等资源，可以拓展发展的区域非常广 阔，联动性非常的强。因此，本项目无论是从资源特色，还是从生态环境，以及 可以联动发展的角度而言，都有着非常广阔的发展和提升空间。 因此，选择旅游建设项目是顺应国内旅游发展趋势与新罗区远期发展规划的 重要举措，具有重要的战略意义。 实现洋畲村旅游产业及农林产业的相互驱动 目前，洋畲村的自然生态环境较好，数千亩果林分布在洋畲村周围。它对外 界具有很强的吸引力。但由于弃管现象严重及对于优良品种开发力度不够技术 力量薄弱等问题，使得林果业效益很低。农民收入上不去，难以脱贫致富。 而本项目的建立可以基于当地旅游资源打造旅游产业链条，建立起以乡村旅游文化旅游森林旅游三大主题带动整个景区的旅游发展，通过新颖的旅游产 品策划合理的营销节庆策划，打响洋畲村旅游品牌，从而大大提高景区人气。 旅游商品作为旅游产业链的重要环节也必将随旅游品牌知名起来，而果品及农业 产品作为景区的主打旅游商品必定会拉动当地的林果业发展，提升现代农林业科 技水平，有利于农林产品的优产推广与品牌的建立，从而更进步地促进旅游 产业链条的完善。这两种产业相互带动发展的模式就形成了农旅双链产业互动 模式。最终实现公司赢得利润及农户实现富裕。 项目概况 拟建地点 本项目的建设地点为洋畲村位于龙岩新罗区，本项目北至物流园，南至狮子 山，东起水潮庵，西莅临赤水村规划面积共计为公顷。 建设规模与建设内容 本项目总规划用地公顷，总建筑面积约。包含三期工程， 大功能区，涵盖吃住行游购娱等多方面的体验。 主要建设条件 本项目建设的政策环境良好，旅游资源较丰富，建设区域内用地条件自然 环境条件基础设施建设条件均能够满足建设需要，建设条件具备。 项目投入总资金及建设时限 本项目建设总投资为万元，建设资金来源自筹申请政策资 金及银行贷款。建设时限为年。 主要技术经济指标 表项目主要技术经济指标表 序号名称单位数量备注 项目总占地面积 总建筑面积 项目总投资万元 工程建设期年年平均净利润万元 内部收益率 投资回收期年 项目建设的必要性 有利于洋畲村周边区域资源的开发 目前，洋畲村周边区域分布着林区荒山和果林，没有经过系统开发，资源 闲置。生态度假区项目的建设，有利于整合闲散资源，实现资源效率最大化。 而本项目的建设，通过各种营销手段，使得当地的旅游资源实现价值并通 过旅游产业，带动当地的林果业发展，实现产业联动。 有利于开发特色农家休闲旅游项目 乡村生态度假是近年来兴起的特色旅游项目，具备距离短客源多季节影 响弱等特点，深受各阶层人士的青睐。可以考虑以水果生产为依托，开发观果 摘果品果购果之类的系列休闲型项目，以及赏花露营垂钓等项目，吸引 周边旅游市场。 有各个村落的乡村旅游发展。 其中，年，新罗区各乡村旅游点共接待游客万人次，旅游人次同比增 长，旅游收入同比增长了。洋畲村在柑橘成熟的秋冬季节举办的柑橘采 摘旅游节，前两届共接待游客万多人次。 从单纯乡村旅游发展的角度而言，洋畲旅游的发展已经效果已经非常好。洋 畲乡村农家乐已经纳入新罗区旅游发展格局的工程，成为龙岩旅游六 大特色旅游产品之。但，从休闲和旅游升级的角度而言，洋畲旅游尚处于初 级阶段，区域带动作用产品的丰富性以及旅游发展的理念，仍需提高。 