区来服务周边居民，商业区的营业面积在万万平方米之间大钟寺与双榆树地区商业将共同组成新型现代化商业中心，营业面积总规模在万平方米左右。

为了控制商场和超市的数量和规模，避免北京出现商业过剩的局面，政府提出了些措施，包括营业面积万平方米以上的大型商场，只能布局在市级商业中心和规划的大型多功能购物中心内。

营业面积万平方米以上的大型仓储式商场只能布局在三环路以外的商业中心。

新发展平方米以上的大型超市包括大型仓储式商场，与相邻大型超市之间的距离不得小于米。

目前，新的别墅项目还没有对别墅市量增大随着年北京高级别墅进入落成高峰期，北京别墅租赁市场竞争更加激烈。

新项目逐渐增多，不但对市场平均租金产生冲击，更对落成较早的项目造成压力。

在此情况下，发展商多采取降低租金的方式刺激市场需求，而有些小业主更是采取对所持物业进行重新装修，更换家具电器等措施来增加竞争力。

年北京市场高级住宅的供应量在套左右，市场总体需求量比年有所上升，但受新增供应量增加的影响，市场的租赁价格将与年持平或有缓慢的下降，受开发商的专业水平有所提高的影响，高级住宅的产品品质也会更好。

左右，市场总体需求量比年有所上升，但受新增供应量增加的影响，市场的租赁价格将与年持平或有缓慢的下降，受开发商的专业水平有所提高的影响，高级住宅的产品品质也会更好。

是采取对所持物业进行重新装修，更换家具电器等措施来增加竞争力。

更对落成较早的项目造成压力。

在此情况下，发展商多采取降低租金的方式刺激市场需求，而有些小业主更部分内容简介优质写字楼市场已开始进入供应高峰期，市场需求也将同时上升，但幅度相对较小，租金小幅度走低，但不同区域不同项目表现差异较大。

高级住宅供应量增大随着年北京高级别墅进入落成高峰期，北京别墅租赁市场竞争更加激烈。

新项目逐渐增多，不但对市场平均租金产生冲击，更对落成较早的项目造成压力。

在此情况下，发展商多采取降低租金的方式刺激市场需求，而有些小业主更是采取对所持物业进行重新装修，更换家具电器等措施来增加竞争力。

年北京市场高级住宅的供应量在套左右，市场总体需求量比年有所上升，但受新增供应量增加的影响，市场的租赁价格将与年持平或有缓慢的下降，受开发商的专业水平有所提高的影响，高级住宅的产品品质也会更好。

目前，新的别墅项目还没有对别墅市场产生大的影响。

些在租赁市场表现活跃的项目主要情况如下较受租户欢迎的别墅项目，如香江花园莱蒙湖别墅的些户型均有客户待租，租金保持平稳。

此外，枫叶园香江花园四期的些户型在经过装修升级后租金会出现上调高档公寓项目，如位于东方广场的汇贤豪庭，月开始租赁，入住率达到，万国公寓为。

服务式公寓项目，如雅诗阁国贸公寓嘉里中心万国公寓东湖公寓都保持较高的入住率和租金水平，租金平稳，均保持在美元平方米月。

商铺市场竞争激烈年北京市商业新供应量主要集中在中央商务区中关村地区金融街地区以及部分大型住宅小区内，越来越多的商业面积集中在含有写字楼公寓和酒店的综合项目，尤其在中央商务区和中关村地区。

北京未来将出现些大型购物设施和购物街，例如华贸中心水世界商城万柳购物中心中关村国际商城中关村广场金融街四季天地西环广场郦城等等，面积在万平方米之间。

另外，北京市商业发展的重点将转移到三环路四环路及五环路以外的周边地区。

未来商业区主要集中在前门崇文门地区中央商务区中关村科技园以及四环和五环地区。

王府井商业中心主体部分营业面积总规模控制在万平方米左右西单商业中心营业面积总规模控制在万平方米马甸地区将建立个商业区来服务周边居民，商业区的营业面积在万万平方米之间大钟寺与双榆树地区商业将共同组成新型现代化商业中心，营业面积总规模在万平方米左右。

为了控制商场和超市的数量和规模，避免北京出现商业过剩的局面，政府提出了些措施，包括营业面积万平方米以上的大型商场，只能布局在市级商业中心和规划的大型多功能购物中心内。

营业面积万平方米以上的大型仓储式商场只能布局在三环路以外的商业中心。

新发展平方米以上的大型超市包括大型仓储式商场，与相邻大型超市之间的距离不得小于米。

二环路以内近期不再新发展大型百货店。

相对于亚洲的香港新加坡马来西亚日本等地，北京的零售物业市场不够成熟。

不过，从现在到年，优质零售物业的新增供应将接近万平方米，其中大部分集中在和中关村等热点区域。

但是，如此大量的未来新增商业面积，可能仍难以满足众多亟待进入高档地段的零售商的需求。

为了充分利用目前商铺面积供求之间的差距，确保与今年和年入市新项目间的竞争优势，现有的些购物中心正试图提高其建筑外观和零售租户的档次。

尤其是东方广场新东安，甚而国贸都在大张旗鼓地实施重新定位战略。

另方面，家乐福也在对其在中国的家店进行升级。

年北京有个项目落成，提供了约万平方米的优质零售商业面积，需求方面，外资零售商的市场需求保持较为旺盛，尤其在大型市场和便利店方面另外，具有真正意义上的国际品牌也在加速进入北京市场的步伐，这将直接导致北京高档零售物业市场需求增加。

