项目财务评价及不确定性分析 项目进度安排项目营销方案项目投资估算与 融资方式 市场调研与预测 现场走访并向相关人员了解情况第三章项目建设的基本条件分析 项目规划概况 陕西电力建设总公司商业办公娱乐酒店商场体化综合建设 项目含综合办公楼及职工培训中心位于西安市新城区长乐西路 号。由陕西电力建设总公司投资建设，占地面积，总建筑面积 。项目规划建设栋综合办公楼及职工培训中心，同时配套 建设相应的公用设施以及辅助工程设施地下停车场绿地健身广 场道路等。建设项目施工期共个月，年年底全部交付使 用。 主要建筑系统及建筑材料 主体结构框架结构框剪结构 电梯系统直升电梯 外墙材料涂料瓷砖 供暖系统集中供暖 门窗系统塑钢门窗 主要设备材料 通风系统，消防器材，仪器仪表，防雷接地 门窗玻璃，防水防腐，油漆涂料，墙地面砖 光源灯具，低压电器，变配电，电线电缆，弱电系统 供水设备，管材管件，阀门组件，室外排水，五金水暖 康体设施，园林绿化，小区监控，门禁系统。 项目区位及用地 本项目位于西安市东北部的新城区，该区域毗邻产灞生态区，附 近有兴庆长乐两座公园，还有浐灞两河优美水景的交辉相映，周边环境在不久的将来是最佳的商业办公区域。该项目宗地南北长 米，东西宽米，主要道路为长乐西路和金花北路。该地被西 安市政府规划为房地产开发用地，建设用地手续已办妥。该地地势平 坦，构筑物已拆除，具备三通平，没有需要保留的文物等设施，无 不良工程地质条件。 表项目综合技术经济指标 内容指标内容指标 占地面积总建筑面积 裙楼面积招待所面积 商铺面积停车位地下位 写字楼面积停车位地上位 地下室面积绿地率 建筑密度容积率 项目周边设施分析 城东处喧闹之地，享幽静之愉，是块可以在闹市与幽静中穿插 生活的理想佳地，既离开了市中心又不失其繁华，既远离郊区又不乏 其幽静，这里无疑是新都市主义的核心区域。些外来投资商和本土 开发商纷纷瞄准这区域，众多高品质大盘的涌现将使东城区域价值 得到逐步提升，并将蕴涵极大的潜力。 近几年的经济发展和市政建设步伐，使得项目所处区域的房地产 具有较大的升值空间。周边日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形 成，为该项目的商铺价格奠定了定的基础。生态城东是西安现在发 展的主推品牌，大幅提升了西安宜居品位。项目所在地附近水电 路气通讯教育医院商场邮政交通等基础设施及市政设施非常完善。周边社区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好。 目前，项目周边商业气氛浓厚，沿西安长乐路线向东，相继涌 现了白马世纪广场西北商贸中心时丹达服装城丹尼尔世纪广场 新兴西北轻工市场等商业地产项目，使这传统商圈呈现出新 的活力。与此相对应的金花南路带，立丰购物广场也将展示 在西北地区的全新内涵，沃尔玛时代华纳等世界级名品的入驻，给 这区域带来全新的商业活力与新鲜的商业气息。 康复路轻工线商圈的壮大，将逐渐引领西北地区批发零售的 时代潮流，并以其几十年的商业底蕴与商脉，成为西安商业地产市场 上的支生力军。 项目周边教育文化氛围浓厚，有西安电力高等专科学校西工大 附属中学西安现代职业学校西北电机小学西安现代职业学校西 安电机中学西安电力高等专科学校西安市自达中学西工大附属 中学等学校。 项目附近医疗卫生设施非常发达，附近有西京医院第四军医大 学西安五仁医院陕西中西医结合医院瑞光口腔医院陕西生殖医 学医院康大药房圣和医院西京医院澡露堂新康大药房北方 医院等。 项目周边金融设施齐全，各大银行均在项目周围设有支行或是储 蓄所，如中国光大银行长乐西路储蓄所建设银行胡家庙支行工商 银行长乐西路西口储蓄所西安商业银行长乐西路支行金华北路邮 政储蓄所等。 项目周边交通非常便利，路路路路车等均可 直接到达，可到达项目所在地的主要车次详细可见图。且西安市 近期建设规划安排建设两条地铁线路，即火车北客站至韦曲，三桥后围寨至纺织城，全长公里，总投资亿元。其中，地铁 号线经过项目所在地，这就使得项目所在地的交通更加便捷。 综上所述，该项目宗地地理位置较好，未来增值潜力具大，自然 条件很好，区域环境优越，周边配套设施齐全，项目开发前景很好。 图项目附近交通示意图 施工单位公司简介 西北电力建设集团公司陕西电力建设总公司是具有突出管理优势和雄厚施工实力的电力建设企业。前身是西北电力建设局，始建 于年，历经多次体制变革，年更名为陕西电力建设总公司， 年改组为西北陕西电力建设集团公司。