力，销售量占 商品房总销售量的，与去年同期相比，增长，商业 和办公楼分别占，同比增长，这 也说明我市在发展商品住宅市场的同时，也在积极培育商业和办 公等物业市场，对促进市场多元化发展具有重要的作用。 四商品房价格小幅增长，总体平稳 上半年，全市商品房成交价格为元，同比增长 ，商品住房均价元，同比增长。从月度变 化来看，除月出现较大波动外，我市商品房和住房价格其他各 月表现均较为平稳，稳中有降。上半年，全市各月均价均超过 元，最高值甚至突破元，接近主城区惠城区 水平。主要原因是上半年，自住性和改善性需求逐步增多， 投资性购房需求下降，尤其在月投资性需求得到很好的抑 制，购房环境较好，购房者相对理性二是上半年我市商品房新 增上市供应较为充足，可以满足不同层次的购房需求三是惠城 区仍是成交的主要市场，商品房成交价格较高，是拉升全市均价 的重要因素。 从区域来看，惠城区惠阳区和大亚湾区住房价格列全市前 三位，均价均在元以上，而且同比涨幅也相当接近， 较去年同期增长以上，博罗县住房价格增长较快，增幅为 ，惠东县增长，龙门县则下降。随着我市经 济的不断发展，区域基础设施和居住环境得到进步改善，提升 了房地产的价值。 小结惠州是个新兴城市，发展潜力巨大，房地产作为惠州的 支柱性产业之，在未来相当长的段时期内，将保持良好的发 展势头。 三项目定位 住宅定位 目标客户定位 目标客户主要类型 核心客户周边原住居民 重要客户周边原住居民换房者 普通客户来自惠州其它区域首次臵业的白领 边缘客户看好本地段物业升值潜力的地产投资客 目标客户主要需求特征 客户类型客户来源臵业目的关注因素需求户型 核心客 周边私营企业主 高级公务员等高端客户 换房 自住 形象品质配套 居住的舒适性 房 房 重要客 周边公务员个体户 事业单位人员等 首次臵业 自住 性价比，舒适度 房 房 普通客 外区企业白领公务员 个体户等 首次臵业 自住 价格交通保值性房 边缘客惠州专业地产投资客投资地段价值升值潜力房房 产品定位 主力户型建议 根据对项目周边在售楼盘销售情况的调查，各种户型的特征为 户型 主力面积 价格特 征 市场供应市场需求效益贡献 房以下较高般较少般 房厅般较多较多较大 房厅较高最多最多最高 房厅最高较少般般 房厅市场上最受欢迎对楼盘效益贡献最大的户型，因 此建议本项目户型以房厅为主。考虑到居住的舒适性，可 将房的面积增加到左右。 房厅较为稀缺，市场价值高。鉴于本项目户型设计不受 限制，适当规划部分较为稀缺的房，以提高项目整体收益。 房厅市场需求多，价值般。由于项目用 三工程基础设施 四其他费用 五不可预见费 合计后续开发成本 后续开发费用 序号名称数量单价元金额万元备注 管理费用 二销售费用销售额 三销售税金及附加 四财务费用 合计开发费用 二项目资金筹措 资金来源 本项目开发投资的资金筹措来源主要渠道是自有资金，二是 银行贷款，三是销售收入部分用于投资部分。 筹资运作计划 因本项目的土地成本及相关税费支付均为自有资金，在销售回款 前需向银行借款以作前期筹备所用，销售收入除扣除与销售有关税费 后用于后续部分投资外，还需支付贷款还本付息。 本项目总投资万元，自有资金万元，银行贷款 万元，预售收入用于其他投入费用约万元。 投资使用计划 详见附表项目投资计划表 六项目销售收入及利润估算 销售价格预测 销售预测说明 本项目计算假设全部用于销售，且在计划销售周期内按最高实现 销售。 销售价格预测 住宅销售均价元 商铺销售均价元 车位均价万元个 销售收入估算 序号名称单位数量单价元金额万元 商业部分 住宅部分 车位个 合计销售收入 二销售税费及附加估算 序号名称计价依据金额万元 合计销售税费及附加销售额 三各期销售收入与预测汇总表 单元万元 项目合计 上半年下半年上半年下半年 住宅 商铺 车位 总计 四税后利润测算表 根据测算，本项目税前利润为万元，税后利润为 万元。 七项目经济效益评价 对本项目进行经济效益评价的主要依据是国家计委建设部颁发 的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合 房地产开发的实际情况。本项目选取的计算指标为财务内部收益率和 财务净现值。 评价指标详细计算过程详见附表现金流量表。 财务净现值 财务净现值按基准贴现率将项目计算期内各年净现金流 量折现到建设期内的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能 力的动态评估指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑按受。 