过市委市政府研究决定，在太原市进行次道路拓宽和危旧房改造 的全面建设，以加快我市危旧房改造的步伐，促进我市经济的发展。

为此，太 原市政府于年颁发了关于旧城区危旧房改造的实施意见并政发 号，鼓励省属市属自主经营的房地产企业对我市旧城区及危 旧房改造。

为了将此工作落到实处，市政府成立了太原市危旧房改造领导组， 并于年颁发了太原市危旧房改造实施细则，并政发号， 以更进步在减免费用上支持房地产开发企业。

第二节财务测算指标均机。

项目的总体设计充分考虑了绿地景观系统，生态环境系统等软件环境硬件设 施的设计，充分考虑了以人为本的住宅设计理念。

因此预期销售前景良好。

项 目的投资利润率，投资利税率，所得税后财务内部收益率。

所得税后投资回收期年。

贷款偿还期年。

所得税后投资回收期年。

贷款偿还期年。

项 目的投资利润率，投资利税率考虑了以人为本的住宅设计理念。

因此预期销售前景良好。

部分内容简介用暂行标准山西省计划委员会山西省 建设厅 山西省建设工程概算指标山西省建设厅 建设项目经济评价方法与参数第二版国家计划委员会 太原市城市规划 第四节研究结论 由于项目具有优越的地理位臵和良好的外部社会条件，具有潜在的商机。

项目的总体设计充分考虑了绿地景观系统，生态环境系统等软件环境硬件设 施的设计，充分考虑了以人为本的住宅设计理念。

因此预期销售前景良好。

项 目的投资利润率，投资利税率，所得税后财务内部收益率。

所得税后投资回收期年。

贷款偿还期年。

财务测算指标均为良好。

项目完成后，可实现年平均利润万元。

可实现年平均税金 万元，具有较好的经济效益和良好的社会效益。

经以上分析，本项目的建设是必要且可行的，应尽快组织实施。

第五节项目主要技术经济指标 序号指标名称单位估算值备注 技术指标 总用地 其中净用地规划道路用地城市干道 总建筑面积 建筑密度 容积率 绿地率 二财务指标 项目总投资万元 其中企业自筹万元银行贷款万元 营业收入万元平均年 营业税金及附加万元平均 总成本万元平均 利润总额万元平均 所得税万元平均 净利润万元平均 投资利润率 投资利税率 累计净现金流量万元税后 财务内部收益率税后 投资回收期年含建设期 贷款偿还期年含建设期 第二章项目建设的背景和必要性分析 第节项目提出的背景 太原市是山西省的省会城市，是全省政治经济文化发展的中心。

近 年来，在中央加大基础设施建设方针的指导下，太原市开始了大规模的道路 桥梁建设及旧城改造。

随着太原市桥两路的建成，市容市貌发生了巨大变化， 幢幢高楼大厦在主要街道的崛起，致使次要街道的居民住宅相形见拙，和省 会城市的景观形成鲜明对比，从而迫使市委市政府将此提上议事日程，以从 根本上改变太原市的城市面貌。

经过市委市政府研究决定，在太原市进行次道路拓宽和危旧房改造 的全面建设，以加快我市危旧房改造的步伐，促进我市经济的发展。

为此，太 原市政府于年颁发了关于旧城区危旧房改造的实施意见并政发 号，鼓励省属市属自主经营的房地产企业对我市旧城区及危 旧房改造。

为了将此工作落到实处，市政府成立了太原市危旧房改造领导组， 并于年颁发了太原市危旧房改造实施细则，并政发号， 以更进步在减免费用上支持房地产开发企业。

第二节项目建设的必要性分析 太原市住房现状的需要 太原是山西省省会，是全省政治经济文化发展的中心，现有人口万，其中市区人口万。

随着城镇住房制度改革的深入发展，我市的住宅建 设有了较快的发展。

但同全国发展较快的省市相比，由于人们长期受计划经济 先生产后生活的观念的影响及低租金国家包福利制旧住房体制的 约束，住房供应和住房需求的矛盾越来越大。

目前，市直管公房约万， 其中楼房为万，占总面积的，其余为平房。

根据危旧房普查结果 可知，我市直管公房中万的危旧房，占公房总数的，些国有企业， 近年来经营困难，更无力建房，严重影响人们的安居乐业和社会稳定。

二改善经营环境，扩大营业面积，增加经营业务的需要 本项目实施后，拆除了旧有建筑物，同时也可改变此地脏乱差状况，新 规划的商业区域将为改善服装城环境起到积极作用。

三居民居住环境的需要 现该地区的居民区，周围布满摊点商贩，食品小吃，居住环境嘈杂混乱， 既不卫生，也不安全，项目实施后，可使居民搬到新的住宅小区，远离摊点商 贩，改善了居住环境和质量。

第三章市场分析 第节本章研究方法概述 关于对房地产价格的研究有很多种方法，如收益还原法重臵成本法等 等，但这些方法理论色彩较重，在我国这样个市场尚不规范的环境中，与现 实情况差距较大。

