理难度大，资金链稳定性要求高，因此项目开发面临资金风险较大。

开发周期长带来市场风险由于项目开发建设周期较长，项目面临很大市场不确定性风险。

其中包括汽车价格和房地产价格走势变化建筑成本变动国家宏观产业调控政策变化等等，对项目带来不确定性风险。

在市场经济下，原材料投入人力投入都是变动，从长期发展来看，在没有意外因素出现情况下，能源人力稀缺材料成本是呈上升趋势。

致使项目成本上升。

而水泥钢材等建材价格具有较大波动性，会导致长期房地产开发项目面临更大不确定性，因此在成本预算中要充分考虑到成本变动对项目收益影响，以及项目本身是否具有足够承受能力。

利率风险在目前通货膨胀率上升情况下，利率政策为国家宏观调控有力手段，在未来经济生活中，利率政策会是个相对使用较多金融手段。

项目开发周期长，将面临国家利率调整带来影响。

目前我国通货膨胀持续上升可能性，目前央行两次利率调整对市场并没有产生较大影响，没有达到利息调整目。

在我国目前名义利率和通货膨胀率情况下，实际利率为负，这会刺激市场投资行为，刺激房地产市场由于过多投资和投机行为导致虚假繁荣。

为了控制国民经济正常运行，央行很可能开始进入利率调整周期，不排除央行未来以多次小幅调整利率来对经济实行宏观调控，以通过央行利率调整策略和导向影响人们心理理性预期，从而影响人们购买行为。

汇率风险现阶段国际金融市场动荡，人民币升值对本项目进口汽车相关产品和设备有重大影响，汇率下降，导致了大幅度降低进口产品成本，从而对销售市场造成波动。

项目风险防范措施首先在管理上建立严格质量控制机制和危机预警机制，减少未来风险造成经济损失，同时加强对风险和危机事前预见能力。

国家行政和经济金融政策调控是不可控，但是可以从许多市场现象和专家分析中预见，从而提前思考对策，使后期市场行为进可能顺应未来市场变化，在操作手法上将宏观调控带来不利影响缩减到最小，尽量规避其带来不利后果，抓住政策调整带来市场机会。

密切关注利率和汇率可能走向，尽量通过多渠道融资手法，将融资成本变动幅度减小到最低，以降低融资风险。

开发过程中，加强资金管理，提早准备高投入时期和集中投入时期资金，尽可能预见未来资金缺口，以保证资金链连续性和稳定性，减少项目开发风险，避免由于资金问题导致项目开发失败。

结合实际情况考虑能够通过期货市场外汇市场，将进口原材料购买进口设备购买和进口设计由于汇率变动带来风险尽量规避。

同时对于大宗原材料需求尽可能采取长期订货合同方式，使购买价格相对稳定减少各种因素带来原材料价格波动不利影响。

对于大宗设备可以采取融资租赁方式，减少设备资金压力。

第十二章需要申请上级政府支持若干问题项目立项尽快审批该项目总投资亿元人民币，建设总用地约亩，是区大规模投资建设项目，对区域经济发展具有重大影响和很强拉动作用，为促进该项目正式启动，请各级政府尽快批准该项目立项，并纳入区重点建设项目总体建设计划。

项目用地审批该项目拟定建设用地约亩，位于区镇，请区政府和有关部门按有关土地政策，在土地出让方式和出让价格方面给予最大支持，并通过合法方式取得。

基础设施配套建设项目选址于路旁，部分基础设施还未完全形成，七通平还未完全配套，应加快该区基础设施和公用设施建设，为该项目正是启动创造良好条件。

项目建设和经营税费优惠政策在该项目建设和经营中，除了执行已规定有关财税优惠政策外，还可以按照区现代服务业发展专项资金扶持计划，为该项目制定更大更多财税优惠政策，如供地方式供地价格土地出让金综合开发配套费营业税和所得税优惠等。

在项目建成经营中，请区政府及有关部门对二次招商客户同样给予税费等方面大力扶持，尽快促进市场活跃和繁荣，提高市场人气和商气，实现政府开发商经销商和消费者多赢。

各种许可证办理问题该项目在开发建设销售和经营等过程中涉及许多许可证办理，请各级政府和有关部门给予大力支持。

第十三章项目综合评价项目优势适应了市场需求我国汽车产业正处在快速发展期，汽车贸易市场正在向规模化多元化现代化品牌化方向发展，配套服务十分完善，有优美舒适文明购物环境，拟建设汽车汽配城城项目正适应了国内汽车市场发展这新趋势。

所选地址符合三规划原则本项目所选地址位于区镇城镇建设规划区内，土地规划用途为产业化发展用地，符合区土地利用规划，符合区城市建设规划，符合区产业发展规划。

地理位置优越汽车汽配城项目选址地正处于协调发展片区，交通十分方便，必然占据区域内龙头地位，并成为区域核心枢纽，从而进步推动区域产业发展。

功能服务齐全该项目建成后，将在区域乃至珠江三角洲地区崛起座品牌最多功能最全环境最美服务最优管理更科学设施更现代化特大型汽车，将全面带动汽车产业发展。

项目综合效益项目经济效益较好该项目全部建成并投入营运后，项目整体经营收入约亿元，每年可获得经营利润万元以上，可获净利润万元，投资净利润率达以上，静态投资回收期为年加上建设期年为年，项目抗风险能力较强。

