辽宁省盘锦市盘山县坝墙子镇镇政府驻坝墙子，人口万 人，面积平方千米，辖个社区居委会坝墙子个村委会 马架子姜家张家吴家烟李双井子八里大岗子坝根子 新甸子。年建乡，年建镇。年，面积平方千米， 人口万人，辖吴家卜双井子马架子林家张家圈河烟 里新甸子徐家卜大岗子坝根子八里姜家坝墙子个 行政村。年，镇政府驻坝墙子，人口万人，面积平 方千米，辖坝墙子个社区和马架子姜家张家圈河吴家徐 家林家烟李双井子八里大岗子坝根子新甸子个行 政村。 良好的气候条件 盘锦市属于暖温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，气候温和， 雨量集中，光照充足，年日照时数为小时以上，年平均气温 。春秋较暖和，夏季由于东南风南风影响，热而不燥，冬季 由于北风西北风影响，寒冷期较长。雨量多集中在夏秋两季，年 均降水量为毫米，无霜期为天左右，年平均相对湿度。 坝墙子所处地为辽河冲积平原，地势平坦，土质肥沃，水源充足， 视野开阔，地貌景观单，海拔高程介于米之间。地势由 西北向东南倾斜。地下水位较高。地表耐力为，最大冻土深 度米。地震烈度为度设防。 特色产业 坝墙子所在盘锦市是我省水稻主产区，年产量已达多万吨， 依托盘锦特殊气候特点，种植多种市场畅销有机米，盘锦农业正 逐步实现品种优质化种植规模化生产标准化营销品牌化经营 产业化全程机械化的目标。而今，盘锦大米成功跻身国家原产地 域保护产品中国名牌中国驰名商标行列。 盘锦有河蟹第市的美誉。今年，盘锦河蟹养殖面积发展到 万亩，河蟹产量达万吨。河蟹产量的增加，促进了市场的繁 荣。成为全国河蟹销售的集散地，吸引了多个省市自治区的客商， 河蟹远销日本韩国泰国等地。今年，盘锦河蟹实现产值亿元， 获得利润亿元，仅养蟹项，全市农业人口人均收入即达 元。 北京烤鸭的鸭源来自于盘锦。今年，盘锦市的肉鸭出栏量至 少在万只以上，成为东北三省最大的肉鸭养殖集散地。 便捷的交通条件 坝墙子所处位置交通发达便捷宜达，大盘线穿镇而过，其区位 优势和交通优势更加突出。 三项目建设的特点优势 实施镇域农民集中居住，集约土地，大力发展现代农业 农业现代化，是十二五时期的项重大任务，按照高产优 质高效生态安全的要求，以加快转变农业发展方式为主线，以 促进专业化标准化规模化集约化为重点，强化政策科技装 备基础设施等支撑，提高农业综合生产能力抗风险能力市场竞 争能力，保障国家粮食安全，增加农民收入，坝墙子镇依托盘锦的气 候和辽宁省鱼米之乡优势，大力有机米种植，通过坝墙子镇心农村建 设，实施耕地规模化集约化机械化工厂化管理，增加有机米附 加值产品，提高有机米综合生产能力抗风险能力，降低种植成本， 增强盘锦有机米竞争力，农民耕地经营权通过入股形式，增加农民固 定收入。 利用港口经济优势，大力及质检费按建安工程费用的计取。 工程保险费按建安工程费用的计取。 预备费按工程费用和其它工程费用之和的计取。 固定资产投资贷款名义年利率按计算，贷款利息计入本项 目总投资。详见项目建设投资估算表。 项目投资估算表 东部新城小区二期项目开发成本估算表 规 划 方 案 项目面积项目指标备注 总建筑面积万建筑密度 别墅建筑面积万容积率 多层建筑面积万规划用地亩 商网建筑面积万 车库建筑面积万 会所及其他万 序 号 项目名称建筑面积万 单方造价 元 单项投资 万元 备注 前期费用 其 中 勘察设计 景观设计 招标代理 勘探费 城市基础设 施配套费 施工图审查 费 二 建筑成本 成 本 别墅 多层 商网 车库 会所及其他 工程监理费 三 四 政府行政性 收费 墙改基金元 噪声费元 环境评估费元 工程招标服 务费 建安费的 房地产市场 交易服务费 元 开发期财务费用 五营业税 六开发总投资合计 销售收入合计 别墅 七 八 其 中 多层 商网 车库 会所及其他 税前利润 九上缴所得税所得税 十项目净利润 四项目经营结果 销售总额亿元 开发总成本亿元 项目税前利润亿元 上缴税金亿 项目净利润亿元 第十章经济效益分析和社会效益分析 经济效益 评价依据原则和假设条件 分析依据 国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数 财务部制定的企业会计制度房地产企业会计制度 国家和盘锦市有关税费征收政策 主要材料房地产近期价格。 分析原则 本着稳妥谨慎的原则，在计算费用时取上限，在计算效益时取下 限，以确保项目经济效益计算的可靠性 遵循动态分析为住静态分析为辅定量分析为主定性分析为 辅的原则 遵循效益与成本费用计算口径致的原则。 