1、中地上 建筑面积平方米，地下停车场及人防工程建筑面积平方 米含防工程平方米。项目建设规模及主要建设内容拟定如下 本项目功能配置主要包括农产品展示拍卖区区研发配送服 务区仓储配送区。其主要 地下室元 地下人防工程元 道路及地坪元 给排水工程元 电力电信工程元 消防元 环保 绿化元 溪流改道元 场地整备及临时设施费 设备购置及安装 电梯及安装人梯货梯等 暖通工程 信息系统 农副产品检测设备 研发及办公设备 冷冻设备 地下人防设备 交通工具 二其它费用 土地费用亩万元亩 建设单位管理费 工程监理费 前期工作费含勘设费 三基本预备费 四建设期利息 五建设项目总投资 第十三章效益分析 第节基础数据及说明 编制依据 国家计委颁。
2、元，前四年收入按递增， 以后进入稳定期。 第三方物流代理服务费收入 随着沙洋经济的发展和人们思想观念的更新，发展第三方物流代 理服务业是个趋势。预计中心第三方物流代理等公共信息服务业务 第年可收入万元，前四年间每年以递增，以后进入稳定期。 经上述测算，本项目正常年经营收入为万元。各年经营 收入测算见利润及利润分配表。 二营业税及附加 本项目按有关规定，其租金收入按计征营业税，城市维护建 设税和教育费附加等按营业税的和计，经测算，本项目正常年 营业税及附加为万元。各年测算见附表二利润及利润分配 表。 三利润总额及分配 利润总额为收入扣除总成本费用和营业税后的余额，正常年利润 总额为万元，所得税按税后利润的计征，公积金按可分 配利润的计。根据有关政策，本项目建。
3、。可见 该项目的建设具有十分显著的社会效益。 总成本费用估算表 附表单位万元 序年份经营期 号项目 水费 电费 工资及福利费用 管理费用 维修费 经营成本 土地摊销费 其它摊销 折旧费 财务费用 总成本费用 固定成本 可变成本 利润及利润分配表 附表单位万元 序年份经营期 号项目 营业收入 租金收入 第三方物流代理服务收入 营业税金及附加 总成本费用 营业利润 利润总额 所得税 税后利润 盈余公积金 未分配利润 财务现金流量表 附表单位万元 序年份建设期经营期 号项目 现金流入 营业收入 回收固定资产余值 回收流动资金 现金流出 建设投资 流动资金 经营成本 税金及附加 所得税 净现金。
4、不确定的因素变化，如投资增减，经 营成本的变动以及营业收入的升降，这些因素的变化，对财务内部收 益率投资回收期都会有不同程度的影响，本项目对固定资产投资 经营成本经营收入分别增减进行敏感性分析。其分析结果如下表。 财务敏感性分析表 序号不确定因素不确定因素变化率财务内部收益率敏感度系数 基本方案 建设投资变化 经营成本变化 销售收入变化 由上分析可知，在各影响因素变化率在时，其财务内部收益 率变化不大，项目具有定抗风险能力。从分析中的敏感度系数可知， 项目的营业收入和建设投资的变化为最敏感因素，为此，在项目建设 及经营过程中，应注意做好投资控制，同时加强经营策略研究，提高 营运水平，以实现项目经营的效益最大化。 第三节财务评价结论。
5、城区仅公里，年内即可通航规划中的泉三高速公路将于 年底开通，沙厦高速公路也将在十五期间建成。 随着向莆铁路站场三明机场沙溪航运码头等集中位于沙洋城 南的系列重大交通基础设施的规划建设，沙洋作为全国百个重要综 合交通枢纽之全省四个重要综合交通枢纽之的地位正日益凸 显，这将成为今后沙洋经济社会发展中最大的竞争优势。 从对接沿海看，沙洋今后与福州泉州厦门等福建省三大中心 城市和厦门港福州港湄州湾等海峡西岸港口群都有高速公路铁 路相连接，将融入省内沿海小时经济圈从连接内陆看，福银高 速公路和向莆快速铁路两条交通大动脉的建设，使沙洋成为湘鄂 赣等内陆腹地至福建出海口快速通道上的重要结点，向东南可联结发 展，向内陆可纵深推进拓展腹地。 电力供应全县范围内已有变电站座，变电容量。
6、成经营后享受前两年免征 所得税，其后三年减半征收所得税的优惠政策。利润总额及分配见附 表二利润及利润分配表。 四财务盈利能力分析 项目财务现金流量分析见附表三。 现金流量分析表明，该项目全部投资财务内部收益率为，投 资回收期年含建设期年。当时，财务累计净现值为 万元，说明项目有定的盈利能力。 五资金来源与运用 由资金来源与运用表附表四可见，本项目在计算期内共实现 利润总额万元，提取折旧摊销费万元，偿还固定资产 贷款本金万元，上缴所得税万元，累计盈余资金 万元。 六清偿能力分析 项目借款万元，本项目清偿能力按最大还款能力进行分析, 既利用未分配利润折旧费摊销费来偿还贷款，借款偿还期为 年含建设期。借款偿还计算见附表五。 七敏感性分析 考虑项目实施过程中，。