项目社会效益较好可改善目前汽车流通市场面貌，为树立个标志性建筑群。

该项目正式投入运营后，预计可直接为社会提供人左右就业机会，间接性就业人数将达人以上，增加国家和地方政府税收超过万元，具有良好社会效益。

项目综合评价结论综上所述，由于该项目具有上述优势，符合市场需求和国家政策，符合区城市发展规划，经可行性研究论证，经济效益社会效益和环境效益均较好，且抗风险能力较强，我们认为该项目是可行。

该项目建成后，对促进区乃至珠三角区域汽车产业发展和商业经济繁荣作用很大，同时，该项目所需建设用用品顶吧，行李架，侧踏板，冬菇头等基于此，以镇汽车用品产业集群为依托，沿产业链进行纵深拓展，开展以汽车成品展销，汽车后市服务，汽车文化休闲体验为主题汽车文化城建设，其发展具备了产业支撑。

政策条件项目隶属于文化产业和现代服务业范围，符合了国民经济与社会发展十二五规划纲要对于产业发展导向，其中，在十二五规划中明确提出了对传统优势产业汽配产业发展给予发展支持。

同时，十二五时期为产业升级和产业结构高度化发展时期，这样，汽配产业升级，方面带动现有汽车配件和汽车饰品制造业竞争力提升，另方面，在汽车用品基础上发展汽车展销，汽车后市服务，汽车文化休闲体验，促进汽车文化与高端服务业发展，符合区对于未来战略产业发展定位和要求。

城市规划条件本项目总用地为亩，拟选址于路与路交汇处以北，环城高速以南区域，该区域在用地规划中，纳入了工业用地范畴，符合用地规划，该选址区域中，未出现自然村落分布，便于土地整体利用。

同时选址区域位于镇区西北方位，邻近外环线路，距离城区南站南沙保税港均在小时车程内，项目土地利用和交通条件优越。

可行性研究技术经济指标汇总表汽车文化城项目主要技术经济指标表序号名称单位数据或指标备注总用地面积亩含配套住宅亩总建筑面积平方米其中地上建筑面积平方米容积率建筑密度项目总投资万元未含流动资金项目总体经营收入万元项目总体经营成本万元项目总体经营税费万元项目总体经营利润万元项目总体经营净利润万元项目静态投资净利润收益率项目静态投资回收期年从建设年算起项目总停车位个地下个，地上个项目总建设年限年项目总用工人数人项目可解决人就业可行性研究结论提示该项目符合国家产业政策，市场前景广阔。

该项目属于现代服务业，符合国家当前发展文化产业和现代服务业产业政策，对于促进产业结构升级，能促进经济发展，满足人民生活需要有重要意义。

汽车汽配城建成后，将成为珠三角地区发展最具特色信誉最高环境最美现代化汽车文化中心，将直接吸引国内外知名品牌车荟萃争艳。

整个园区将成为象征时代潮流汽车文化主题城，引领珠三角地区最时尚汽车消费。

综上所述，该项目符合国家产业政策，市场前景看好，资金来源可靠，经济效益社会效益环境效益比较突出，抗风险能力较强，项目可行。

第二章项目建设背景及必要性项目建设地理区位产业基础政策背景项目地理区位环境镇位于西南部，得益于交通新发展，镇在地理位置有着得天独厚优势，为建立汽车用品专业消费配送中心缔造了强有力交通地理优势保证邻近广珠轻轨，接壤真内太澳高速环南延线等重大交通配套设施正在加紧建设，紧邻北滘新火车站即将竣工，作为正在成为珠三角体化进程中个重要交通枢纽中部分，地理区位优势逐步显现。

广佛肇经济圈发展规划年级阶段，劳动力密集型和资源密集型产业将逐渐升级为高附加值高技术及资金密集型产业。

区位优势明显镇，现代商贸流通业将成为其经济发展核心着力点。

这样，立足于现有汽配产业发展优势，以汽车为主题，以现代商贸流通为主导，将成为经济发展和产业升级个必然路径，这样，开展汽车文化城项目建设将成为镇经济发展和产业升级个必然选择。

深层次推动区域经济协调发展作为片区组成部分，镇在经济发展中逐渐承担起区域物流配送中心功能。

但是长期以来，制造业直为经济发展支柱产业，以大良容桂乐从北滘为代表中心城区因制造产业集聚发展，逐渐领先于片区发展。

为协调区域发展，在发城市发展规划中，对片区进行了统规划，为实现区域协同发展提供了前提条件。

在确定了片区快速协同前提下，为实现其快速发展，势必需要合理安排重大项目以加大对片区经济发展带动。

基于此，以快速发展汽配产业为依托，整合汽配贸易水乡风情汽车展销汽车文化及休闲体验于体汽车文化城建设，将成为快速提升片区发展必须。

综上所述，十二五时期，广佛肇区域经济体化和区建设国际性城市发展趋势为项目实施提供了良好宏观背景。

镇旅游资源丰富，区位优势明显，现代服务业将成为其探索新型产业发展模式核心着力点。

汽车汽配城项目建设既可以带动该地汽车配件和饰品制造业发展，同时以汽车文化为主题，同步发展休闲文化，带动镇湿地水乡旅游品牌，实现城市发展产业发展和文化发展和谐统。

第三章项目建设市场基础及选址建议本项目作为建设规模大，周期长，面对市场环