市土地储备中心与净月区管委会承诺在年月底前净地交付。 由净月区管委会拆迁完毕后交地，交地责任人为净月区管委会。 前期市政状况 道路 项目周边东西向道路主要有丁二十二路，南北向主要道路为净月大街长 双公路。另外，劲松街和净月甲路为规划道路，动工修建时间待定。 管线 污水已至红线外 雨水已至红线外 自来水已至红线外 中水需自行建设中水回用设施或按长春市环保局缴费办理异地建设。 电力按长春市电业局规定地埋线缆按建筑面积收取配套费。 燃气已至红线外电信已至红线外 热力已至红线外 场地 宗地仅有约户居民尚未拆迁，可快速实现净地。 风险 无 项目背景 收购价格 现阶段，江苏高力集团拟将项目公司的股权予以转让，转让价格为 万元，现金支付。注目标公司可提供约万元的土地成本发票 截止年月日，长春高力置业有限公司共获取块土地，个土地证， 占地面积共计，平方米。 通过查询得知，该项目在年出让时的地价款为万元，已缴纳契税 万元，合计万元。各地块信息如下 土地编号占地面积平方米土地使用性质土地使用权人土地证取得时间地价万元契税万元 住宅长春高力置业有 限公司 年月日 商服年月日 商服 长春东方联合置 业公司 年月日 商服年月日 住宅年月日 合计 收购主体交易方式和付款安排 通过在境内收购目标公司股权的方式获取本项目。 我公司将结合目标公司向我司提供的关于土地闲置是因政府拆迁原因而导致 的说明土地证解押欠缴土地出让金的支付等，安排付款进度。 初步计划年我司拟支付的对价款共亿元，其余在年支付。 长春高力置业公司简介 长春高力置业有限公司以下简称高力置业，现注册资本亿元人民币， 公司年月日成立，原名称为长春东方联合置业有限公司，后经过 多次增资和股权结构调整，年月日，高力置业成为长春高力投资集团 有限公司的全资子公司实际控制时间为年月日。公司的主要经营 业务为房地产的开发和销售。 另据了解高力置业近期进行了新轮的股权重组，现股东为江苏高力集团。 全市宏观经济概述 城市概况 长春，吉林省省会，全省政治经济文化和交通中心，中国最大的汽车工 业城市，中国建成区面积和建成区人口第九大城市，东北地区中部最大的中心城 市前固定资产投资增长比较缓慢，保持在亿元左右。年之后， 随着长春城市化进程速度的加快，增长速度逐年提高，至年，城市建设已 发展到定水平，增速有所放缓，但仍保持着相对较快的发展速度。 图长春市历年人均可支配收入与人均消费支出示意图 年长春市城市居民年人均可支配收入较上年增加元。其中人均工 资性收入元，同比增长经营净收入元，同比增长 财产性收入元，同比增长转移性收入元，同比增长。 收入增长也极大地促进消费水平的提高。人均消费性支出整体显示为稳定 增长的消费趋势，而且增长率逐年上升，城市总消费水平也在不断升高。随着 长春市经济的发展，也将为居民创造更多更好的就业机会，在未来几年里，长 春市的发展水平还将以较高的速度持续发展。 长春现辖个市辖区个县，代管个县级市，总面积平方千米， 市区面积平方千米，四环内建成区核心建成区面积平方千米， 五环内建成区面积平方千米五环绕城高速以内。 截止年月，长春地区总人口万，六大主城区四大开发区总 人口万四环路以内，其中三环以内户籍人口万，外来和流动人口 约为万。 城市规划 空间布局 长春市主城区空间发展方向和空间发展思路为南拓北优西控东展南拓空旷的城市腹地，开发建设南部新城，打造城市副中心 北优优化铁北资源，进行企业土地资源置换，造集约化的物流中心 西控把西部作为城市生态屏障控制在西部的发展 东展发展东部和东南部的生态居住和东北部的工业用地 主城区空间结构为双心三翼多组团 双心分别指人民广场带主中心和人民大街南端的南部副中心 三翼分别指西南东南和东北三个主要城市发展方向 西南翼向西南方向的长春国际汽车城和长春高新园区为主的工业园区 东北翼向东北方向是以长春经济技术开发区为主导的工业园区 东南翼是以净月潭旅游经济开发区为主导的生态居住区和旅游风景区，沿线可包 括伊通河风光带。 多组团是指城市的空间拓展采取组团的布局模式 长春未来城市主要发展方向为东南，以净月组团为代表的南部生态新城建设将 是长春发展城市新中心的重点，净月是唯的生态居住板块，是中高档人群的主 要导入区。 用地规划 南部中心城区建设成为城市新中心以高新技术产业和高品位住区为特 征的现代化新城区。 西南部产业新区建设成具有国际影响力的汽车产业集中区 东北部产业新区建设包括玉米加工为主导的农产品加工及其下游产业 安龙产业区商贸物流空港物流保税中心等在内的多功能城市产业新区。 