北碚城区公里，距重庆市中心公里，机场 公里，火车站公里，寸滩港公里。蔡家组团幅员平方公里， 规划年城市建设用地平方公里，人口约万人，远期 年规划建设面积平方公里，人口规模约万人。 第二地质地貌和气候条件。组团位于四川盆地之东南部，属 川东平等岭谷区。前临嘉陵江流域，有大约公里长的沿岸线西 靠中梁山山脉，大约有公里长的绿色走廊中部地势平坦开阔， 海拔高度大多在米之间。区内地貌为构造剥蚀残丘地貌， 地质结构好，无重大滑坡等地质灾害发生，施重庆市主城区相北拓展 的最佳用地空间。地质条件较好，上附第四系松散堆积层，下伏基岩 为侏罗系中统沙溪庙组砂岩泥岩。地质构造好，无重大滑坡等地质 灾害发生，地震基本烈度为Ⅵ度，属般地震地区。亚热带湿润季风 气候，冬暖春早夏热多伏旱秋迟多绵雨，热量丰富，雨量充沛， 冰雪极少，年均气温摄氏度，年降水量毫米。无霜期较 长达天。由于受季风环流影响，降水年内分配不均。月份 降水量占全年的，暴雨多集中在月份，最大降雨量 。常年平均风速，最大风速。组团东北侧临嘉陵江， 区内冲沟发育，总体地形上有利于地表地下水排泄。嘉陵江为该区 骨干水系，属过境河流。最大流量，最小流量 ，多年平均流量。第四系土层中无泉点，地下水贫 乏，仅在雨季局部土层可存在少量上层滞水。第四系土层为粘性土， 属弱透水层，基岩主要为泥岩，属相对隔水层，仅于沟谷地带及强风 化层中赋存少量风化裂隙水。水文地质条件简单。 第三蔡家组团发展优势。优美的环境独特的景观丰富的旅 游资源，为蔡家组团的开发建设提供了良好的支撑和立足点。具体说， 其优势主要有区位优势。蔡家组团位于渝北区北部新区沙坪 坝区北碚区四区版图交界的枢纽位置，距江北国际机场寸滩港口 龙头寺火车站分钟车程，市中心分钟车程。环境优势。蔡家 组团西靠峰峦叠翠的中梁山脉，东接缙云山国家级自然保护区，碧波 荡漾的嘉陵江环绕而过，植被覆盖面积在以上，空气质量优良， 是重庆市主城北部重要的生态屏障。建设优势。土地性价比高，目 前处于规模建设初期，土地成本较低是重庆主城北扩中难得的块 宝地，极适于项目规划和开发工程地质条件稳定，无地质灾害隐患 土地资源丰饶，形成天然的地质景观，具有园林景观开发价值。交 通优势。条黄金水道嘉陵江贯穿南北，蔡家码头厂码头 余家背码头等分布辖区，吨级的轮船可直达港口条铁路运输 动脉遂渝高速铁路襄渝铁路横贯东西，与重庆最大的货运站重庆 东站龙头寺火车站比邻。条快速干道渝武高速公路中环快速 干道外环高速公路贯穿组团，辅以国道，轻轨号线号线 号支线。比邻空港，距重庆江北国际机场分钟车程。 第四功能定位。在重庆市城市总体规划中，蔡家组团的功能被 定义为个以科技生态环保都市休闲商务型产业为主要发展 方向，规模适中现代化的新城区，在众多组团中，蔡家组团的区位 用地条件交通和生态环境都拥有明显优势，是城区的最佳拓展空间， 是重庆经济建设的最好的西装料子。它是承接北部新区主城区 北碚城区的中心枢纽，主要承担中心城市的人口疏散部分公共服务 功能和交通功能调整城市功能等。蔡家组团作为主城外围个组 团之，以其优越的地理位置和最佳的城市环境，被推进了建设的快 车道。根据组团的功能的总体定位，重庆市蔡家组团总体规划将 组团的具体定位是，组团所在北部片区为重庆城市近期重点拓展区 域，主要承接主城区疏散的人口部分公共服务和交通功能，聚集以 高新技术高档次房产高规格体育赛事等为主导产业，建设良好的 城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌。其发展方向为三高，即 高品质的居住和都市休闲区高科技含量的机电仪器仪表微电 子产业区高规格的国际体育赛事会展和商贸金融区，使之成为重 庆市最高档休闲商务新城区和重庆北部经济高地。由此可知，组团功 能功能定位以居住为主，预留国家级或世界级体育赛事的发展用地， 产业上突出高新技术产业都市旅游休闲业会展节会业现代物流 业房地产业等。可以预见，在不久的将来，蔡家组团将建设城为 座环境优美经济发达社会繁荣最适宜人居最具有活力和竞争 力的生态花园城市。 第五组团建设的意义。重庆直辖后，面临城市规模过小农村 人口过多的这现实矛盾的困扰，为提高城市化水平，使之与直辖市 作为城市社会经济的本质相协调，重庆市政府提出了主城外扩包括 西扩北扩南扩战略，通过主城外扩战略的实施，构造功能强大的 都市发达经济圈，并以都市发达经济圈为重心，加快建设涪陵万州 黔江以及长寿南川江津合川永川等卫星城市。在这样个 思路和政策背景下，年，重庆市政府提出在主城周遍建设包括 蔡家在内的个外围组团的战略构想。