设进行了总体的规划，目前已全面推进城镇化进程，启动了现代化的 森林山水生态城市建设，城市基础设施和环境有了较大的变化。加快中心城市建 设，再造个城。努力创建全国优秀旅游城市园林城市生态城市最佳人居 城市。 四本市招商概况 截至年，全市共新签约市外合同项目个，其中重点招商项目达 个，分别增长和。其中与外客商含国 外签订投资项目多个，总投资亿元。 五本市基础设施概况 年是城市建设大投入高效率大变化大发展的年，完成公路的 改造，建设大桥至大桥间的城市主干道，在首先启动行政中心的建设，其次建 设会展中心。公园也将建设完成。工业园，大力招商引资。完成周边地区的旧城 改造等。 二本市城市发展规划 城市性质与发展目标 建设现代工业经济带现代城镇群现代农业经济带现代交通大枢纽 现代旅游休闲带现代物流通道。至年，城市居民的生活环境有较大的改 善，城市形象基本确立，初步形成城市发展的骨架 二城市未来的规模 到年，中心城区人口将达到约万人，其中，主城区规划人口为 万，工业园区人口为万，总建设用地约为平方公里。 三城市总体布局 城中心城区将包括现全部沿河谷的城市建设用地城市发展备用地和部分 生态隔离用地。每个片区里面又包含有若干个组团 根据自然条件和带状城市特点，中心城区的城市形态将依托铁路高速公路 快速路主干路协调发展，形成向东南发展的组团式带形城市。城市由单中 心向多中心发展由单城市向区域内城镇群组演变。城市重心将东移。 四城市区域地位 未来将实行工业结合以及农业产业化和农林产品深加工结合的工业立市 战略，逐步走上经济高速发展的轨道。 五城市发展规划 重点建设区域金融物流行政中心，地区城镇群建设成现代工农业 产业带，经济核心区域。城市发展目标把经济强市旅游大市文化名市生 态城市综合于体，创建适宜人居住适宜人创业发展的城市。创建符合生态安 全，突出蓝天青山绿树碧水红瓦特色的国家级环保城市和生态城市， 创建国家级环保城市和生态城市。 六结论 城市经济加速发展 城市产业升级与调整效应明显 居民收入稳步增长 三本市房地产市场综述 本市房地产市场情况 市场总体供应量少，市场需求量远大于供应量 市场供给户型以三房四房与楼中楼等大面积户型为主，三房四房成 为市场主要的消费户型。 楼盘品质对销售的影响不明显 房价稳步增长，并保持较高的增幅，增幅具有跳跃性 商品房结构以多层住宅楼为主，有向小高层高层发展的趋势。 区域规划定位对房地产市场发展的影响。 二政府区域规划对房地产市场的影响 有利影响 存在的隐患 第四部分项目选址及建设条件 项目选址 城区环境得天独厚资源丰富土地广袤，这里将发展成为市的个高尚 新社区，并享受着国家相关优惠政策，随着政府的重点规划，城区周边配套设施 将进步改善。区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。 区位环境条件 项目建设地块项目周边市政机关众多，道路宽敞，环境良好，区优雅清 新和谐宁静的环境与老城区形成鲜明的对比。随着人与自然和谐发展居 住观念的建立，区中高档住宅将成为新的趋势，依托区流的投资环境，良好的功能 方案评价 方案评价与选择。 方案实施与成果评价。 新方案的成本是多少 新方案能可靠地实现。 所要求的功能吗 三项目市场调研分析与评论 四项目方案评价及比较分析 对项目进行方案比较 二项目功能分析 三项目方案评价 五项目方案评价及改进分析 项目方案优化及改进的内容及程序 房地产投资方案的进度主要是功能，功能改进根据功能与成本的匹配原则， 可归纳结为成本的改进。当通过方案比较选出最优方案后，就可对最优方案进行 方案改进。 六项目方案评价结论 分析功能计算各方案的功能指数 二分析成本计算各方案的成本指数 三比较各方案的价值指数 第八部分项目价格定位 均价的确定 本次价格定位主要以市场比较法评估方式修正出本项目的价格。综合项目本 身的地理位置自然环境社区因素规划设计因素品牌因素，随加值等各因 素加以考虑，修正得出均价。 二单价的确定 详细另行制定价格体系 第十部分建设工程规划与安排 本市本项目项目建设规划 建设方案规划 二建设方式及进度安排 开发计划拟定的原则 二建设方式 三进度安排 四项目周期设定 五分段周期设定 第十二部分投资估算及资金筹措计划 本项目项目总投资与成本费用估算投资估算 开发成本估算 土地费用土地费用包括土地使用权出让金土地征用费城市建设配 套费拆迁补偿费等 前期工程费包括项目前期投入的调研费用规划设计费用可行性研 究费用等。 建安工程费包括建造本项目所发生的建筑工程费用，以及设备及安装 工程费用，以上费用参考市建筑工程价格信息，以及根据类似工程建设经验 估算确定。 基础设施费建筑物以外和项目用地规划红线以内的各种管线与道 路主要包括排水供水供电道路。此项运用单价估算法求得。 公建配套设施费包括项目公建项目的会所物业管理用房等费用。 开发期间税费即本项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方 政府或有关部门征收的费用。 不可预见费，根据本项目规模的大小，以及开发商的背景情况，项目的 可变影响因素相对较易控制，同时参照市房地产开发项目的平均水平，并结合类 似的工程建设经验提取定的比例。 开发成本。 二开发费用估算 管理费用即房地产开发企业管理部门，为组织和管理本项目的开发经 营活动而发生的各项费用，参照市房地产开发项目的平均水平，并结合本项目的 特点，取以上费用。 销售费用即用于本项目销售的广告宣传费市场推广费等。参照市房 地产项目的销售平均水平和经验值，结合本项目的特点，取相关值。 财务费用贷款还本付息表见第十七部分附表 以上项目开发建设投资在房地产项目产品建成时，应按照国家有关财务与会 计制度形成开发产品成本 三总成本费用汇总及分摊表 本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表 二项目资金筹措 项目投资组合方式 本项目开发投资的资金来源有三个渠道是自有资金，二是向银行贷款， 三是预售收入用于投资部分。 二资金动作方式 三资金筹措投资使用计划与借款利息 长期借款采用最后年还清方案，从建设经营期第三年开始计算。 第十三部分销售及经营收入测算 住宅销售单价的确定 根据本市本项目市场调研报告制定价格体系平均价格 二建议销售测算单价运用最低估算标准 三总销售收入的确定 第十四部分建设项目的财务评价 税金计算 住宅与商铺车位部分销售税金及附加估算详见住宅与商铺车位部 分销售税金及附加估算表。 二损益表与静态盈利分析 本项目以上三个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较，可 以接受，故项目可行。 三现金流量表与动态盈利分析 对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委建设部颁发的 建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的 实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。由于本项目为出售为主的 项目，所以要运用多个评价指标来进行项目评价，主要评价指标有财务内部收 益率财务净现值及项目动静态回收期等指标。 四资金来源与运用表的贷款偿还能力分析 资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重 要依据。本项目的资金来源与运用如住宅销售部分资金来源的资金，也就是说， 每年的资金流入大于资金流出，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡力。 故本项目方案可行。 第十五部分不确定性分析 不确定因素主要来自以下几个方面建造成本售价开发周期贷款利 率等 盈亏平衡分析 全部销售盈亏平衡点分析 假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得， 当全部销售率为时，项目全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。般认 为，当盈亏平衡点的销售率时，项目