的休 闲购物环境，以商业美食休闲为主，兼顾多种需求， 提供流的休闲场所。 第三章建设规模规划理念和规划构想 建设规模 建设规模 县易旺食品投资有限公司通过挂牌取得该项目土地 使用权,统完成市政基础设施配套和休闲步行街的景观建 设,按规划出让该休闲步行街商业门面地基，镇人民政府 通过严格的规划管理措施对休闲步行街的建设进行管理，确 保按规划建设好高标准的的休闲步行街。 场地平整土石方工程根据现状，结合地形设计， 整个项目区的土石方工程估算万立方米。 路网工程 商业步行北街长,宽度 商业步行南街长,宽度 商业广场平方米 商业广场路长,宽度 美食广场平方米 消防路 东面长,宽度面积平方米 西面长,宽度面积平方米 中部长,宽度面积平方米 长,宽度面积平方米 停车位 地面个小车车位面积平方米 房屋建筑工程 公共厕所垃圾中转站平方米 市政管线及绿化工程 排水管长米 给水管道长米长米 道路绿化平方米 中央水景及绿化工程 二规划理念空间布局 规划理念 正如哥本哈根的从工作出发年改建成的第条步行 街斯特勒格街开始。多年来，贯奉行以减少城市中心的交 通，改善使用者的环境为目标。今天，我们可以看到，从以 汽车为主导变成以人为主导后，这种更亲切的新型城市中心 表达出了种良好的开放性。在这个过程中变得更漂亮，更 少污染和更少噪声。 在设计构想中，将城市街道视为城市最重要的开敞空间。 重视人建筑环境三者之间的联系。运用点线面和动 静相结合的设计手法，根据步行街自身的环境和条件而制造 的商业业态混合策划，结合城市的商业文化，建设条集购 物休闲娱乐美食文化商务运动为体的综合性 步行街。 休闲步行街的旅游吸引物系统不是的，内向的，而 是和城市文化城市商业城市景观和资源紧密联系，相互 融合的。通过商业载体的主题化趣味化等手法，可以创造 新的旅游吸引物通过商业街区的建筑处理业态重组等手 法，可以将分散的商业积聚成吸引物，也可将分散的吸引物 集合成核心吸引物通过街区景观处理城市文化具象城 市景观微缩等手法，可将城市其他景观文化等元素借用 进休闲步行街通过城市节庆商业节庆等活动的组织与梳 理，并组织原住民参与，可以形成动态的永不落幕的旅游 休闲吸引物系统。 游憩方式的设计主要体现在商业形态的趣味化主题 化体验性与参与性设计，商业配臵的全程游憩化设计，以 及商业行为的游乐化设计等方面。 不同的休闲步行街，其室内景观和室外景观的配比是 不同的，景观基础和性质也是不同的，微观店面景观要与会折现率。 三费用的计算 根据工程投资估算额和各年度工程费用情况，总投资额 万元， 四国民经济评价指标分析 本项目国民经济评价指标，主要分析项目的经济净现 值内部收益率效益费用比和投资回收期等。具体数据如 下 经济净现值万元 经济内部收益率 效益费用比 投资回收期年 计算结果表明内部收益率﹥基准收益率， 国民经济评价可行。 三财务盈利能力指标分析 财务费用万元 二财务收入万元 销售收入万元 商业铺面销售收入万元 根据的实际情况，预测休闲步行街将发展成为 城镇的休闲购物商业中心，商业价值将大大增值，据调查 结果分析得出休闲步行街区铺面地价每平方米元至 元。现按相对较低的价格每平方米元计算销售收 入 元平方米平方米万元 税费估算 营业税万元万元 城市建设维护税万元万元 教育费附加万元万元 三财务分析指标的计算 根据本项目全部投资财务费用和收益分析结果计算的 财务盈利能力指标如下财务基准利率取 财务净现值万元 财务内部收益率 动态投资回收期年 分析结果表明本项目财务内部收益率大于基准收益 率，项目财务评价是可行的。 四借款偿还能力分析 本项目按实际贷款额进行借款偿还能力分析。贷款偿还 原则上除必须从收入中支付的费用外，其余收入均用于贷款 的偿还。贷款利息率以年息计算。 根据建设项目经济评价方法和参数的规定，利息按 下列方法计算 建设期每年应计利息年初借款累计本年还本付息 年利率 营运期每年应计利息年初借款累计本年还本付息 年利率 还清年份应计利息年初借款累计年利率。 分析结果表明贷款偿还期为年。 