实际上，中国的房地产市场上，目前主要采用市场比较法来评估房 地产项目的可行性和价格。

市场比较法以经济学理论中效用均等的物品之间产生相同的价格 的替代性原理为基础，符合当前我国房地产价格形成的实际情况，人们总是在 不断的选择与比较中做出购买决策。

市场比较法以近期市场上实际的交易价格 为估价基准，只要有类似的定数量的房地产的合适交易实例即可。

它在实际 交易中是种说服力强，具有现实性，适用范围广，被普遍采用的重要评估方 法。

在中心商业黄金级地段资源称缺的前提下，可合理的将此原理推而广之， 即如果有定数量的类似房地产交易是成功的，那么我们所论述的房地产也应 该是可行的成功的。

运用市场比较法的核心在于提供比较参照物的交易实例要选择的恰 当。

影响商业用房价格的主要因素有繁华程度交通状况质量景对临街 状态服务半径等。

在研究中根据上述因素的相似性来选择参照物。

当然，在实际中，完全相同的参照物是不存在的，必须根据实际情况做 出必要的经验修正，才能使最终形成的房地产价格更符合市场的接受程度。

本报告的对项目可行性的微观判断均建立在以上方法理论基础之上。

第二节宏观经济形势分析 宏观经济形势有利于房地产市场 中国自八十年代改革开放以来，经济发展的总体趋势是由南方向北方， 由东方向西部，由沿海向。

从年上半年开始，房地产市场的宏观形势开始明显好转。

住 房制度改革及其它系列促进房地产发展的政策措施对增加住房市场有效需 求起到积极的作用，未来几年我国房地产市场的有效需求将不断增长。

住房制 度改革是解决长期以来我国居民对住房的潜在需求很大而有效需求很小这 矛盾的重大契机。

据估计，今后几年，我国房地产市场每年的有效需求资金将 达到亿元左右，有效需求面积达亿平方米以上，房地产市场规模将在 目前基础上扩大倍以上。

因此，尽管我国房地产业的发展还存在些不确定 因素，但市场总体向好的方面发展的趋势已经呈现在人们眼前，预计我国房地 产业以后能在效益规模等方面进入个新的阶段，未来的相当段时期将是 我国房地产业不断发展的时期。

第三节太原市房地产业发展现况分析 太原市房地产业发展现况分析 太原市是座具有年悠久历史的古城，是山西省省会，是全国重要 的能源重化工基地，太原现辖六区三县市，全市现有人口万人，其中市 区人员约万人。

是全国个特大城市之。

随着城镇住房制度改革的深入发展，太原市的住宅与房地产业也了有突 飞猛进的发展，房地产业开发规模不断扩大，开发水平不断提高，住房日趋活 跃，对经济的推动作用日显增强。

年，国务院下发了关于进步深化 城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，太原市地住宅与房地产业进入了 个快速发展的新时期，特别是随着国家扩大内需宏观经济政策和新房改政策 的贯彻落实，使太原市的住房制度改革取得了突破性的进展，住宅建设规模和 速度进步加快，房地产运行环境发生了深刻地变化。

首先全面停止了住房实 物分配，新建住房实行只售不租的政策紧接着实行了住房分配货币化改革， 停止了旧的住房分配制度年月，太原市政府颁布了太原市住房分 配货币化实施方案实施细则和太原市住房分配货币化相关配套改革实施办 法，住房分配货币化改革在全市全面实施。

目前，全市已有个单位建立 了住房公积金制度，占全市单位总数的，建制职工万人，占全市职 工总数的。

住房公积金归集额达到亿元。

房地产投资增幅逐年加大，年房地产投资高于固定资产投资， 年高出，年高出，年高出，年上半年高出。

房地产增加值占的份额逐年加大，年为，年为， 年为，年为，年上半年为。

太原市房地产投资在全省比重近半，年为，年为， 年为，年为，年上半年为。

商品房建设产销两旺，势头良好。

截止年，全市商品房开工面积 万，竣工面积万，完成投资亿元，年上半年商品房投 资额亿元，同比增长，商品房占房地产投资额的。

年 商品房销售面积，同比增长倍。

商品房建设极大地提高了居民的 居住水平，改善了城市总体面貌。

房地产业的大发展，使得太原市居民住房条件得到了较大改善，全市人均 居住面积由年的提高到目前，净增。

取得了显著 的社会效益。

房价稳中有升，年如大唐花园期工程及漪汾苑等高档商品 房的平均价格分别为，目前大唐花园二期工程已达到 。

普通商品住宅房如阳光小区二期工程项目的平均价 格为，目前已达到。

太 原市为了进步美化环境，创造最佳投资市场，于年下半年开始六项整 治，拆除万平方米大量的临街商业建筑，因此商业用房出现了供不应求的 局面，房价大幅度上升，黄金地段的商场价格已达到 左右普通地段的商场价格也达到了左右。

房地产市场之所以趋好，主要还是房改政策的拉动。

第，停止福利分 房，就是让大家丢掉分房的幻想第二