口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对 较低，外地企业纷纷进入武汉。深圳万科浙江耀江广州 保利南京三金等国内著名房地产商的到来，使武汉房地产 市场的竞争更为激烈化。 国家出台了鼓励农民进城落户的优惠政策，房价会继 续上涨，将保持稳定增长。 麟北煤田大开发即将来临，崔木煤矿郭家河煤矿明 年年初即将完工投产，丈八煤矿招贤煤矿和园子沟煤矿 等相继开工，到年形成个大型煤矿，年生产煤炭 万吨以上，麟游县居民以及外地开发商相继来麟游创业，县 城人口将增加万多人财政收入和居民收入水平大幅提 高，购买了增强。 麟游县城镇化率只有，比全省低个百分点， 新实施的农民进城落户政策明年将大力实施，各项配套政策 的落实，预测有人将进城落户，麟游县城镇化率显著 提升，居民购房的需求将大幅增加。 综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定 该小区内房屋销售大约每平方米元。商业用房 每平方米元 四竞争力分析 外地企业纷纷进入麟游县。由于麟游县人即将成为陕西 省煤炭能源大县，开发前景广阔，消费市场巨大，加上房地 产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻麟游 以争夺市场。使麟游房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈 竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。 另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经 显现，目前在麟游县居民购房消费中，企业知名度已经成为 重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计中介代理 等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青 睐，尤其是当地知名的地产商，以其先进的理念推出的楼盘 都收到了良好的市场效果。 鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的 知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼 盘再加上我们开发的地段位于青莲山公园，环境优美，周 边又有多处游乐广场，具有浓厚的人文气息高收入阶层的 市民较多。而周边地段由于麟游近年来的高速发展，致使周 边居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以该 地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此 项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信我们开发 的商品房有较强的竞争力。 五市场风险分析 该居民小区主要居住对象为在乡镇县城工作的白领 阶层，周边个体工商业人员，以及其他知识层次较高，家庭 收入较好的市民家庭。由于他们 职业稳定改革开放以来,教职工的职业相对来说比 较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求 也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐 步的提高。 收入稳定教职工的收入水平在稳定中逐步提高。 文化水平较高他们的年龄的大多在岁之间， 人到中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要 个好的投资环境。 对家庭居室的要求较高除对住宅的舒适性安全性 的要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便， 同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品 位的要求积率。 土地批租费主要包括土地出让金回源费和市 政工程配套费，共计万人民币。 时 间 任 务 年 月至 月 年月至月年月 至月 季 度 季 度 季 度 季 度 季 度 季 度 季 度 季 度 季 度 可行 性 研究 项目 审 批 规划 设计 主体 工程 期 主体 工程 二期 绿化 工程 项目的供水雨，污水排放供热供电供气以及电 信方面的配置情况如下 供水在唐林苑青莲路东侧有现状上水管线， 本项目上水可从上述干线引入。 雨，污水排放青莲路大街现有现状毫米的雨 水管线和毫米的污水管线，可以就进排入 供热拟从青莲路新敷设的供热干线接入。 供电拟采用青莲路开闭站引条千伏电缆，接入 小区内配电室考虑留有余地，变压器容量为千伏安。 供气已由青莲路引入了天然气高压线，已建成了天然 气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住 宅区前后的道路绿化以及所需的各种市政条件及基础设施 配套，均由麟游城市建设部门统开发，各种设施接口均至 本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到三通平， 其他配套设施将与住宅建设同步进行。 