作为自己颐养天年的去处，这必然会给国家造成巨大的压力。今 年月，国家民政部部长多吉才让宣布，要用年时间，基本建成以国家兴办的 社会福利机构为示范其他多种所有制形式的社会福利机构为骨干社区福利服 务为依托居家供养为基础的社会福利服务网络。在这政策指引下，民间力量 有望在这领域初试身手。 中国人口老龄化的迅速地大规模地到来，尤其是高龄人口迅速增长，是 前所未有的。已经引起中国政府的高度重视，也引起了全社会的共同关注。大力 兴办养老院等养老机构，是解决人口老龄化给社会经济带来的主要影响的主要手 段。 中国目前已进入老龄化社会，新代的独生子女已经，下步中国的 家庭将形成四二结构，老年人到养老院安度晚年将是社会必然的趋势。 三四川省及江油市老年人及其产业发展现状 四川省最新人口统计数据显示，人口城镇化率显著提高的同时，人口老龄化 进程明显加快。随着多年来生育水平下降和人们健康水平提高，未来几年四川省 人口老龄化进程将进步加快。方面，老年人口规模迅速扩大，据预测， 岁及以上老年人口总量将从年的万增加到年的万，增 长。另方面，老年人口比重迅速提高，老龄化速度明显加快。岁及以 上老年人口占总人口的比重，年将提高到，比年的提高 个百分点。年将提高到，届时每个人中就有个岁及以上老年 人。到本世纪中叶，老年人口比重将达到，每个人中就有个老年人， 达到重度老龄化阶段。 年月份，江油市民政局江油市老龄委和江油市社会福利院联合 在我市城区进行了次江油市老年人生活状况调查。从这次调查的结果来看， 四川城区老年人与子女共住处的占绝大多数，达到了，但是老年人独 住的家庭也不少。在位有子女的老年人中，有人没有和子女住在起， 达到了。在独居的老人家庭中，有子女的老人独居家庭占了相当大的比 例，达到。导致这些老人单独居住的原因是多方面的，占首位的是房子。 许多家庭，由于房子面积太小，子女结婚生小孩后无法再挤住处而不得不分 离出去。父母住处离子女工作单位远含外地是造成老人单独居住的另个重 要原因。值得注意的是，由于感情不和睦生活习惯差异等主观原因导致老年人 与子女分开居住的比例达到，由于老年人再婚导致父辈与子女们分开居 住的比例也达到了。这说明在定程度上仍存在着代沟现象。在接 受调查的老年人中，也有近的老年人不想靠子女希望生活。持有这 种想法的大多是住房经济收入条件较好或与子女关系有严重问题的老人。同 个问题在年轻人中，态度的差异是相当大的。调查发现，如果父母身体住房条 件允许，有以上的青年夫妇希望与父母分开住，但住的地方不要太远，最好 是走动方便。这些年轻人认为，分开居住不但不分离更能增进两代人之间的 感情，提高家庭生活的质量。在位与子女分开居住的老年人家庭中，以 上每个星期至少同子女聚会次。这表明，青年人并不是回避赡养老人的责任， 而是在尽人子之责务内部收益率 ∣∣∣∣ 其中为净现值接近零的正值时的折现率 为净现值接近零的负值时的折现率 为采用低折现率时净现值的正值 为采用高折现率时净现值的负值 具体各项估算指标详见现金流量表。 四财务敏感性分析 本项目的财务敏感性分析，主要分析月租金收入经营管理费用建筑物及 基础设施建设成本等单项因素变动时，对正常经营年利润投资利润率累计财 务净现值动态回收期财务内部收益率的影响程度。具体见表。 表敏感性分析表 变化因素及幅度指标正常年利润万元投资利润率累计财务净现值万元动态回收期年财务内部收益率 基本方案, 月租金收入 建筑物及基础设 施建设成本 , , 经营管理费用 月租金收入敏感性分析 当月租金提高时，年平均利润增加万元，投 资利润率提高，累计财务净现值增加万元 ，动态回收期提前年，财务内部收益率提高 当月租金调低时，年平均利润减少万元，投 资利润率降低，累计财务净现值减少万元 ，动态回收期推后年，财务内部收益率降低 。 建设成本敏感性分析 当建设成本提高时，年平均利润减少万元， 投资利润率降低，累计财务净现值减少万元 ，动态回收期推后年，财务内部收益率降低 当建设成本降低时，年平均利润增加万元， 投资利润率提高，累计财务净现值增加万元 ，动态回收期提前年，财务内部收益率提高 。 经营管理费用敏感性分析 当经营管理费用提高时，年平均利润减少万元， 投资利润率降低，累计财务净现值减少万元 ，动态回收期推后年，财务内部收益率降低 当经营管理费用降低时，年平均利润增加万元， 投资利润率提高，累计财务净现值增加万元 ，动态回收期提前年，财务内部收益率提高 。 由以上分析发现，月租金床位费的调整，将是影响本项目利润的关键因 素。 