从而带动整个房地产货币市场的发展。 小结 伴随着安徽两淮蚌战略的提出以及国家中部地区率先崛起的 政策出台，蚌埠作为安徽第三大城市不仅直在为本省经济贡献着 自己力量，同时其经济发展模式也起到了示范性作用。如今蚌埠的 城市圈格局正在经历着前所未有的变化，城市经济潜力的释放将促 使蚌埠在多方面的加速发展。 城市商业综合体能量的释放，标志着城市经济活力的爆发。走在 三线城市经济发展前列的蚌埠，房地产市场成熟度距离发达城市还有 定距离，但其所具备的可挖的价值可发展空间十分巨大。 第三章项目周边物业市场调查分析 项目周遍多种物业形态并存，以下依次对商业街区及其辐射区 域住宅酒店公寓等其它市场物业状况加以分析。 商业类群商 区域商业特征分析 提到蚌埠的商业，不得不说的是曾经辉煌过的蚌埠百货大楼 华侨商厦宏发商厦等。直到上世纪年代末直占据着蚌埠商业 的半壁江山。伴随着市场经济的发展趋势以及世纪这十年来中国 经济的突飞猛进，这些计划经济下的产物有的逐步退出商业领域， 有的已经升级转型。取而代之的是新世纪，百大购物中心已经蚌埠 新城区下属的这样新的新的商业体，同时对中综合业态区等商业地 带。 蚌埠目前的商圈可以分为三个部分淮河路商圈，新城商圈和 打造中的淮上商圈。淮河路商圈即蚌埠老城区以内的范围，百货大 楼新世纪购物中心为最核心的商圈典型代表。新城商圈位于城市以 南，由于在强大的淮河路商圈影响下，目前新区还未形成可以与淮 河路商圈并肩的副商圈，因此该商圈虽然优势凸显，目前却只是所 只能是在满足区域配套设施的基础上与淮河路商圈博弈。蚌端口市 出于其地理位置的考虑，提出南拓北进的发展策略。 区域商业业态过于，各业态相对分散 本地区域内商业经济构成过于单，主要由传统功能单的太 白路商业圈为主体，其它业态较为分散，多为传统商业体系，辅以 满足商务性倾向较强的中小型特色餐饮会所，其整体服务对象多为 区域内人群。其商业构成如下表 类别主要经营范围档次主要服务对象 特色餐饮 中式中式餐饮较高档区域外 非中式非中式餐饮中高档区域内 银行网点内资银行零售业务区域外 大型卖场 综合超市综合超市中档区域内 百货卖场高档百货为主较高档区域外 专卖家电为主中档区域内 专卖门店 服装流行个性店为主较高档区域内 糕点西式糕点较高档区域内 汽车进口汽车高档区域外 生活配套洗衣店药店中档区域内 娱乐场所 咖啡厅中档区域内 酒吧较高档区域外 休闲会所美容纤体女性美容较高档区域内 其它杂项区域外 区域居住人口大于流动人口 区域本地居住人群大于流动人群，以区内企业机构商务衍生人 员及自身雇员为主，为区域内人群的绝对主力，但是即将落成的京 沪高铁对区域内流动人口的补充带来了巨大的客观机会。 区域消费人群特征明显 区域内消费人外 三期销售 四期前期工作 四期工程结构封顶 四期工程安装装饰室外 四期销售 日 期 工作 名称 四项目投资与资金筹措 项目建设期历时年，从年月至年月全面完成， 在建设期内，投资总额按，的比例 发放。见下表。 项目投资计划和资金筹措表万元 年年年合计 建设投资 资金筹措 自有资金 土地投资 贷款 销售款收入 小计 序号项目 建设经营期 投资计划与资金筹措只是体现投资计划的规范性以及便于后面 的投资与风险分析而作出的安排，在实际运作时，可以根据本项目 的实际情况作如下安排 项目立项报批手续办妥后，可以项目抵押银行获得银行贷款支持。 随着工程的动工，项目环境及内部设施达到定程度并有定的 氛围后，尽快办理房屋预售许可证，并开盘预售。 第七章项目预期收入分析 项目销售及运营计划 销售部分价格 根据本项目的整体市场定位，基于年蚌埠房地产市场价格 发展趋势，保守价格定位 企业会所元平方米 可售商铺元平方米 欧式酒店元平方米 酒店公寓元平方米 元平方米 住宅元平方米 销售周期设计 根据项目进度，预计年二季度可获得项目销售许可证，进 入正式销售周期。 为保证项目开盘热销形象的建立，应将我方强项的主力百货可售 部分及配套的住宅楼期先行投入市场，预计在个月内可销售 完毕 其它业态在年季度借势开盘销售，预计年年底完成 车库在项目施工基本完成后进入销售，预计周期个月。 销售周期表 二项目销售收入估算 项目销售收入估算表 酒店公寓全装修 全装修 欧式山庄酒店全装修 企业会所全装修独栋 可售商铺 智能社区 地下车库按可销售个计 合计 项目合价万元备注 销售面积平 方米 单价元平方 米 根据上表显示，可以得出项目销售收入万元。 三项目利润估算 项目利润估算表 项目金额备注 销售总收入 自持产业总成本自持五星酒店及部分商铺 项目总成本 项目毛利润 应缴税费按销售收入的计 项目净利润 项目利润率 根据上表显示，可以得出项目项目净利润约为万元，项 目利润率 第八章项目财务分析 项目全部资金的现金流量表 年年年年年 现金流入 销售收入 小计 现金流出 建造成本 销售费用按销 售收入计 应缴税费按销 售收入计 小计 净现金流量 累计净现金流量 折现系数 年净现金流量 累计年净现金流 量 序号项目 建设经营期 根据上面项目全部资金的现金流量表，可以得出 财务净现值万元，大于零，表明项目利润率 超过基准贴现率，具有财务上和经济上的可行性。 