【CE79页】保定房地产项目可行性建议书.doc文档整理版㊣精品文档值得下载

发重心转向了新城区，东部和北部逐渐成为了保定市的热点。

保定市住宅在售项目情况列表物业名称物业类型开发商详细位置体量绿化率价格元开盘时间入住时间钻石小区普宅保定市天硕房地产开发有限公司新市区七中路号方清园小区二期普宅保定清山房地产开发有限公司新市区光明路南侧新东方凤凰城普宅保定赫达房地产开发有限公司军校广场北行米路东年底丽景蓝湾普宅保定市诚信房地产开发有限公司恒祥北大街西侧格林漫都别墅河北建设集团广厦房地产开发有限公司阳光北大街与北外环交叉口朝阳龙座公寓保定市亨达信房地产开发有限公司高开区保满路与朝阳路交叉口鑫和花园普宅保定市中铁房地产开发有限公司复兴中路与李庄路交叉口东北角新代高层居住区区普宅新代房地产开发有限公司恒祥北大街以西复兴路以北供量分析据不完全统计，目前保定市区在售项目有多个，整体市场供应量约万。

从价格角度来看保定年底价盘主要分布在新市区北市区南市区高开区等四大区域，购买群体以本地人居多，社区规划档次般。

年以前，由于大量集资定向房的开发，以及相当比重的经济解困房，尤其以秀兰为首的保定本地开发商直以来坚持开发低档住宅，迎合旧城拆迁，致使保定的房价直在元左右徘徊。

商品房供给基本集中在元的产品，真正中高档的产品市场基本空缺。

相当部分消费者的居住需求并没有得到充分的满足。

年的逐渐减少，新城区的规划建设，开发商逐渐意识到光靠经济适用房难以适应市场需求，已经开始注重产品档次和品质，产品逐渐向中高档发展，产品品质也在逐渐提高，价格也随之增长。

相当部分消费者的居住需求并没有得到充分的满足。

商品房供给基本集中在元的产品，真正中高档的产品市场基本空缺。

部分内容简介场发展状况保定目前楼盘主要分布在新市区北市区南市区高开区等四大区域，购买群体以本地人居多，社区规划档次般。

商品房供给基本集中在元的产品，真正中高档的产品市场基本空缺。

相当部分消费者的居住需求并没有得到充分的满足。

年以后，随着旧城改造的基本完成，拆迁改造量的逐渐减少，新城区的规划建设，开发商逐渐意识到光靠经济适用房难以适应市场需求，已经开始注重产品档次和品质，产品逐渐向中高档发展，产品品质也在逐渐提高，价格也随之增长。

从价格角度来看保定年底价格开始上扬，到年年底均价已涨到元，年内均价增幅至年底，均价为元，多层均价甚至到达元增幅为，在经历了至年的房地产爆发期后，保定房地产正逐步进入理性时代，目前保定房价走势以稳步小幅上扬为主。

从区域分布来看北市区是开发热点，据不完全统计，年保定市土地供应量为亩，其中近亩就集中在北市区。

另外，老城区改造的土地资源已经逐渐减少，相反新城区的空白土地获得了新宠。

开发商逐渐把开发重心转向了新城区，东部和北部逐渐成为了保定市的热点。

商业地产方面，保定商业地产仍不成气候，大部分已交房的项目商业二层价格为元，大部分楼盘商业部分价格未定。

观望市场整体的发展，目前保定商业地产市场尤其是项目周边的市场氛围仍有待培育。

预售制度方面，保定房产开发企业大部分在未拿到预售许可证就开始预售，利用预售房款进行工程建设，边盖房边收钱，市场相对不规范。

保定市外地开发企业少，当地保护主义现象严重。

工程建设周期方面，保定当地工程建设有种现象，每年月日至月日的麦收时期和每年月日至次年月日冬眠时期工地般都会停工，工程周期会因此拖延。

在售项目分析保定市住宅在售项目情况列表物业名称物业类型开发商详细位置体量绿化率价格元开盘时间入住时间钻石小区普宅保定市天硕房地产开发有限公司新市区七中路号方清园小区二期普宅保定清山房地产开发有限公司新市区光明路南侧新东方凤凰城普宅保定赫达房地产开发有限公司军校广场北行米路东年底丽景蓝湾普宅保定市诚信房地产开发有限公司恒祥北大街西侧格林漫都别墅河北建设集团广厦房地产开发有限公司阳光北大街与北外环交叉口朝阳龙座公寓保定市亨达信房地产开发有限公司高开区保满路与朝阳路交叉口鑫和花园普宅保定市中铁房地产开发有限公司复兴中路与李庄路交叉口东北角新代高层居住区区普宅新代房地产开发有限公司恒祥北大街以西复兴路以北供量分析据不完全统计，目前保定市区在售项目有多个，整体市场供应量约万。