表新罗区乡村旅游节庆览表 时间地点活动名称主要活动内容 月 雁石镇 开幕式暨赏花 节 开幕式民俗表演赏樱花游海印寺 岩山乡赏桃花 摄影大赛现场书画艺术创作赏桃花 品农家餐 月小池镇 云顶阳春采茶 忙 游古建筑将军庙龙池书院品农家饭 社会主义新农村云顶茶园农业休闲度 假采茶制茶体验美味茶餐龙岩山 歌大赛 月 岩山乡 瓜果飘香溢满 园 水蜜桃采摘举办龙岩民间绝技大赛 品农家饭游龙山寺莱山村原始森林 龙硿洞 铁山镇 葡萄采摘举办灯谜活动新罗乡村 美食厨艺大赛 大池镇芙蓉李采摘钓鱼品农家菜看白鹭 月曹溪镇科桃生态健身探秘原始森林寻找十级瀑布群游 月 苏坂乡柚子采摘节 柚子采摘手工制作云潭粉采茶灯歌 舞大赛品尝特色农家宴 月适中镇 适中土楼乡村 文化旅游节 参观全国重点文物保护单位典常 楼新罗区乡村旅游产品工艺品展 示会品农家饭 月龙门镇 洋畲桔子采摘 节 桔子采摘乡村旅游摄影展乡村旅游 招商推介会 月江山乡 江山郭公文化 节 观石山园景区郭公文化节睡美人 田园风光山头村新农村休闲游 月东肖镇 东肖民俗文化 节 东肖庙会龙岩咸酥花生展销会邓子 恢纪念馆后田暴动等红色旅游点东 肖森林公园休闲游品鱼宴 竞争市场竞合中 在项目所在地的新罗区，资源类型非常丰富，旅游项目也非常多。相对于本 项目而言，在区位项目性质和规模方面相近的是以下个项目，即紫金山体育 公园和东肖镇的动漫科技产业园，通过对以下两个项目的分析，寻找到属于洋畲 项目的亮点。 龙岩紫金山体育公园时尚运动带动的旅游项目 紫金山体育公园占地亩，建有洞国际高尔夫球场，同时配套各种大 型综合性项目，如奥运金牌纪念馆体育场馆和休闲设施五星级度假酒店以 及高尚配套住宅区等。这个项目从总体上来说，是主打高端时尚牌，融合 周围的环境利用生态资源，是个与现代文化现代体育精神对接的项目。新罗东肖镇动漫科技产业园动漫产业为引导的旅游 项目 东肖镇动漫科技产业园，与其说是个旅游项目，不如说是个主题公园。 通过动漫项目的引入，形成各类的产业互补，带动旅游的参观价值，形成旅游效 应。 通过对以上的两个项目性质和发展定位的分析，我们发现洋畲项目本身的优 势在于对原乡文化乡村建设生态旅游及周围地块和村落的整合理念。未 来，赤水镇将面向龙岩甚至福建打造大规模的生态人居板块，而洋畲项目将成为 未来城市中保留着完整的文化本源的原乡村落，成为城市森林森林原乡。 市场评价由单乡村旅游向休闲时代的跨越 洋畲旅游发展的市场基础非常好，方面，应充分利用龙岩甚至福建旅游市 场所形成的分流游客，成为龙岩旅游的又重要目的地同时，随着旅游休闲化 发展的趋势，对于龙岩周边区域的度假休闲游客自驾游游客而言，本项目也具有 定的吸引力最后，作为新农村建设和乡村旅游发展的典型，洋畲必然会吸引 全国的学习参观访问的游客。 市场预测 参考周边项目接待情况及本项目在发展模式和项目开发上的创新，对接待游 客量及旅游综合收入规模大致预测如下 表游客接待规模预测 年份接待总人数万人次增长率 从对资源保护和旅游舒适度的角度考虑，并参考建设部风景名胜区规划规 范中的生态容量计算方法，本项目地的生态容量日容量约为人次，年容 量约为万人次年山林取人公顷，果园荒山及其他地块取人公 顷。 本可研预测平均日游客人数为人，最高日游客量是平均日的倍， 即人，其中住宿率按计算，住宿人口达人市场容量在生态容量 的承载范围之内。 