7、的建设项目经济评价方法与参数 国家现行的有关财税规定 项目单位提供的有关数据。 二基础数据 项目总投资万元，其中基建投资万元，建设期 利息万元。 项目总建筑面积万平方米，其中可出租部分面积 平方米。 项目计算期年，其中建设期年，经营期年。 劳动定员人，其中管理和技术人员人，工作人员人， 管理人员按年工资总额万元测算，工作人员按年工资总额万 元测算。 职工福利费按工资总额的提取。 维修费按折旧的提取。 第二节财务分析 成本计算 本项目成本测算主要包括 水费水费主要包括工作人员生活用水道路冲洗用水和绿 化用水，水价按元吨计，年用水量约吨，年费用为 万元。 电费据估算，本项目用于市政设施道路广场绿地用电 年耗约万度，电价按元计，年电费万元。 固定。
8、资产折旧及摊销 本项目固定资产投资万元，其中土建及设施费用含预备 费建设期利息万元，按综合折旧年限年计算，残值率 ，则年折旧额万元。设备投资万元，折旧年限按年 计算，为此在第年时，需追加投入维持运营投资万元，残值 率，则年折旧额为万元。土地费用为万元，按年 摊销，年摊销费万元。其它费用万元,按年摊销，年摊销 费万元。 管理费用 按规定应提取的费用养老保险失业保险住房公积金 工伤计生统筹工会经费等，这些费用按工资总额的计提。 其它管理费用如办公费教育费差旅费排污费绿 化费等，这部分费用按工资总额的计提。 经计算，该部分管理费用为万元。 经营期内的借款利息列入成本费用中的财务费用，年利率按 计。 经测算，本项目正常年的总成本费用万元，其经营成本 万元。固定成。
9、的发展 也具有重要意义。 经济结构条件 年，三明市产业结构继续调整。三次产业比例调整为 ，形成以第二产业为主第第三产业相应发展的结构。 这种产业结构，造成三明市在福建省区域内有别于其他城市的经济发 展空间差异，产生了许多原材料半成品产成品等的进出，形成彼 此的供需关系和物流渠道，以及大量的钢铁水泥建材机械化 工等物资商品的运输和配送仓储装卸搬运包装流通加工及信 息服务等多功能多层次的物流服务需求，为物流的发展创造了产业 结构条件。 二区位优势条件 交通便捷。沙洋具有独特的交通区位优势鹰厦铁路 国道沙溪河航运福银高速公路和即将动工的向莆快速铁路横贯全 境，县内有个互通口吨级的货轮可直达福州马尾港即将动 工的向莆快速铁路在沙洋设立连轨站兴建中的三明沙洋机场距 。
10、 万，变电站座，变压容量万，电网已 覆盖所有乡镇，基本形成了统的区域电网。 邮电通讯各种现代化电讯技术手段和设施在沙洋发展较 快，已具备适当超前社会经济发展的需要。 综上所述，本项目建设的基本条件已具备，有利于项目的实施建 设。 第四章建设规模及建设方案 第节建设规模 根据市场调研，结合当地农副产品生产经营情况，本项目将根据 沙洋的社会经济交通条件及发展前景，依托项目地址紧临城市水 南闽西北物流园区的优势，围绕闽中的产业发展和消费市场发展趋势 的需求，建立以市场信息为基础，农产品配送为主业，农副产品交易 为依托，以现代仓储为配套的农产品物流配送中心。中心规划用地 亩，其中按要求代征城市道路等用地面积平方米。用于 项目建设用地平方米。总建筑面积平方米，其。
11、 财务分析表明，项目全部投资财务内部收益率达，投资回收 期年含建设期年，借款偿还期为年含建设期，本 项目为大型农产品物流基础设施建设，作为满足市民生活消费必须的 完善城市综合配套功能的项目，其盈利能力和还贷能力是可以接受 的。敏感性分析表明，项目具定的抗风险能力。 综上所述，从财务上看，项目的建设是可行的。 第四节社会效益定性分析 方面，项目在计算期内可为国家创税万元含所得 税。另方面，该项目的实施，还可为社会直接或间接带来大量新 增就业岗位，为缓解社会就业压力做出定的贡献。同时，该项目的 建设对完善沙洋农产品市场建设稳定农产品价格满足市民生活消 费降低农产品经营企业的物流成本，加快资金周转，提高效率，增 强企业竞争力及促进沙洋生态农业的可持续发展具有重要意。
12、为万元。各年成本测算见附表总 成本费用估算表。 二经营收入营业税及附加 经营收入 本项目各项收入以目前沙洋或其它地区相类似企业市场收费平 均价确定，并根据沙洋的中远期城市发展规划，确定经营收入的增 长率。 租金收入 本项目档口仓储仓库等用房以出租形式经营，可出租面积按地 面总建筑面积扣除公厕面积后的计算为平方米，其中经 营档口可出租面积为平方米仓储仓库可出租面积为平 方米冷库可出租面积为平方米其他经营管理用房可出租面 积为平方米。根据沙洋目前经营档口及仓库租赁费用行情及本 项目的特点和规模，其租金拟定为第年租金，经营档口综合价每 月每平方米元仓储仓库综合价每月每平方米元冷库综合价 每月每平方米元其他经营管理用房综合价每月每平方米元 预计营业后第年经营收入为。
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闽中农产品物流配送中心项目可行性研究报告.doc