假设条件 假设工程建设内容和规模按预定方案实施，建设进度如期完成， 项目建成后商品销售收入达到预期目标，国家地方宏观经济政策保 持相对稳定。 计算方法 本项目投入和建成后产出的经济效益采用新建项目评价方法。 二基础数据测算 成本费用测算 项目总成本包括建设投资管理费用销售费用财务费用等。 建设投资根据投资估算，按照开发进度计算 不可预见费用建设期按工程直接开发费的计取 管理费用建设期按开发投资的计算，销售期另计 销售费用根据周边类似项目经营规模，按工程直接开发 费的计算。 三财务分析 项目盈利能力 项目税前税后全部投资内部收益率均大于基准收益率，财 务净现值大于零，均说明项目有较好的财务盈利能力，说明本项目在 财务上是可以接受的。 四财务评论结论 本项目可以为业主带来定的经济效益，实现收入亿人 民币，项目全部投资税后的财务内部收益率为，税后财务净 现值为亿元，投资利润率为。本项目投 资效果较好，有定的经济效益，在财务上是可行的。 二社会效益 本项目的建设不仅改善城市区域环境，提升周围居住建筑的品 质而且活跃了房地产市场，满足了人们对于不同层次居住产品的需 求。本项目的开发也为国家和地方政府带来了较高的税收收益，既利 国又利民。总之，本项目经济效益和社会效益都较为显著。 第十二章项目风险因素分析 项目主要风险因素识别 工程自然条件风险 工程的地质条件水文条件及其它自然条件在工程实施中发现与 预测情况发生重大变化，导致工程量增加投资增大工期延长而对 项目实施带来的风险。 资金风险 如果项目资金供应不能按计划到位或者资金来源中断，将导致项 目工期延迟甚至被迫停工或中断。 外部条件风险 交通运输供水供电供气排污电信等外部条件发生重大 变化，致使项目建设受到重大影响带来的风险。 政策和管理风险 由于政策发生变化或管理理念和水平不能适应市场经济发展的 需要而带来的风险。 二防范和降低风险的措施 通过风险控制的方式，对可能出现的各种风险，提出降低风险发 生的概率和减少风险损失程度的措施，以达到防范和降低风险的目 的。 工程自然条件风险的防范措施 项目建设场地的自然条件发生重大变化的可能性较小。项目建设 开始前，应按基建项目程序进行规范的地质勘探地质灾害评估水 土条件评价等。根据专业部门的评价结论采取必要的防范措施，可将 风险降至最低。 资金风险的防范措施 资金是项目建设的基本条件。项目业主应采取切措施，确保国 家专项资金和自筹资金足额准时到位，并建立严格的财务监管制度， 项目资金必须专款专用。 外部条件风险的防范措施 充分依靠政府，做好盘山县各配套项目建设的协调工作，制订应 对外部条件发生意外事故的预案，作到有备无患，规避因外部条件发 生意外带来的风险。 政策和管理风险的防范措施 政策方面，国家坚持科学发展观，减少大气污染和保护生态环境， 建设社会主义和谐社会的重大政策是不会动摇的，这方面的风险并不 大。 从管理方面来看，要对现有管理人员进行强化培训，挑选优秀中 青年骨干送往经济发达地区或企业进行针对性培养，使他们尽快成 长。同时招聘，引进批既有理论知识，又有实践经验的综合性人才， 以保证项目实施和今后的运营管理有充分的人才支撑。 三风险程度分析 盈亏平衡分析 二敏感性分析 鉴于收入投资等因素对项目的财务内部收益率有不同程度的影 响，所以有必要在定的变化幅度内进行敏感性分析。 四防范和降低风险的对策 通过对项目进行敏感性分析，可以看出，销售收入和建设投资的 变化对该项目的财务内部收益率的影响相对较大，特别是商品房的销 售收入，直接影响到项目的盈余。 项目在实施过程中，应注意控制投资，加强项目的营销工作，促 进销售收入的顺利实现，从而降低经营风险。 第十三章结论和建议 结论 社会评价的主要内容包括项目的社会影响分析项目与所在地 区的互适性分析和社会风险分析三个方面，针对本项目的实际情况， 将上述三个方面综述如下 社会影响分析 对所在地居民，就业水平生活水平生活质量及居民收入 的影响 本项目属房地产开发项目，不同于生产性项目，它的特点是建 设周期，投资回收期相对较短，在项目建设时期会为当地居民增加 定的就业机会，如餐饮业，但增加的就业机会有限，因此对当地居民 的生活水平生活质量及居民收入的影响较小，但随着房屋的销售， 本项目环境的建设，会改善周围的社区环境，业主的入住会为当地居 民创造定的就业机会发展空间，会带动以本项目服务为主的相关 行业的发展。同时也会在定程度上提高当地居民的生活质量。 对所在地基础设施及文化教育卫生的影响 房地产开发项目的个显著特