其中格林漫都别墅项目在建筑节能措施方面的突出特色，该小区采用太阳能集热系统智能湍流热交换器新双管采暖系统不采暖楼梯间内墙保温等多项环保节能技术措施，以全面提升居住环境和居住质量为目标，以绿色时尚人性化为立意构思，自年月开工建设，预计年月全部完工，交付使用。

价格分析由上图可见，目前保定市区在售普通普通住宅价格在元平米之间，并以元平米为市场主流。

别墅项目格林漫都销售价格较高，在元平米左右。

预计到年下半年保定市房屋均价将会突破元。

需求分析当地居民消费特征保定消费意识较强，敢于花销，在服饰餐饮消费表现较为明显。

现在的住房意识也逐渐从功能需求过渡到品质需求，许多中高层消费者存在较强的改善住房的需求，当地商品房主要解决更多人的住宅从无到有的物质层面的需求，致使高品质小区中高档楼盘出现断层，已经跟不上发展的趋势。

产品需求特征保定消费者对多层比较偏爱，但政府已开始限制多层住宅的供应。

从目前市场供应来看，产品以高层居多。

户型需求特征从调研情况来看，保定房型多集中于以上的室以及以下的二居，并以两室两厅面积平米的需求最为旺盛。

其他需求特征保定客户对地下室有要求，走访当地人要求有地下室的占有半以上的数量。

在现售商品房中车库的数量在提高，主要以地上车位地下车库为主。

市场分析结论政府持续扩大城市开发建设及改造的范围，整体环境利好宏观政策及地方性法规执行力度较强，房地产市场趋于规范化整体市场的供应量较少。

中心区域的土地供应尤为稀缺，在售项目基本没有，开发热点主要集中在植物园等周边区域目前保定市区在售住宅项目的价格在元平米之间，并以元平米为市场主流以秀兰为首的本地开发商直以来坚持开发低档住宅，迎合旧城拆迁，致使保定的房价直偏低，抑制了房价的正常增长速度整体来看，购买群体以本地人居多，社区规划档次普遍般，普通住宅与公寓的区别不明显客户消费意识较强，但过于盲从，在购置房产方面的自我保护意识不强。

典型项目例举诚信丽景蓝湾地理位置丽景蓝湾位居保定北部新城，东临恒祥大街，西临瑞祥大街，北临植物园。

项目概况总占地近亩，总建筑面积约平米，分两期开发，期亩，二期亩。

全区由余栋叠拼花园洋房多层住宅高层景观公寓构成。

目前分析，所谓收支平衡是指投资项目的收入和支出达到平衡时的最低生产水平和销售水平。

当项目的销售规模达到这个平衡点时，项目既不亏本也不盈利，维持种简单的再生产状态，称之为保本状态。

盈亏平衡分析主要涉及的指标为盈亏平衡销售价格，即保本销售价格盈亏平衡销售规模，即保本销售规模。

项目盈亏平衡分析及评价项目住宅及商业的加权平均价格元平米销售价格盈亏平衡点项目单位造价销售税金及附加元平米项目销售规模盈亏平衡点总建设成本项目加权平均价格平方米盈亏平衡销售面积占总销售面积的比例盈亏平衡价格与预计加权平均价格的比例般认为，上述两个比例小于等于时，项目的风险较低，而本项目上述两个比例均小于该比例，表明项目开发风险相对较低。

财务分析结论项目总建筑规模平方米，其中，住宅总建筑面积平方米，商业总建筑面积平方米。

项目总投资为万元，其中，土地费用万元，前期开发费用万元，工程建设费用万元财务费用万元，不可预见费万元，销售费用万元。

经测算，项目税前预期利润万元预期投资利润率为，税后预期利润为万元，税后预期投资利润率。

各项财物指标基本达到较好水平，本项目在财务上是具有可行性。

通过对项目敏感性方面的分析，可以看到本项目的抗风险能力较强，盈利能力也很稳定。

盈亏平衡方面，本项目盈亏平衡销售面积占总销售面积的比例以及盈亏平衡价格与预计加权平均价格的比例均低于常规的水平，项目开发风险性相对较小。

通过对项目预期投资利润率的估算，以及敏感性及盈亏平衡等方面的分析与评价，可以看到，项目的开发在财务上具有可行性，且风险性相对较小。

项目风险预测与防范工期风险及防范鉴于项目目前准备阶段和实施过程中尚有很多不确定问题存在，诸如建筑设计方案项目施工进度尚未制定详细计划等均将影响项目的建设工期。

如果整个工程总体管理效率不高协调不力，也将制约着项目的建设进程。

工期风险项目施工设计的质量水平将是影响项目施工工期的重要因素。

整个项目的结构体系在设计施工技术含量高且体系较为复杂，这些因素会延长估计的施工工期。

工期风险的防范为了减少或降低影响项目工期正常进展的风险和因素，须针对不同的影响因素制定相应的防范措施，准备相应的预案。