将是广水市房地产项目放量较大的年。 年月住宅开工面积为万平方米，同比增长了。截至 月，广水市商品房买卖价格同比上涨,远远低于全国同类城市 价格涨幅。价格涨幅趋缓的原因之在于商品房供应量的增加，另 个重要原因则是宏观调控的作用，使得房地产增幅得到回落。 虽然有以上两方面原因制约着广水市的商品房价格，但价格稳中 有升的趋势不会改变。是房屋的土地成本建筑材料成本劳动力成本和住房供求关系左右着房价走势二是无论由于居民住房消费支 撑的主动需求还是由于城市房屋拆迁带来的被动需求，强大的市场需 求推动放价上涨三是地价上涨是当前房价上涨中的重要因素，土地 储备和招标拍卖挂牌制度实施以来，对增加土 地出让的透明度避免寻租发挥了重要作用。但不可回避的是，招 拍挂制度也存在定的缺陷，即短期内容易推动地价上涨四是 新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因，这里所说的成本上 升，并不单指建材等价格上涨带来的成本增加五是房地产供给结构 变动推动房价上涨，目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响 房地产价格变动，即中低价位商品住房供应量偏少，高档商品房供应 增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性矛盾 是吻合的六是多种住房需求旺盛推动房价的上升，除消费需求外， 当前房地产市场中还存在大量的投资需求。如首府周边盟市的投资有 相当比重投向广水市的房地产，推动了广水市房价的上升。除以上原 因，宏观调控政策之后开发周期的延搁，房价仍将不断走高，现在不 能确定的只是增长的幅度和频率而已。 城区住宅供需不均将日益凸显 广水市高速增长的的经济发展速度带动了城市化进程，整个城市 正在由个小型城市蜕变为中型城市，城区住宅的连片开发使得老百 姓能够更加便捷地享受城市生活。虽然近几年广水市加大了应山和广 水两大城区的居住建设力度，但由于其相关配套尚不到位，故此宜居 水平较低。广水市正处在城市建设的初期，民众对于城市化生活的追逐心理仍居于高位，相对而言，城区的商业教育卫生医疗等服务 设施较之郊区对广水市民众有更大的吸引力。随着城市开发进度的加 快，核心城区内可开发土地日益减少也是客观事实，因广水市各区商 品房价格差异并不明显，故此民众对于中心城区的需求将会更加旺 盛，那么，随之而来的就是城区住宅供需不均，这个矛盾在今后将会 日趋明显的凸显出来。 积极有效的城市建设将带动广水市房地产行业发展 十五期间，广水市中心区要拉开城市框架，拓展城市空 间，打通城市干道，提高城市品位，实现城市五化美化亮化 硬化绿化净化。年后，广水市的城市建设进入了快车道， 不仅开始了有史以来最大规模的拆危拆违拆临工程，还建成了 大批功能齐全环境优雅各具特色的精品住宅小区生态花园小区 和智能小区。目前，广水市人均建筑面积达到平方米，居民生 活环境和生活质量得到了极大改善。市政府办公楼规划外采用同轴电缆穿钢管。 楼宇对讲系统层主入口设带电控锁的防盗门，对讲主机设于门边墙上层设视频分配器及译码器，层设译码器， 每户可设对讲分机，层各户设窗磁和门磁。 消防 本项目消防供水由永阳大道接入根的供水管，并在小 区内建设消防泵。 第七章项目环境保护与劳动保护 主要污染源状况 本项目主要污染源状况为生活废水和雨水，经化粪池厌氧处理后 排入城市污水管网。 污染物排放控制标准 处理后的废水排放，执行湖北省水污染物排入标准中的规定 的相应标准。 劳动安全保护 建设施工中严格执行劳动部门颁发的湖北省劳动保护监察条 例及各级政府部门的法规，制定严格的操作规程。 建筑节能 本项目将严格实施节能标准，依照公共建筑节能设计标准的 要求进行施工建设，建筑节能的基本技术要求高于标准。 第八章项目实施进度安排 本项目计划在年个月左右的时间建成。建设进度计划如 下 本项目可行性研究报告年月批复，同时开始建筑方案设计 进行综合管网设计，施工图设计，领取开工许可证，年月工 程开工。年月开始预售。年月主体工程供水。 年月单项工程验收。年月分项工程验收。年月正式 入住。 第九章投资估算与资金筹措 投资估算 总投资造价见下表单位万元 序号项目开发产品成本总投资计算说明 开发建设 土地费用挂牌地价 建安工程费元 市政基础设施建设费元 前期工程费前项和的 其他费用前项和的 不可预见费前项和的 开发间接费用前项和的 管理费用前项和的 销售费用元的 开发期间税费元的 财务费用 经营资金 项目总投资 资金筹措 本项目资金需求为万元，其中万元从银行贷款,年贷款利率为，公司资本金万元和预售房屋款万元。万 元分两批次投入，首批投入万元，第二批投入其余资金万 元，全部资金于项目建设期内投入详见下表。 