上 表商品住宅销售情况表 价格元平方米销售量万平方米所占比例单套面积 平方米销售量万平方米所占比例 以下以下 以上以上 表表显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住 宅供应情况看，单价在每平方米元以上的供应量占总量的 ，单套面积在平方米以上的总量是从销售情 况看，单价在每平方米元以上是占总量销售的，单 套建筑面积在平方米的占总销售量是。 商品房价格走势 年南昌市市区商品房的均价为元平方米，较上年增长 ，其中商品住宅的均价为元平方米，较上年增长 ，全年各季商品住宅的均价分别为第季度元平方 米，第二季度元平方米，第三季度元平方米，第四 季度元平方米，价格走势基本平稳。 表商品房价格与同期居民可支配收入情况表 商品房均价元平方米增幅 商品住宅均价元平方米增幅居民人均可支配收入元增幅 居民消费价格指数增幅 年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大， 结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素 有关。另外，些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本， 也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比 较，前者较后者高个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分 居民承受能力，应引起注意。 新建商品住宅购买对象情况 年全市交易量的万平方米商品住宅中，本市居民的 为万平方米，比重达外地居民购买的为万平 方米，比重为。 表购买对象构成情况表 商品住宅交易量万平方米按销售对象划分按购房目的分类 本地居民所占比例自住所占比例 外地居民所占比例置业投资所占比例 近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市 的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外地 居民购房的比重逐年上升，由年的上升到年的 。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年 上涨，由年的上涨到年的。置业投资的比重 的增大，方面说明投资者看好南昌市的房地产市场，另方面， 如投资购房比重增长过快，对我市房地产市场的持续健康发展有 定的跗面影响，因为我市的房地产比重较大，市场监管不力， 容易出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲不足，容易出现价 格虚高。 商品房空置情况 年全市预计商品房空置面积万平方米，较上年下降， 其中商品住宅空置万平方米，较上年下降。从空置区域 看，新城区的比重较大，占。从时间看来看，我市空置的商 品房大多为年以下的待销商品房，所占比例超过，从空置 原因分析，主要是交通不便配套设施不全设计落后户型偏 大等。 表商品住宅空置结构情况表 按区域划分老城区万平方米所占比例 新城区万平方米所占比例 按单套建筑面积划分平方米以下所占比例 平方米平方米所占比例 平方米以上所占比例 按单价划分元以下所占比例 元所占比例 元以上所占比例 存量房交易情况 年全市工完成存量房交易件套，面积万平 方米，较上年分别增长，其中存量住宅套，面积 万平方米，分别较上年增长和，房改房上市 交易套，面积万平方米，较上年分别增长和 。 年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年 价格趋势平稳，下半年受江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法 出台的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达左右。 房屋租赁市场情况 年全市房屋租赁面积万平方米，其中住房万套，面积万平方米。 房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金元平方 米，较上年上涨，写字楼租金平均元平方米，较上年上 涨，住房租金市场价元平方米，较上年上涨。 房屋拆迁及旧城改造情况 年全市城区完成房屋拆迁面积万平方米，较上年减 少，涉及被拆迁户户。 年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆 迁安置补偿办法，货币化安置的比例逐年上升，年达到 左右。在货币化安置的住户中，有左右购买了二手房， 左右购买了新建商品房。 