投资使用与资金筹措计划表单位万元 序 号项目 年 年合计 投资 资金筹措 资本金 借款 销售收入税金与附加费等费用估算单位万元 序 号项目 年 年合计 销售收入 销售税金及附加 营业税 城市维护税 教育费附加 所得税 总成本费用估算表单位万元 序 号项目年年合计 建设成本 财务费用 销售税金及附加 运行费用 合计 借款还本付息计划表单位万元 序 号项目年年合计 年末借款本息累计 借款本金 本年应计利息 本年还本付息 本年还本 本年付息 财务现金流量表单位万元 折现率 年度费用利润折现系数费用折现值利润折现值净现金流 量 累计 净现 金流 量 财务内部收益率为 财务净现值为万元 动态投资回收期为年包括建设期在内 国民经济效益费用表单位万元 表折现率单位万元 年度费用效益折现系数费用折现值效益折现值净现值 合计 经济内部收益率为 国民经济净现值为万元 动态投资回收期含建设期为年 财务评价敏感性分析表 评价指标变动因素万元年 正常情况 效益下降 费用上升 费用上升时财务现金流量表单位万元 折现率 年度费用利润折现系数费用折现值利润折现值净现金流 量 累计 净现 金流 量 财务内部收益率为 财务净现值为万元 收入下降时财务现金流量表单位万元 折现率 年度费用利润折现系数费用折现值利润折现值净现金流 量 累计 净现 金流 量 财务内部收益率为 财务净现值为万元 收入上升时财务现金流量表单位万元 折现率 年度费用利润折现系数费用折现值利润折现值净现金 流量 累计净现 金流量 财务内部收益率为 财务净现值为万元 动态投资回收期为年包括建设期在内 四敏感性分析 分别对投资额和销售收入在初始值的基础上按照 幅度变动，并计算出其对应的净现值。 在变化率相同的情况下，销售收入的变动对净现值的影 响最大，其次是投资额的影响。由此可见，净现值对各个因 素敏感程度的排序是销售收入投资额，最敏感的因素是 销售收入，因此应注意做市场营销工作，切实把握铺面地基 的销售价格。 五经济评价结论 本项目国民经济评价全部投资经济内部收益率为 ，大于社会折现率全部投资经济净现值为 万元投资回收期为年。 财务评价全部投资财务内部收益率为，大于设定 的财务基准收益率全部投资财务净现值为万元投 资回收期为年贷款偿还期为年。 敏感性分析结果表明在投资额上升的情况下，项目 利润为万元在销售收入降低的情况下，项目利润为 万元，在销售收入上升的情况下，项目利润为 万元，财务内部收益率为。由于本项目没有对间接的 收益进行详细的分析和计算，铺面地基销售价格的确定上比 较保守，定价较低，从财务上表面上看，本项目的抗抗风险 能力般，实际上，土地市场价格历来看好，本项目的销 售收入是可观的，抗风险能力是很强的。且本项目强调的是 项目建成后的经营期的经济效益环境效益和社会效益。本 项目的环境效益和社会效益显著，因此，总体上评价，本项 目完全可行。 除此以外，本项目还有些难以定量的经济效益和社会 效益，如休闲步行街的建设可间接提高镇城区内的交通 安全效益跨越城区的运输工具时间节约效益提高运输质 量效益等，以及改善县经济社会和自然环境，方便人 们生活，创造新的就业机会，促进本地区经济发展等。 综上所述，本项目财务评价可行，经济效益合理，环境 效益社会效益显著，建议早日付诸实施。 第九章招标投标方案 根据中华人民共和国招标投标法和湖南省实施中华 人民共和国招标投标法办法等有关法律法规的规定，该 项目招标范围招标组织形式招标方式等情况详见招标基 本情况。 附表 招标基本情况表 建设项目名称 招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额万元备注 全部 招标 部分 招标 自行 招标 委托 招标 公开 招标 邀请 招标 勘察 设计 建筑工程 安装工程 监理 设备 重要材料 其他 情况说明 建设单位盖章 年月日 附表二 审批部门核准意见 建设项目名称 招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式 全部 招标 部分 招标 自行 招标 委托 招标 公开 招标 邀请 招标 勘察 设计 建筑工程 安装工程 监理 主要设备 重要材料 其他 审批部门核准意见说明 审批部门盖章 年月日 第十章结论与建议 本项目的重点是解决镇城区的交通拥挤问题，建设高品 位的休闲步行街，强调的是社会效益环境效益和城镇品位 的提升，建设期限短，资金回收快，经济效益可观。 通过对休闲步行街项目的可行性的分析研究和论证， 表明本项目建成后社会效益和环境效益是特别明显的，对于改 善县镇城市道路交通状况，提升城镇的品位，解决市 内商品流通对过境交通的干扰，缓解城区的以路为市的局面 有积极