历经五十多年的艰 苦创业和蓬勃发展，现已成为个资产近亿元年产值超过亿 元拥有四个专业工程施工全资子公司近十个控参股公司和直 属单位员工近万人的企业。公司及所属公司具有电力工程施工总承 包级资质房屋建筑施工总承包级资质调试甲级监理甲级资 质，以及国家对外承包工程经营资格证书。 五十多年来，公司及下属公司在国内近三十个省市以及国外十 余个国家承担了百余项工程项目建设任务，尤其是承担了从日本英 国引进的第座大型火电站中国第条输电线路及制订项目员工考核奖惩办法，对项目员工进行绩效 考核，提供处理意见 工 作 任 务 负责制定项目员工考核奖惩办法 负责对项目员工的工作绩效考核工作 按期公布项目对绩效考核结果的处理意见 职 责 六 职责表述负责项目的预算管理 工 作 任 务 负责保管项目历史文件资料档案 负责将历史数据进行整理，为预算工作提供参照标准 负责审核项目各部门提交的预算报告 职责 七 职责表述负责经营会议秘书性作业及有关项目整体策划事 宜编订经营会议的议程并促进议定案件的有效的推行权力 本部门工作计划的制订和实施权 项目员工考核制度的制订权和执行权 项目来宾接待规格的建议权 对部门计划执行结果考核奖惩有建议权 内部人员工作安排权下属人员考核权 表项目事业部策划部门岗位职责 职责与工作任务 职 责 职责表述组织项目工程设计工作 工 作 任 务 负责新项目建筑规划设计单位的选择 负责与建筑设计方的接洽工作 组织新项目建筑方案施工方案等的审核工作 职 责 二 职责表述组织编制项目施工计划开发计划以及各开发项目 的报批设计施工计划和进度安排 工 作 任 务 负责项目施工计划与进度的制订与落实工作 组织开发项目的报批工作 负责组织项目施工计划的制订工作 负责项目施工计划与进度执行的监督工作 职 责 三 职责表述主持项目工程施工日常管理工作 工 作 任 务 负责签署项目工程施工日常行政业务文件 定期向主任汇报日常工作情况， 在得到主任授权下，负责处理项目施工过程中的突发 事件，权力 项目整体施工计划和进度的制订权和实施权 解决项目营销工作中特殊事件和重大突发事件的临时授权 具体工作开展的决策权 对部门计划执行结果考核奖惩有决策权 表事业部投资部门岗位职责 职责与工作任务 职 责 职责表述具体负责项目可行性研究 工 作 任 务 负责收集宏观行业市场发展市场竞争格局信息 负责项目内部信息平台的建立工作 负责定期进行市场调研，并形成报告 负责对部长下达的其他的可行性研究 职 责 二 职责表述参与项目的规划设计和方案设计 工 作 任 务 参与重大设计方案重大设计变更方案的论证会，评 选最优方案 参与项目和规划设计院单位的沟通协商工作 参与审核设计方案通知书项目设计条件项目勘查 报告等项目前期文件 权力 市场研究方案的建议和实施权 土地储备工作的建议权 开发组织总设计的审核权 对部门计划执行结果考核奖惩有建议权 内部人员工作安排权下属人员考核权表项目事业部营销部门岗位职责 职责与工作任务 职 责 职责表述参与项目的规划设计和方案设计 工 作 任 务 参与重大设计方案重大设计变更方案的论证会，评 选最优方案 参与项目和规划设计院单位的沟通协商工作 参与审核设计方案通知书项目设计条件项目勘查 报告等项目前期文件 职 责 二 职责表述负责优化与推进项目业务流程和项目品牌管理 与企业文化研究 工 作 任 务 根据项目组织结构调整部门职责的重新分配及业务 的重组等要求，定期或不定期对项目业务流程进行优 化 负责项目项目品牌的建设推广与维护 负责项目企业文化的研究 职 责 三 职责表述依据项目开发计划，配合项目总目标，制定本项目 销售目标及销售计划，并予以追踪控制，以确保其达成或超越 工 作 任 务 根据本项目开发计划，确定项目销售计划与销售费用预算 对部门工作计划的执行进行监督，并加以控制 职 责 四 职责表述督导所属营业人员进行人员推销活动，实现具体项 目的销售计划 工 作 对所辖员工进行合理分工，选用最适当人选，发挥最佳工 作效率任 务 负责项目销售计划的执行情况和负责每月销售情况的 总结工作 职 责 五 职责表述负责项目的销售全面工作 工 作 任 务 负责项目销售策划方案的执行 评估项目整体销售策划方案的效果 权力 市场研究方案的建议和实施权 对部门计划执行结果考核奖惩有建议权 销售策划方案制定和建议权 表项目事业部工程部门岗位职责 职责与工作任务 职 责 职责表述参与项目开发前期设计工作，负责与设计院的 具体技术沟通工作