第九章项目开发经营风险分析 本章拟对摩根中心项目进行盈亏平衡分析敏感性分析，以测 度其开发风险，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出 相应对策。 项目盈亏平衡分析 项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本分析。 项目经营收入保本点分析 项目经营成本项目总成本应缴税费比重 保本点项目经营成本总收入 即销售收入达到预测收入的时，项目处于盈亏平衡状态。 项目经营成本保本点 项目保本开发经营成本总收入万元 项目经营成本保本点项目保本开发经营成本项目总成本 即项目开发经营成本达到预测成本的时，项目处于盈亏平 衡状态。 实际上，项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，在此是按照 计算期平均状态计算的结果。 二项目敏感性分析 本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因 素进行。 项目总投资 由于项目占地较大，开发周期长，其间可能会出现不能预期的 变化，故项目的总投资额可能会发生些变化，以最大的变动幅度 达到计算 项目全部资金的现金流量表当投资额增加 年年年年年 现金流入 销售收入 小计 现金流出 建造成本 销售费用按销 售收入计 应缴税费按销 售收入计 小计 净现金流量 累计净现金流量 折现系数 年净现金流量 累计年净现金流 量 序号项目 建设经营期 从上表可以看出，如果投资额增加，那么从全部资金的现金流 量表的情况来看，财务净现值万元大于零， 项目仍然可行。 项目销售收入 在开发经营的各个过程中，销售工作是直接面对市场的，故该 项目所面临的市场风险将主要体现在销售收入的变化。由于销售收 入的预测建立在对本项目的未来前景及预测基础之上，虽然项目前 景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微 变化等因素都有可能影响到项目的销售价位，从而对项目的销售收 入产生不利的影响。 目前进行价格定位时定价相对保守，故销售收入最大的下降幅 度不会太大。 项目全部资金的现金流量表当销售收入减少时 年年年年年 现金流入 销售收入 小计 现金流出 建造成本 销售费用按 销售收入 计 应缴税费按 销售收入 计 小计 净现金流量 累计净现金流 量 折现系数 年净现金流量 累计年净现金 流量 序号项目 建设经营期 从上表可以看出，如果下降幅度为，那么从全部现金流量表的 情况来看，财务净现值下降至万元，不过，其值仍然大于 零，项目仍然可行。 三项目风险及对策分析 房地产开发经营的主要风险般包括宏观经济与政治风险，政 策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于 项目开发的环境分析项目定位项目的技术经济分析，可以看出， 项目具有较强的抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来的风险。 市场风险 项目为较大规模的建筑综合体，高品质定位，对项目有两方面 要求方面在设计中，如何精雕细刻，使得未来开发的产品能符 合潜在目标客户群的要求另方面，如何在广大的市场与顾客面 前展现本物业与众不同的魅力和优势。 任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市 场的惩罚。房地产市场也是如此。从产品定位方面考虑，与本项目 同区域同档次同品位的物业供给量比较少，竞争对手不 多，这是好的方面。 但另方面，从总体来看，区域各物业供应总量都比较大。因 此，本项目与周边物业竞争中，须在同档差异变化中谋求市场。 并密切关注目标客群的变化，跟踪调查，作出应变。 企业风险 企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因 此，公司对本项目的目标市场选择产品定位选择资金筹措选择 开发方式选择营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达 成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。 对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的收入因素更为敏 感，因此，在项目的开发经营中