由现金流量表全部投资现金流量表计算可得 财务净现值现金流量万元 二投资利润率 投资利润率指的是项目投资利润即净现金流量累计与项目 投资的比值，属静态评价指标。由现金流量表项目损益及 利润分配表计算可得 税前投资利润率利润总额总投资 税后投资利润率净利润总投资 三盈亏平衡分析 盈亏平衡点经营成本销售收入 由此可见，本项目只要完成商品房的销售量，即可收 回全部投资，本项目的风险很小。 四还贷能力分析 本项目总投资万元，现开发商自有资金万 元已经完全到位，用于土地成本及前期开发，目前尚有 万元的资金缺口急需解决，需要通过银行贷款。还贷能力分析如 下 即项目完成的销售即可还清全部贷款，本项目不存在还 贷压力。 五项目的不确定分析敏感性分析 本项目的不确定因素主要来自以下几个方面销售收入工程成 本变化，销售收入的变动将直接影响本项目的经济效益目标的实现。 本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标投资利润率，波动区 间间。 本项目的敏感性因素最主要的有两个，是经营成本增加， 二是市场销售收入减少。经过分析预算，在这两种情况下，本项 目仍然充分可行。详见附表敏感性分析 八结论 综上所述，得出结论 昊地喜悦城果的开发是顺应惠州经济发展的产物，它遵循 经济发展规律，级充分满足多方面的共同利益需求，在开发时机 上也是占尽先机，有着较高的经济效益和定的社会效益。本报 告从公司实力经济分析市场及项目分析营销策略工程建 设及实施效益分析风险控制等角度对项目进行精细阐述和独 到分析，充分证明了本项目可行性，同时也体现了开发商对项目 的深刻理解和对项目入市的周密布署。我们有信心成功开发昊 地喜悦城果这项目，并以此为契机开拓更广阔的房地产市场。 附表 表 项目开发建设进度计划表 序 号计算期季度 年 第三季 度 年 第四季度 年 第季度 年 第二季度 年 第三季度 年 第四季度 年 第季度 年 第二季度 年 第三季度 年 第四季度 规划设计 前期工程 土石方工程 主体工程 装修工程 水电工程 电梯工程 消防工程 智能系统 小区园林 公共配套 竣工验收 表 项目开发成本估算表 总建筑面积平方米 序号项目名称单价元金额万元备注 土地成本 原地价 契税 土地增值税 滞纳金 二开发费用 勘察测量费 规划设计费 临时供水供电 场地平整临时道路 可行性研究及策划费 规划报建 三建筑安装工程费 土方及桩基工程 主体工程含地下室 安装工程费 水电工程 电梯工程 消防工程 通讯工程 装修工程 智能防盗系统 有线电视网络 煤气管道 室外配套 四工程基础设施费 供电工程 小区市政道路及排水工程 外水工程费 六其他费用 人防门设计及施工费用 白蚁防治费用 七管理费用 八不可预见费 九合计 表 项目投资计划估算表 单位万元 序 号项目名称投资金额 年年年 下半年上半年下半年上半年下半年 土地成本 开发费用 土方及基础工程 主体工程含地下室 水电安装 电梯工程 消防工程 通讯工程 装修工程 智能系统 有线电视网络 煤气管道 室外配套 工程基础设施 其他费用 管理费 不可预见费 合计 表 销售收入经营税金及附加估算表 项目合计上半年下半年上半年年下半年备注 住宅 销售面积 销售均价 销售率 商铺 销售面积 销售均价 销售率 车位 车位数 均价 销售率 销售税金及附加, 营业税销售额 堤围防护费销售额 印花税销售额 教育费附加营业税 城市维护建设费营业税 销售费用销售额 销售净收入 表 项目现金流量表全部投资 单位万元 序号项目合计年年年上半年下半年上半年下半年上半年下半年 现金流入 住宅销售收入 商铺销售收入 车位收入 银行贷款 自有资金 现金流出 开发成本投资 经营成本 销售费用 销售税金及附加 贷款还本付息 所得税 净现金流量 累计净现金流量 净现值 累计净现值 表 项目损益及利润分配表 单位万元 序号项目合计 年年年 上半年下半年上半年下半年上半年下半年 经营收入 住宅销售收入 商铺销售收入 车位收入 开发成本 运营成本出租 销售费用 销售经营税金及附加 财务费用 营业利润 补前期亏损 利润总额 所得税, 净利润, 表 资金来源与运用表 单位万元 序号项目合计年年年上半年下半年上半年下半年上半年下半年 资金来源 经营活动产生的现金来源 住宅销售收入, 商铺销售收入 车位收入 筹资活动产生的现金来源, 自有资金 银行借款 其它负债 其它来源 二资金运用 开发成本投资 经营成本 销售费用 销售税金及附加 贷款还本付息 所得税