电信本项目预计需装机容量为门的程控交换机， 拟由麟游县电信局解决。 路网布置道路为小区主干道和组团内部道路两极。主 干道把小区中心四个组团和幼托串在起，形成树枝状 道路系统。 小区内绿化及景点建设计划小区绿化覆盖率。小 区道路两旁还要种植树木，安装路灯。由此可得号住宅楼 项目的主要经济指标如下 技术经济指标 二根据概算定额指标，确定单位工程造价 根据开发项目的工程量可得 项目单位数量 占地总面积平方米 总建筑面积平方米 居住建筑面积平方米 公共建筑面积平方米 居住居数户 平均每户建筑面积平方米 平均每户居住人数人 容积率 绿化率 住宅栋数栋 平均层数层 停车位个 总投资估算汇总表 序 号 项目费用名称金额万元 土地开发费 建筑工程费 安装工程费 其他投资费 项目管理费 不可遇见费 建设期利息 总投资 开发项目固定资产投资估算表 序号项目费用名称金额万元 土地开发费 建设工程费 建筑工程费 安装工程费 其他投资费 项目管理费 不可预见费 建设期利息 项目投资总额 十融资方案 唐林苑小区的建设项目中资金问题是该项目能否运行 成功的重要问题。从工程项目招标开始，本公司的财务状况 的好坏就是能否通过资格预审的关键因素。只有获得筹集到 足够的资金，本公司才能通过资格预审获得大型土木工程项 目的招标资格，特别是对于些延期付款工程，带资建设承 包的交钥匙工程等显得由为重要。工程项目中的使用资金， 包括固定资金和流动资金。固定资金用于购置施工机械设备 等固定资产，流动资金主要用于购买工程所需要的材料设 备支付劳务工资和其他费用等。随着建设项目的不断进行， 资金不断增值，用货币形式反映出已耗费的生产资料价值和 劳动者所创造的收益价值。因此，如何筹措和管理资金，是 个重要的问题。 资金的渠道与方式 签订了工程承包合同后，就应该全力以赴地为该工程筹 措资金，以免造成资金拮据，周转困难使工程开工不足，工 程进度上不去而影响信誉和经济效益。因此要注意从以下几 个方面去筹措资金 筹措和利用自有资金万元，为实施工程项目， 满足开工前的资金周转，本公司可根据收入资金的回报率适 时投入部分自有资金。主要包括现金和流动资产，以及可 以在近期收回的各种的应收款项等，如应收的银行的票据 已完合同的应收工程款等。 用银行贷款万元贷款是实施工程项目的重要 资金来源，是承包商利用信贷资金经营，借钱赚钱的种方 法。本公司可以向银行证明几个方面本公司的实有资本额 度充足，并向银行提供本公司资产负债表和近期的损益表， 本公司承包工程时的资金信誉良好，另外，还可以向银行提 供该建设项目风险分析，以及本公司的工程经验丰富实际 工作能力强及诚实信用等。经以上几个方面调查了解后，本 公司有信心让银行认为贷款后本公司有能力还款。本公司将 采取抵押贷款，以工程设备作抵押。从工程所在地银行获得 较多的当地货币贷款。抵押款和借款的比例称为抵押存款限 额。影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率通货膨胀 和贷款风险 房屋预售房屋预售历来是房地产开发过程中筹集 资金的重要方法，房地产在销售过程中有两种销售方法， 种是现售，指房屋在建成后在售出另外种是预售，俗称 卖楼花，指房屋在还未建成的时候就提前将房屋售出以 达到尽快回收资金的目的，另外也可弥补在开发过程中的资 金不足，由于唐林苑小区处在繁华地区，预计销售情况会较好。 因此可充分利用房屋预售来筹集必要的资金。预计房屋预售 金可达万元。 二编制资金流动计划，确定资金的需求额 序号项目小计 投资 分年计划 建设投资 建设期利 息 小计 资金筹措 自有资金 贷款 销售款收 入 三资金的使用和管理 随着施工准备施工生产竣工验收。缺陷责任期这 变化，资金也在随着运动并产生变化。结合资金在工程过程 中的变化，应注意以下问题 资金本问题主要包括以下几个方面 由于资金的时间价值形成的利息。注意风险的影 响，如投资风险破产的风险工程风险等。当发生通 货膨胀和汇率浮动时，货币贬值，资金所有者会把通货膨胀 率考虑进去，以保持货币资金的实际价值。银行借款的 成本率。 风险因素和风险程度分析表 序号风险因素 名称 风险程度 灾难 性 严重 性 较大般 市场风险 资源 技术 工程 资金 政策 外部协作 条件 优化使用周转资金问题具体优化方法如下 分期分年度办理银行保函和保险费。 将工程初期准备费用单列项目增加初期收入，可以 缓和资金矛盾。 根据工程进度，有选择地租赁施工用机械设备。 材料设备付款方面，通过与供货商谈判交涉，可以想 法减少材料及工程设备的物化资金占用或缩短占用资金。 向分包商转移资金压力。 及时回收资金，减缓垫资周转压力，提高资金效益。 十二财务评价 设项目法人项目财务评价 根据项目现金流量，可计算出财务净现值和财务内部收 益率 财务净现值万元 财务内部收益率 经过表中计算可知，项目财务净现值,表明 项目除达到基准的收益率外，还能后的超过收益，具有财务 上，经济上的可行性，项目财务内部收益率 且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。 项目投资利润率投资利税率投资回收期借款偿还期 项目总投资额为万元，总销售收入为万元， 总销售利润额为万元 投资利润率平均利润总额总投资额 销售利润