第十章项目风险与对策 项目风险分析 老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知认可 需要段时间 江油市属于特大中心城市，有万人口，人均收入高于全省乃至全国部分 省市，可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，面对的是新的特殊客户 群体，在社会家庭结构演变中，虽然核心家庭逐年增多，传统家庭逐年减少， 但这毕竟需要个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须 得到老年人客户群体及其子女认知认可，而认知认可更需要个时间过程， 其认知认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认知认可时间长短决定了老年 人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之就在于老年人及其子女对老年 公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短。 消费群体的特殊性和项目产品归属产权的敏感性导致项目具有较大 风险 房地产业是高风险高投入的产业。房地产项目除了项目营销运作之外，在 很大程度上还有个资金运作，项目营销运作和资金运作的成功与否决定着项目 开发成功与否。老年住宅项目面对的是岁以上的特殊消费群体，他们虽有积 蓄，但由于赡养老人，子女读书成家，所剩节余有限，购臵老年公寓住宅在很大 程度上要借助银行住房按揭贷款和子女资助，特别是我国银行现行房贷政策对 岁以上老年人是不发放住房贷款的，这样老年人购房资金来源要么以子女名 义贷款购房，要么由老年人独资购房，要么老年人出资，子女资助购房。不论哪 种筹资购房形式都涉及个产权和继承权的敏感问题，特别是多子女的老年人 家庭将更加敏感。因此老年人购房资金的来源及房贷政策的障碍或多或少会影响 老年人购房消费，也必然会给房地产开发商带来资金回笼资金周转的负面影响， 这是本项目风险之二。 项目规模大，开发建设周期长，涉及问题多且复杂，不确定性多 本项目土地使用面积亩，总建筑面积达万平方米，开发周期年半 个月时间，这将给本项目带来二方面风险 第方面房地产市场是个动态市场，它受宏观经济区域经济人口因 素政策因素物价因素人均收入市政建设城市化进程区域市场产品 结构消费心理地域文化等诸多因素的影响，具有不确定性，如何把握市场走 势，市场走势最终如何发展，将给本项目带来定风险。 第二方面房地产开发项目从购进土地到产品售罄以及物业管理的全过程， 时间周期长，程序复杂，环节多，工序多，相关联部门多，既要有精兵强将， 又需要挂帅领军人物，既要发挥个人聪明才智，又需要团队协作精神。本项 目分四期滚动开发，时间长达个月，必须严肃认真，丝不苟的实行全过程 的控制管理，即加强资金管理成本管理施工管理营销管理人力资源管理 否则无论在哪个方面管理出现失误，都将给本项目带来风险。 二风险规避与控制措施 认真进行项目选址。香港地产大王李嘉诚说过，房地产开发第是地段， 第二是地段，第三还是地段。可见地段对房地产开发的重要性。老年人公寓项目 必须具有能满足老年人养老心理和生理需求的个性和特色，选择好项目地段是打 造老年人公寓个性和特色的载体和必须的物资条件，老年人公寓项目能否成功关 键在地段，因为地段是唯的，是其它条件不可替代的。 本项目土地使用面积亩，总建筑面积万平方米，分四期滚动开发， 总建设开发周期个月，因此，必须首先做好总体规划，有了科学完整协调 统个性特色的总体规划，项目就具有了健康骨架和活的灵魂，就有了量 身定做的依据和蓝图，就可避免项目开发建设中的随意性盲目性，确保产品 个性特色，整体风格。 项目总体方案和建筑设计必须遵从三条原则是建筑设计必须具有和 体现老年公寓的个性特色，及其建筑风格二是充分满足老年人特殊群体养老 休闲的特殊需要，以人为本，实现人性化设计三是老年公寓必须量身定做， 量身定做应从设计开始。 项目实施前，还应在本案报告基础上进步进行市场调研，在调查过程 中，对四川老年住宅市场不但要进行定性分析，还要进行定量分析，以便从营销 角度对老年人住宅市场项目定位，市场细分作出准确判断。 本案项目风险分析章对老年人住宅项目提出了三个方面风险，在 项目实施前，应在仔细调研基础上进步评估项目风险性，并提出详尽而具有针 对性和可操作性的方案，以便化解风险。 不失时机的充分运用现行土地政策空间，降低土地成本，从而降低风险。 根据江油市现行土地政策，除老城区外，其它城区和开发区暂未实行土地有形市 场，或者执行不甚严格，有定的政策空间，所以，对投资开发商来说，在暂未 实行以招标挂牌拍卖等方式取得国有土地使用权的郊区购地显得尤为紧迫和 必要。 第十章结论与建议 江油市房地产市场竞争激烈，特别是住宅市场的竞争更是到了白热化程度。 于是精明而富有远见的投资开发商，根据市场整体发展趋势，通过市场细分，纷 纷避开激烈竞争的住宅市场，另辟蹊径，投资于教育地产商业地产渡假休闲 地产老年公寓地产，本案项目就是其中例。 本项目土地使用面积亩，总建筑面积约万，可产生规模效应。 地块近临山水，可打造山景水景住宅。项目离中心城区约公里左右，离尘不离 城，闹中取静。基础设施配套齐全，交通方便，充分具备了老年公寓集养老休 闲渡假于体地产元素，是在激烈的住宅