委员会正逐步 推动上海中小旅馆的连锁和网络化，包括从产权管理经营规范标准和 营销四个层面推动中小旅馆的连锁经营。

因此，管理逐步走向专业化规范化，由分散走向集中，进而实现集 团的连锁化经营将是经济型酒店的市场取向，而其成本控制区位配套 能力品牌与网络也将是其成功的关键因素。

三项目周边情况 知识创新区布局的规划 杨浦区现有土地面积平方公里，区位环境资源开发潜力大。

有 公里长的滨江带，有黄浦江下游规门市价根据不同区位有所 差别，单人房为元间天，标准大床房元间天，标 准双人是上海 开设的第家店。

目前，如家快捷品牌已经覆盖全国个省和直辖市， 遍布北京上海天津杭州广州深圳成都等个国内主要商务 城市。

同月，如家荣获中国旅游饭店业协会主办的中国经济型酒店 品牌先锋。

根据对上海如家快捷的调查，每家店的规模大多集中在套客房 左右。

其中，如家上海鲁迅公园店的规模最小，仅配有间套房，而如 家上海徐家汇店的规模最大，提供间套其中，如家上海鲁迅公园店的规模最小，仅配有间套房，而如 家上海徐家汇店的规模最大，提供间套房。

根据对上海如家快捷的调查，每家店的规模大多集中在套客房 左右 同月，如家荣获中国旅游饭店业协会主办的中国经济型酒店 品牌先锋。

部分内容简介。

年月，如家第家店上海镇坪路店顺利签约，也是上海 开设的第家店。

目前，如家快捷品牌已经覆盖全国个省和直辖市， 遍布北京上海天津杭州广州深圳成都等个国内主要商务 城市。

同月，如家荣获中国旅游饭店业协会主办的中国经济型酒店 品牌先锋。

根据对上海如家快捷的调查，每家店的规模大多集中在套客房 左右。

其中，如家上海鲁迅公园店的规模最小，仅配有间套房，而如 家上海徐家汇店的规模最大，提供间套房。

门市价根据不同区位有所 差别，单人房为元间天，标准大床房元间天，标 准双人房元间天，套房为元间天。

莫泰连锁 年，上海美林阁酒店及餐饮管理有限公司把投资方向定为发展 经济型旅店，成立上海莫泰连锁旅店管理有限公司。

就区域布局而言，莫泰以上海为基地，长江三角洲为发展圈，积极 寻求区域性突破。

就区位选择而言，项目选址均位于国道城市主干道或 地铁机场火车站和汽车站等周边地区。

莫泰坚持买断为主租赁为辅 的投资方式，以直接投资为主参股合作为辅，加盟项目面积要求在 平方米之间。

目前莫泰已有家连锁酒店，在建项目家，经营中的总客房数 超过间。

通过直营投资品牌加盟兼并同业等方式，预计 年内客房总数超过间。

发展方向 在发达国家，经济型酒店占酒店市场份额的，而在国内该比例目 前尚不足，市场空间巨大。

同时，随着国内旅游业的兴旺会展经济的繁荣以及世博会的举办，将直接带动酒店业的需求。

当然，国外经济型酒店品牌的进入，将对现有的经营格局带来定 的冲击，但同时带来的是新的理念。

目前，上海市旅游管理委员会正逐步 推动上海中小旅馆的连锁和网络化，包括从产权管理经营规范标准和 营销四个层面推动中小旅馆的连锁经营。

因此，管理逐步走向专业化规范化，由分散走向集中，进而实现集 团的连锁化经营将是经济型酒店的市场取向，而其成本控制区位配套 能力品牌与网络也将是其成功的关键因素。

三项目周边情况 知识创新区布局的规划 杨浦区现有土地面积平方公里，区位环境资源开发潜力大。

有 公里长的滨江带，有黄浦江下游规划中唯的生态岛复兴岛，有正 在开发的新江湾城，有公里长的内河水系，绿化基础良好，越 江交通快速交通轨道交通也正处于大规模的开发建设中。

为充分发挥 这些资源的集聚优势，杨浦知识创新区发展规划纲要提出，在大学校 区与科技园区周边建设开发公共社区，为校区园区提供公共服务和后勤 保障。

从布局上看，西片规划主要依托复旦同济等大学以及众多的科研机 构创建批知识型现代化社区和设施配套齐全的人文街区，包括新江湾 城五角场城市副中心等地区，近期将重点建设中央社区东片规划将依 托理工水产等大学以及周边的科研生产基地创建批知识型现代社区， 包括复兴岛定海地区。

杨浦区旅游业概况 杨浦区人文荟萃，地杰人灵，是上海最大的教育科学文化区和居住区， 有知名高校十多所中小学数百所，科研院所多家，常住人口 万。

多年来，在市区两级政府的支持下，杨浦区旅游局依托杨浦知识创 新区的建设，推动三区融合，联动发展的理念，凸现百年工业文明 百年高校文明百年市政文明优势，开展特色专项旅游发挥杨树浦传统 市政和工业集中的优势，开展以行业博物馆为游览主线的近代历史文化行 业博览游依托江湾五角场市级副中心和创智天地大学形成商旅 文科相结合的旅游产品体系以共青森林公园黄兴公园杨浦公园 新江湾绿地公园为主体，结合节庆活动开展都市绿化休闲游以节兴市，并充分挖掘区内人文和历史资源，大力发展区域旅游事业。