目录 第章总论 第二章市场分析及预测 第三章项目地址与建设条件 第四章资源条件评价 第五章总体布局 第六章产品设计 第七章其它设施 第八章水土保持与环境影响措施 第九章基础工程方案 第十章节能方案 第十章卫生安全及消防 第十二章项目组织管理与运行 第十三章项目建设周期及工程进度安排 第十四章投资估算与资金计划 第十五章财务效益评价 第十六章招标方案及建设进度安排 第十七章风险分析 第十八章项目综合社会效益分析 第十九章研究结论与建议 附表 附图第章总论 项目背景 项目名称 福建龙岩洋畬原乡生态旅游度假区旅游开发项目。 项目承办单位概况 本次项目承办单位为香港青城投资集团有限公司，在中华人民共和国香港特 别行政区注册登记，于年月日正式更名为青城投资集团有限公司。公 司地址在香港九龙观塘鸿固道号保华企业中心室，公司员工人。青 城投资集团有限公司主要投资国内外房地产旅游矿产，和国际贸易行业。 年开始，青城投资集团有限公司与昆明龙宇达矿产资源有限公司和广州市 青城矿业资讯咨询有限公司合作，全力进行云南省矿业开发建设投资。同时， 已经开始筹划在福建龙岩开展投资业务。本次洋畲项目主要建设范围为洋畬原 乡生态旅游度假区景区建设休闲度假区建设旅游基础设施与服务设施建设等。 报告编制依据 项目可行性研究报告编制委托合同 投资项目可行性研究指南试用版 建设项目经济评价方法与参数第三版 龙岩市旅游产业发展行动计划 龙岩市经济和社会发展十五规划 龙岩市年经济发展远景战略规划 相关设计规范标准等。 项目提出的理由与过程 龙岩乡村旅游亟待突破 目前，龙岩乡村旅游发展着力打造以客家红色生态三大主题为核心， 现有的乡村旅游也主要围绕这样的主题展开，已经形成的类型有农家乐型古田 五龙农家乐村镇型如连城培田古民居永定下洋古村落初溪土楼现代科普型长汀策武南坑村武平仙岩休闲小镇农业产业集聚型漳平永福 台湾农民创业园民俗风情型连城姑田游大龙罗坊走古事乡村休闲度 假型漳平九鹏溪永定下洋温泉回归自然型连城曲溪冯地村永定西溪 山水缘生态农庄等。 从目前的发展情况而言，乡村旅游的发展多是就旅游做旅游，就村落做村 落，整体发展的带动性不强，因而对于区域发展所形成的聚集效应和影响力也 很弱，缺少综合开发和旅游与生态旅游与休闲旅游与新农村建设结合紧 密的乡村旅游开发项目，相应也就没能形成独具特色独树帜具有定知名 度的乡村旅游发展品牌。本着这样的发展现状，洋畲项目的发展便有了明确的方 向，填补龙岩项目多品牌少的现状，形成个综合性的具有区域发展带 动性的并能够形成品牌效应的旅游项目。以此项目的发展，助力龙岩实现 年创中国休闲旅游城市的目标，助力新罗区完成全市每个县市区有 个国家级以上旅游区，家以上四星级旅游饭店个以上国家级或省级工 农业旅游示范点个以上国家级或省级旅游名镇名村批休闲度假特色旅 游区的发展目标摘自龙岩市人民政府关于加快发展旅游产业的若干意见。 洋畲村发展空间广阔 洋畲村于年被中国村社发展促进会评为中国特色村，被福建省林 业厅评为森林人家休闲健康游第批试点村，对促进龙岩新罗区近郊观光农 业的发展起到示范带头作用。尤其是，每年月下旬到月上旬柑桔成熟时节， 举办的桔子红了洋畲采摘旅游节，在全市都形成了定的影响力。但洋畲村 的发展潜力，远远不应该止于此。 以洋畲村核心的周边区域，有着优于其它项目的资源基础，生态环境优秀， 周围分布着各类的山体森林溪流村庄等资源，可以拓展发展的区域非常广 阔，联动性非常的强。因此