经过年的建设，外围组团 发展和建设是成功的，充分发挥了吸纳主城人口转移主城产业完 善主城城市整体功能的作用。 蔡家组团的建设对北碚区社会经济发展意义深远。在重庆近郊区 县中，北碚是距主城较远的区之，受地理位置交通等区位和经济 要素的制约，北碚经济直无法真正融入主城经济之中，并逐渐衍生 为向边缘化发展的趋势。蔡家组团的建设，使重庆主城北扩北碚主 城东扩，彻底清除了北碚与主城之间的地理地缘障碍，北碚经济与 主城经济终于融为体，产生了互动联动的社会经济效应。 年，重庆市政府终于把北碚划入主城区，人事组织公共设施建设用房 管理费用 招投标和土地交易服务费 财务费用 合计 财务分析与评价 赢利能力分析见表表 项目财务内部收益率和净现值。项目全部投资的财务内部收益 率为，财务净现值为万元的贴现率。 项目利润总额和利润率。总收入万元减去总成 本万元再减政府税收万元得利润，利润 总额万元项目从第二年起有利润年平均利润率， 总投资回报率为。 投资回收期。项目投资回收期年。 政府税收。不考虑所得税，仅经营和土地挂牌交易收入税达到 万元，占土地挂牌收入的。税收内容十分复杂，见 北碚府发号文件。 贷款偿还能力分析 项目贷款总金额为万元，自年起，项目有经济收入， 在项目的第二年就能偿还贷款本息，还款期为年。 项目用于还款的资金总额为万元，平均偿债备付率为 ，符合要求，风险较小。 贷款偿还比为，银行有较好的收益。 还款计划见表。 敏感性分析 敏感性分析主要考虑土地出让价格和征地成本两个因素的变化 对内部收益率和净现值的影响。见表。由分析可知，对财务效益影 响程度分别为土地出让价格征地成本。当土地出让价格降低 时，项目净现值为，财务上不可行。其他条件发生变化时， 项目财务指标基本可以满足评价要求。项目敏感性分析表明，项目抗 风险能力比较好。 表损益估算表单位万元 序号项目合计 开发收入 开发成本 开发税金 开发利润 所得税 税后净利润 表现金流量表单位万元 序号合计 现金流入 土地交易收入 房屋出售收入 财政返还收入 现金流出 征地费用 土地整治费用 工程建设费用 偿还贷款利息 偿还贷款本金 管理费用含人员工资 招投标和土地交易服务费 净现金流量 累计净现金流量 表贷款偿还计划单位万元 序号项目合计 还本付息 年初贷款利息累计 当年贷款 当年应计利息 当年本金偿还 当年利息偿还 可以用于还本金的来源 开发总收入 减工程建设费 减税金 减用于滚动投入 减管理费用 减招标费用和土地交易服务费 减财务费用 表敏感性分析单位 变化因素变化幅度财务净现值万元财务内部收益率 征地成本 基本方案 土地出让价格 基本方案 财务结论 经投资估算财务预测和经济效益分析，项目总投资 万元总收入万元计算期总成本万元，税金 万元，利润万元，项目全部投资财务内部收益率 ，投资回收期年，项目平均偿债备付率为。整体看， 项目社会经济效益好，项目的风险小，抗市场干扰能力强。 第章社会评价 正面影响 提高当地居民就业率和就业结构 三溪口立交桥建设将解决中环干道的瓶颈问题，项目的运营将会 加快当地服务业零售业餐饮业房地产业的发展，由此将会增加 新的就业机会和就业人数。同时土地整治项目的建设和运营，与之配 套的基础设施的建设，将改善投资环境，无疑会吸引更多的外来投资， 大大增加当地居民和农转非人口的就业机会。 增加当地居民收入水平 项目实施后将回给当地居民带来了两方面的收入，是直接征地 补偿收入，二是间接收入。征地拆迁补偿按万元亩测算，其中有 万元可直接补偿到农民手中，人均占地面积亩，则人均可有 万元左右的补偿收入，其中次性补偿为万，评价个家庭按 人测算，约为万，扣除安置房购置及装修元平方米， 平方米家庭之后，每个家庭还有万元可直接支配。其二，征地 以后，居民实现二三产业的就业，预计年人均纯收入可达 元，较之年的元有较大的提高。 提高当地居民生活水平改善生活质量 目前，蔡家组团人口密度相对较低，商业餐饮业零售业和 服务业的发展水平低，用与居民休闲娱乐购物的场所较少，居民出 行多有不便。随着项目的实施，组团内的开发建设，各种商场休闲 场体育设施场所将应运而生，这对充实当地居民的生活内容，提高 居民的生活水平改善生活质量均有重要意义。 提高北碚区城镇化水平 项目实施将促进北碚区城市化水平的提高。方面，城市新区在 开发建设过程中将征用大量农地，促进农村人口转化为城镇人口另 方面，新城区建设后，将吸收大量失地农业人口的就近就业，实现 产业向二三产业转化，提高非农业人口