区内旅游企业 截止到年月底，全区共有多家住宿业单位。

其中，星级 旅游饭店家四星级家，三星级家，二星级家，星级家 国际旅行社家国内旅行社家。

新华旅游社有限公司杨浦休养旅 行社有限责任公司上海翠明假日旅行社有限公司三家国内旅行社连续多 年被评为全国百强企业。

周边发展情况 区域周围的交通十分便利。

除十多条公交线路外，由比邻的杨浦大桥 内环高架为去虹桥机场浦东机场铁路上海站提供方便。

周围高档商务 楼已形成定规模，配套设施齐全。

沪东工人文化宫近在咫尺。

目标客户 主要为商务旅行人士，均价为元间天。

四功能定位及改建设想 功能定位 根据周边地区的市场调研及财务测算分析，考虑其位臵所处的商圈， 该物业适合改建成为城市商务连锁酒店，装修按经济型标准，服务中突现 商务功能在商务中心设臵共用电脑，传真机复印机等，客房中接入宽 带。

在不改动结构的基础上，将首层改建成酒店大堂和餐厅，二层至四层 为客房，北侧七层辅助用房用作职工生活工作办公仓储等用房，改 建后可设臵客房套。

考虑到宾馆的定位和周边的情况，宾馆内不设健 身房或其它娱乐设施。

改建设想 该物业距离平凉路主干道约米，闹中取静，保留原有结构，主 要作内外部装修，按照经济型酒店的要求进行装修改建。

改建后建筑面积为平方米，客房总套数套。

预计开工时间年月上旬，建设期至年月底， 年月底开业。

五财务分析 固定资产投资估算见下表 序 号项目名称 单价数建设期，入住率为 ，第二年，第三年进入稳定期，入住率，至第五年，考虑建筑 功能的老化，同时经济型酒店的竞争加剧，入住率直持续到第十年。

另外餐厅部分按承包经营考虑，面积平方米，年收入万元见下 表。

如按出租考虑，租金元平方米天，即，万元年 序 号 年度客房 入住率 客房年收入 万元 餐厅年收入 万元 年收入合计 万元 第年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 总计年成本测算见下表 序号项目名称金额万元备注 经营成本 人工费用 能耗费用 物料洗涤费 销售费用含佣金 维修费用 管理费用 营业税金及附加 小计年均客房收入 非经营成本 折旧按固定资产投资额分十年期摊销 租金 利息第年按固定资产投资总额的，银行同期贷款利率计算，以 后每年按还款金额逐年递减利息 费用计入前年成本 年经营成本合计 六结论与建议 经过我们上海酒店投资管理有限公司各部门分析论证，致认为此 项目的投资建设，符合科学发展观，符合发展现代服务业的市委市府精 神，符合集团公司盘活国有资产，解决分流人员就业的目标要求。

数据 表明，此项目具备投资价值。

七附件 附件设计说明 附件二客房配置费用明细 附件三上海市房地产权证 附件四外立面效果图 附件五总平面图 附件六楼平面布置图 附件七外立面图 附件八项目地理位置图附件设计说明 第章建筑扩初设计说明 设计依据 国家和上海市相关建筑设计规范与标准 民用建筑设计通则 旅馆建筑设计规范 建筑设计防火规范版 建筑工程交通设计及停车库场设置规范 公共建筑节能设计标准 基地的地形图原建筑施工图 业主提供的设计要求。

现场调研资料 二工程概括 本工程位于上海市杨浦区路，基地南北长约米，东西 长约米，占地面积约平方米。

原建筑为四层厂房，改建为四层酒店楼， 现拟进行装修改建，成为经济型商务酒店。

本建筑按二类建筑，防火等级级设计。

三酒店单体设计 设计本着最大限度利用原有条件尽量减少再投资的原则，在原建筑框架基础 上进行内外装修。

建筑重新分隔，变化使用功能。

保留原建筑楼梯电梯增设台服务 梯，改建设备用房，拆换原外窗及部分外墙，修建外立面。

底层为酒店大堂咖啡厅，酒店配套设备用房等。

原男女厕所水池 泵房空调机房等均予以改造或调整。

酒店配套设施职工餐厅男女更衣 淋浴内部办公等设置在夹层。

二至四层为宾馆客房客房层中间设置走道，每间客房按照常规面积大小进行 布置，个柱距布置二间客房二四层每层共设间客房。

根据民用建筑消防规范楼梯间应采用封闭楼梯间的要求，另增加室外消防 钢梯符合规范要求。

四交通设计 交通流线设计上，将不同人流加以区分宾馆主要入口设置在 路路口，大堂内增设总台服务用房和休息区域工作人员入口设置在建筑物 东侧。

建筑底层大堂层设置咖啡厅，服务宾馆住宿人员兼对外营业。

建筑北侧 辟车行道，从路进出，可平行停辆小型车车道同时可为宾馆服务用房 货运车