东部经开工业新区建设以先进制造业为主的产业新区。 西部客站发展区建设以城市西部客运站场服务和产业配套为主的多功能 新区。 北部新城区建设以北部商贸中心区域性物流园区装备制造业和生态 宜居地为主的多功能城市新区。 净月组团南区建设配套齐全设施先进自然和谐环境优美的生态新 城区。长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 全市房地产市场分析概述 房地产行业 房地产投资 近几年，长春市房地产开发投资继续保持了总量扩张明显，增势强劲的 良好发展势头，住宅开发投资占房地产开发投资比重呈逐年上升的趋势。据统计 年月份，长春市完成房地产开发投资亿元，同比增长， 其中住宅开发投资亿元，同比增长同时，从房地产开发投资结 构分析，住宅开发投资的增长加大了住房市场的有效供给，对满足市场不断增长 的住房需求起到了积极作用。 随着大规模的棚户区改造和危旧房屋改造力度加大，必然引起住房刚性需求 的增加，从而拉动房地产开发投资的高速增长。不难判断，长春市房地产开发投 资的规模仍处在合理的增长空间。 图长春市历年房地产开发投资额情况走势图 房地产建设指标 年全市商品房施工面积万，同比增长。商品房竣工面积 万，同比下降。商品房销售面积万，同比增长。商 品房销售额亿元，同比增长。空置面积万，比上年多出 万。年月，商品房施工面积万，同比增长。其中，住 宅施工面积万，同比增长商品房新开工面积万，同比增 长。其中，住宅新开工面积万同比增长。目录 项目概况 地理位置 规划指标 土地现状与交地条件 项目背景 全市宏观经济概述 城市概况 经济发展 城市规划 全市房地产市场分析概述 房地产行业 房地产市场 区域经济环境研究 净月区概况 社会经济 重点项目介绍 发展规划 小结 区域房地产市场分析 市场整体特征 区域总体市场走势 区域土地出让市场概述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 区域市场在售项目概述含别墅与商铺等产品 典型项目介绍 项目开发经营计划 说明开发策略和开发顺序 项目产品建议 成本控制策略 初步规划设计方案 经营销售计划 重要节点安排 项目投资收益分析 测算假设条件 成本控制 项目融资计划 项目经济效益分析 项目整体经济效益分析评价 无抵税发票条件下的整体效益评价 综合分析与建议 风险评估及对策 地块分析 结论与建议 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 项目概况 地理位置 本项目行政隶属于长春净月经济开发区，位于长春净月潭国家森林公园的西 侧，北侧为长影世纪城和长春轻轨号线始发站，西侧为在建的保利歌剧院与吉 林省三馆文化馆展览馆科技馆。区域内自然环境优美，旅游资源丰富， 市政设施完善，交通条件便捷，是长春乃至吉林省个集生态涵养文化休闲 高尚宜居高端产业于体的生态型现代新城和高端物业聚集区域。 本项目距长春市人民政府所在地约公里，距净月经济开发区管委会约 公里，距长春市人民广场中心商圈约公里，距长春火车站约公里，距离长 春龙嘉机场约公里，距长春净月潭国家森林公园正门入口处约公里。 宗地四至东至净月大街，南至规划净月甲路，西至规划路，北至丁二十二路。 规划指标 本项目包含三个地块，分别为净月号地块净月号地块 净月号地块。其中号地块为商业用地，号号地块为商住用地。 规划限高米。 具体指标如下 表项目规划指标 地块编号用地性质用地面积容积率土地年限 商业服务业年 住宅用地商服年 住宅用地商服年 小计 特别说明 上海协捷建筑设计事务所于年月提交了份项目总体规划设计方 案，将容积率做足，据此统计，该项目的总建筑面积为 根据长春净月经济区规划局于年月日对目标公司提交的规划设计 方案的书面报批意见，该项目三块土地的容积率均不得低于。但按照长 春操作的惯例，该项目报批的容积率完全可行，需目标公司协助报批通过对净月区内住宅产品的市场调研，及对不同容积率下产品组合的投资收 益测算，综合得出商业部分的容积率为住宅部分的容积率为时， 项目品质才能达到最佳化，项目利润方可实现最大化据此统计该项目的 规划总建筑面积，可售面积，其中住宅部分 ，商业部分。 土地现状与交地条件 宗地现状 宗地内有约处未动迁的农家小院和两排高力项目部临时办公房，现 状为平房林地果园和荒地，宗地四至用围挡围隔，项目东南角为原始森林。 地块内部地形呈南北高中间低东边高西边低，最大高差约米。 承诺交地状况和交地时间 土地现状 截止到年月日，号地块内有户未