另方面，国内零售商也将加快扩张的步伐，以抵御来自多方面的市场竞争。

预计年市场对北京优质零售物业市场需求将保持供需两旺的市场前景，租金继续保持平稳。

但地处主要商业区的优质上铺租金仍有上涨空间。

普通住宅需求进步上升年北京住宅销售面积与销售额增幅达以上的比例，在年市场的需求仍有进步的增加，受土地供应的影响，新增的住宅项目供给与年持平或有小幅的下降，因此住宅的销售价格继续稳定地增长。

由于年已进入奥运会准备的前期，各种市政建设与轨道交通的建设将市场的中心区继续向外扩展，围绕在这些轻轨与地铁沿线的项目将热销。

在年住宅项目的主要供给区域在四环与五环以及五环外区域，项目的品质均较以前区域内楼盘有大幅提高。

三环路以内没有可能有新的大量住宅项目供应，新增的项目将多以高档住宅为主，由于城中心内的开发用地已十分有限，因此市场的销售价格也将上升。

住宅的热销区域将主要集中在四环路附近以及未来城市轨道交通的沿线，中关村以北地区亚运村以北望京地区东四环沿线双井地区亦庄地区西四环外是年主要住宅项目的供应地区，受奥运村建设的影响，亚运村周边地区的环境已得到很大的改善，这里有希望再次成为新的高档住宅较为集中的区域。

产品的定位与形式将更加多样与细分，由于年由外资参与开发的项目更多地投入市场，年的竞争也较为激烈，有良好的开发业绩，产品设计新颖，户型紧凑合理，性价比高，有潜在升值潜力仍是居民选购房产的重要因素。

总的看来，年北京的房地产市场是建立在完全市场化基础上公平竞争的年，整体行业的实力与运作水平得到较大的提高，企业与居民对于房地产的需求仍然不断地上升，政府对于土地供给的监管政策将影响到今后几年北京房地产市场的走势与发展。

北京市第季度入市新盘个。

年，在国家实施系列宏观政策后，房地产投资得到有效控制。

但今年月，北京市房地产开发投资完成亿元，比上年同期增长占全社会固定资产投资的原则，故本项目销售价格拟定为元平米均。

商业用房市场定位根据项目整体市场定位，项目拟规划在办公楼及酒店式公寓的层建设商业用房约平米。

目前，项目所在区域商铺以出售为主要经营形式，租金水平在元平米月左右出租率在左右收益率月为，依照目前商铺市场投资回报率对项目商铺销售价格进行测算表商铺销售价格测算租金元平米日月租赁期月出租率收益率投资回报率销售价格元平米均根据上述测算，现对本项目商铺定价于元平米销售均价。

由于本商铺为层裙房，考虑到层以上商铺单独销售可能出现困难，拟采用层商铺整体出售的销售策略。

本项目商业用房的具体定位见表。

表商业用房具体市场定位项目商业用房销售价格元平米销售方式层商铺单元整体出售建筑面积平米客户定位投资企业及人士各类商业经营群体经营业态规划商务服务餐饮购物中心第三部分项目经济分析投资估算土地费用本项目占地面积为平方米的土地，土地取得的总费用是万元即万亩，分摊到建筑面积元平米。

前期工程费用前期工程及专业费用包括项目的可行性研究规划勘察设计监理造价咨询标底编制决算审核等等相关工程师的费用，按元平米，合计万元。

建筑安装工程费用房屋建筑物建筑安装费用通常也称工程造价。

它是指列入商品房施工图预决算的房屋建筑安装工程费用。

般包括房屋基础工程房屋主体工程室内水电安装通讯等工程费用和房屋附属工程费用。

本项目建安费用按元平米，合计万元。

基础设施建设费用设施配套费用综合规划费免交其他配套费道路绿化建设费按合肥行业标准以建筑面积元平方米计收。

人防费按合肥行业标准按地面总建筑面积元平方米计收。

供水供电配套费按合肥行业标准以建筑面积元平方米计收。

煤气配套费按合肥行业标准以建筑面积元平方米计收。

智能化系统费按合肥行业标准以建筑面积元平方米计收。

该项费用总计元平米，合计费用万元。

管理费用管理费用指开发商为组织和管理房地产开发经济活动以及房地产开发提供各种服务而发生的费用。

主要包括管理人员工资及附加费办公费用差旅费固定资产使用费业务招待费等。

按元平米，合计万元。

销售费用按惯例取销售总额的。

我们在此取。

本项目销售费用约万元即元平米。

营业税支出营业税支出费用按元平米计，则合计万元。

其他成本支出估算不可预见费是指在施工过程中因自然灾害人工材料设备工程量等的变化而增加的费用。

按元平米计，合计万元。

总计成本元平米，合计万元开发进度项目拟分两期开发，总建筑施工周期两年半个月初步估算施工时期年年底至年月交付。

销售进度预测根据预测的施工进度，我们假设在主体结构完成三分之二后开始销售，即大约在年月份开始销售。

根据目前的楼市行情和对宏观经济的预测，预计到年月写字楼销售率在左右，到年月至，全部售完商铺年月起售至年月全部售完。

第四部分项目可行性分析结论经济评价经营方案本项目建成后将写字楼商铺均用于出售，计划在两年内完成销售。

销售收入销售在