表投资使用计划与资金筹措表 单位万元 序号项目合计 总投资 自营资产投资 自营资产投资借款建设期利息 自营资产投资方向调节税 经营资金 开发产品投资 其中不含财务费用 财务费用 资金筹措 资本金 预售收入 预租收入 其他收入 借款 固定资产投资长期借款 自营资产投资人民币借款 自营资产投资外币借款 房地产投资人民币借款 自营资产投资建设期利息借款 经营资金人民币款第十章经济效益分析 销售收入估算 根据工程所处位置周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考 虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅按每平方米 元销售商业铺面按每平方米元出售地下室每平方米售 价元。 住宅销售收入元万元 商铺销售收入元万元 地下室销售收入元万元 以下三项目合计万元 销售进度及付款计划 本项目计划在年内完成销售,其中年预售 年销售年销售。 所有业主均在次付清房款。 税费率 本报告采用的各种税费率见表。 表税费率表 税费项目税费率税费项目税费率 营业税土地增值税超率累计 城市维护建设税公益金 教育费附加费法定盈余公积金 企业所得税任意盈余公积金 房产税按租金不可预见费 盈利能力分析 项目在计算期内经营收入万元，可获利润总额 万元，扣除所得税万元公益金万元公积金万 元任意盈余公积金万元后还有万元可分配利润。项目 缴纳的经营税金及附加为万元，企业所得税为万元， 土地增值税为万元，合计缴纳税金万元。详见附表和 附表。 项目全投资内部收益率所得税前为，在预期可 接受的内部收益率为时净现值可达万元，投资回收期为 年。 项目全投资内部收益率所得税后为，在预期可接受 的内部收益率为时净现值可达万元，投资回收期为 年。详见附表。 商品房投资利润率利润总额总投资 商品房资本金净利润率税后利润资本金 清偿能力分析 本项目万元银行借款可在项目竣工后可在年内次还本 付息，共计万元，还债能力强。 资金平衡分析 在项目计算期内，项目平衡能力强，累计盈余资金万元, 在于零,资金平衡分析详见附表。 敏感性分析 根据下表可以判断本项目的销售收入变化对内部收益率的影响 较大，这说明房产价格是影响经济效益的最敏感因素。当销售收入降 低时，项目内部收益率为，远大于基准收益率。 表不确定性因素变化影响 变化因素 销售收入 经营成本 经营成本 销售收入 内部收益率 幅动系数将开发产品投资售房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定 性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个 因素对项目的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不 利方面变动，全部投资内部收益率将分别下降和投 资回收期则增加为和年预售款回笼进度对收益的影响相对 不敏感。根据测算，敏感因素的变动均不应超过基本方案左右的 范围，否则，项目收益风险较大。 主要经济指标 本项目的主要经济指标见表。 表主要经济指标表 序号名称单位数据备注 建设规模 房地产开发产品总建筑面积平方米 商品房销售平方米 商业铺面平方米 地下室平方米 经济数据 总投资万元 资金筹措万元 其中资本金万元 使用预售房款万元 使用银行贷款万元 经营收入万元 经营税金及附加万元 总成本费用万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 土地增值税万元 财务评价指标 商品房投资利润率 商品房资本金净利润率 全部投资内部收益率所得税前 全部投资回收期所得税前年 全部投资内部收益率所得税后第十章社会效益分析 本项目的开发建设，符合广水市城市发展规划，为城市房地产发 展起到了积极的带动作用。通过项目建设，为美化城市作出了贡献， 能够使项目有着极大的社会美誉度。本项目的园林规划别树帜，并 依照环保节能标准建设，将建成广水市绿色节能小区，为文明小区 建设标准树立标杆。从而形成了项目建设与规划地方经济互相依存 互相促进互相增益同步发展的新局面。 附表 项目总投资估算表 单位万元 序号项目总投资估算说明 开发建设投资 土地费用 前期工程费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 财务费用 经营资金 项目总投资 开发产品成本 固定资产投资 经营资金 附表 售房收入与经营税金及附加计算表 单位万元 序号项目合计 售房收入 可销售面积平方米 销售比例 经营税金及附加 营业税 城市维护建设税 教育费附加 土地增值税 商品房销售净收入 附表 利润及利润分配表 单位万元 序号项目合计 经营收入 商品房销售收入 房地产租金收入 自营收入 经营成本