二房地产市场发展中存在的主要问题 土地供应布局不尽合理，供地条件不够完善 年以来，为了防止房地产业出现过热过量等泡沫现象， 保护开发商和消费者利益，我市加大了宏观调控的力度，对年度 土地出让指标予以总量控制，年的开发总量计划控制在 万平方米以内，今年月又根据市场形势，果断决策，在年初制 定的房地产开发总量中削减了万平方米，保证了房地产市场 的供需基本平稳。但是，从年全市土地供应情况看，存在着供应布局不够合 理供地条件不够完建筑面积平方米套 高层住宅户型三房二厅每户建筑面积平方米套 高层住宅户型三房二厅每户建筑面积平方米套高层住宅户型四房二厅每户建筑面积平方米套 高层住宅四种户型共计套。 多层住宅户型二房二厅每户建筑面积平方米套 多层住宅户型三房二厅每户建筑面积平方米套 多层住宅户型三房二厅每户建筑面积平方米套 多层住宅三种户型共计套。 以上户型在下步单体设计时，还应根据消费者对象需求，综合 考虑住宅使用功能与空间组合家庭结构人际关系职业特征 等因素，每套住宅有卧室起居室厨房卫生间储藏室及阳 台餐厅和书房。各种功能空间卧室单双人间起居室厅 厨房卫生间的使用面积满足规定的要求。 项目投资估算 项目实施进度安排 本项目计划在两年个月左右的时间内建成。建设进度计 划如下 年月 年月日月日 年 年月 年 年月 年月 年月 年月 年月 年月年月 年月年月 年月 年年 年 年月 年 年 年月年月 年月年月 年 年月 项目建议书批复。 编制可行性研究报告并批复。 建筑方案设计。 综合管网设计。 施工图纸设计。 报建领取建设规划许可证。 工程开工，多层楼先施工。 完成投资额，开始预售多层楼。 多层楼开始施工。 高层楼开始施工。多层楼主体工程完工。 高层楼开始施工。 楼设备安装。 楼室内外装修。 多层楼主体工程完工。 多层楼设备安装。 多层楼竣工验收。 多层楼室内外装修。 高层主体完工。 高层设备安装。 高层室内外装修。 多层楼竣工验收。 高层设备安装。 高层室内外装修。 高层楼竣工验收。 公共设施配套工程。 高层楼竣工验收。 正式全部入住。 工程施工进度详见附表。 二本项目物业销售租赁价格 根据工程所处位置周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅每平方 米元，高层住宅每平方米元商铺每平方米元 地下车位每个万元 三销售进度及付款回收计划 本项目计划在年半个月左右内完成销售，各年销售计 划见表。 表本项目销售计划表 项目合计 多层住宅 高层住宅 商业 停车位 由于银行按揭的时限，所以年和年销售的房款收入按 回收，其余的房款在下年度全部收回，年销售的房款 收入，当年全部回收。 车位销售按分期付款形式实行，即第年还，第二年还剩余 。 回款进度详见表。 表回款金额估算表单位面积平方米销售收入万元 销售期间项目 面积销售收入面积销售收入面积销售收入面积销售收入 销售计划合计 多层高层商业车位 百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金 额 收款计划多层高层商业车位 多层高层商业车位 多层高层商业车位 小计 注车位面积未计算在内。 四税费率 本报告采用的各种税费率见表。 表税费率表 税费项目税费率税费项目税费率 营业税土地增值税 城市维护建设税法定盈余公积金 教育费附加公益金 企业所得税任意盈余公积金 管理费用不可预见费 销售费用房产税按租金 五项目各种财务数据估算 土地费用 本项目用地共计亩，出让单价万元亩，出让总金额为 万元，土地出让金分两次偿还，年先付，即 万元剩余的土地出让金在年付清，即万元。 前期工程费。 本项目前期工程费估算见表表前期工程费估算表单位万元 序号项目计算依据金额 规划设计费建安工程费 可行性研究费建安工程费 水文地质勘探费建安工程费 通水通电通路费建安工程费 场地平整费元平方米 合计 基础设施建设费 本项目基础设施建设费估算见表 表基础设施建设费估算表单位万元 序号项目计算依据金额 供电工程建安工程费 供水工程 供气工程 道路工程 绿化工程 通讯工程 照明工程 排污工程 环卫工程 合计 建安工程费用 本项目建安工程费用估算见表 表建安工程费用估算表单位万元 序号项目单价计价数量金额 多层住宅元平方米平方米 高层住宅元平方米平方米 商业元平方米平方米 合计 公共设施配套费 本项目公共设施配套费估算见表 表公共设施配套费估算表单位万元 序号项目单价计价数量金额 居委会元平方米 托儿所 公共厕所 停车场 健身设施合计 开发间接费用 本项目开发间接费用估算见表 表开发间接费用估算表单位万元 序号项目计算依据金额 分散建设市政公用设施建设费建安工程费 建筑工程质量安全监督费建安工程费 供水管网补偿费住宅商业住宅人，元商业 人，元住宅商业 供电用电负荷费住宅商业住宅户，元商业 百，元住宅商业 其他建安工程费 合计 其他费用 本项目其