阶段，且除佳乐家百货大楼等知名商业外，其他商业知名度不高，加之购物环境的不理想，形成了人对的消费排斥心理同样价位，同样质量的物品宁愿到去购买，也不愿在买，以到购物为荣的心理。

消费者异地消费的原因分析如下目前无知名商业购物业态，中低档消费及小宗消费般在，而中档及大宗消费般到淄博等地进行消费长期无知名度较高的购物消费地形成了只认等大城市的购物习惯大城市的消费选择机会较多也是个原因。

因此，的商业消费需要引导，首先是购物环境的改变，其次是知名度年年年年年年值单位亿元的提高。

属四线开发城市外立面设计呆板小区景观绿化设计缺乏创意项目普遍缺乏整体营销概念。

现有住宅项目简表楼盘名称规模主力面积均价备注东山花园亩平方米元平米开发和销售中后期天和家园平方米平方米元平方后期阳光佳苑平方米元平方后期雅居园平方米元平方后期蓝宝石花园已售完宝石山庄亩平方米元平方售楼处已撤离分三期开发温泉公寓建面万平方平方米元平方元平方中期乐港公寓建面三期平方平方米元平方二期在售濠景海岸万平米，平方米元平方目前为期阶段科文学府万平米平方米元平方已交房座，尚有座未开发假日广场元平方中庭景苑万平方米平方米元平方分二期开发四，尚有座未开发假日广场元平方中庭景苑万平方米平方米元平方分二期开发四县商业市场分析商业业态目前的商业业态主要百货店超级市场便利店专卖店商业步行街等。

发温泉公寓建面万平方平方米元平方元平方中期乐港公寓建面三期平方平方米元平方二期亩平方米元平米开发和销售中后期天和家园平方米平方米元平方后期阳光佳苑平方米元平方后期雅居园平方米元平方后期蓝宝石花园已售完宝石山庄亩平方米元平方售楼处已撤离分三期开部分内容简介米以下的比较热销，平方米以上面积销售迟缓产品同质化比较严重客户在追求更高产品要求的的同时，仍以实用便利为主。

外立面设计呆板小区景观绿化设计缺乏创意项目普遍缺乏整体营销概念。

现有住宅项目简表楼盘名称规模主力面积均价备注东山花园亩平方米元平米开发和销售中后期天和家园平方米平方米元平方后期阳光佳苑平方米元平方后期雅居园平方米元平方后期蓝宝石花园已售完宝石山庄亩平方米元平方售楼处已撤离分三期开发温泉公寓建面万平方平方米元平方元平方中期乐港公寓建面三期平方平方米元平方二期在售濠景海岸万平米，平方米元平方目前为期阶段科文学府万平米平方米元平方已交房座，尚有座未开发假日广场元平方中庭景苑万平方米平方米元平方分二期开发四县商业市场分析商业业态目前的商业业态主要百货店超级市场便利店专卖店商业步行街等。

属四线开发城市，商业欠发达。

目前的商业物业主要有家乐佳超市百货大楼新昌商场世纪美联商业步行街温州商城。

各业态对消费者的吸引比重依次为佳乐家百货大楼新昌商场世纪美联商业步行街温州商城。

目前商业楼盘主要有中庭景苑规划中假日广场建设中商业步行街温州商城福州商城昌盛物流中心建设中。

商业总建筑面积约万平方米，其中待开发面积约平方米。

商业消费分析县居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。

据抽样调查，年全市城区居民人均可支配收入元，人均消费性支出元，其中人均食品支出元，人均生活用品娱乐文教及服务支出元，人均居住支出元，其他支出元。

人均居住支出占总支出的，随着居民收入的增长，生活水平的提高所占比重还会进步增加。

农民人均收入元，人均生活消费支出元，农民进城买房也成为可能。

从以上数据可以看出，人民随着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强。

增长态势图表商业开发及经营处于起步阶段，且除佳乐家百货大楼等知名商业外，其他商业知名度不高，加之购物环境的不理想，形成了人对的消费排斥心理同样价位，同样质量的物品宁愿到去购买，也不愿在买，以到购物为荣的心理。

消费者异地消费的原因分析如下目前无知名商业购物业态，中低档消费及小宗消费般在，而中档及大宗消费般到淄博等地进行消费长期无知名度较高的购物消费地形成了只认等大城市的购物习惯大城市的消费选择机会较多也是个原因。

因此，的商业消费需要引导，首先是购物环境的改变，其次是知名度年年年年年年值单位亿元的提高。

五消费者定位和项目定位消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生活的基本欲望与需求，才是楼盘的生存之本。

对县可能的消费群研究事业较为成功，二次置业者。

要求小区配套完善，环境优美，物业管理齐全，房型能体现其身价。

预计房型要求四室二厅以上，配有停车位，面积在左右，售价约万元。

事业小成，二次置业者，年龄般在岁左右。

要求交通便利，小区配套房间舒适环境优美预计房型要求三室二厅以上，面积在，售价约为万元。

有旧房，二次置业者普通的居民，主要消费对象要求改善居住质量，房型合理，尺度宜人。

预计房型要求以三室厅或二室二厅为宜。

面积在，售价约万元。

事业起飞，首次置业者已婚人士，年龄约岁左右要求房型合理，尺度合适，能解决般的居住要求，满足三口之家的基本居住要求。

预计房型要求二室厅为宜，面积在左右，售价约万元。

参加工作不久，首次置业者单身，年龄在岁左右。

要求房型宜小，实用，兼做工作与生活之所，户型合理。

预计以室厅或二室厅为宜。

面积约，售价约万元。

事业较成功者，有闲置资金从事房地产投资者要求房型合理，不宜过大，小区配套完善预计房型以室厅或二室厅为宜，面积约为，售价约万元。

项目市场定位于中高档生活社区和新型商业中心。

六结论政策优势区位优势和巨大的市场需求，为该项目开发建设提供了有利的契机和社会环境。

项目建成后，将对县的经济发展产生巨大的拉动作用。

因此，该项目的开发建设是十分必要的。

第三章建设条件与建设地址建设地区概况县地处半岛中部，东邻海滨城市青岛，西靠省会济南，济青高速公路胶济铁路横穿东西，大沂路纵贯南北，距青岛济南机场各公里。

县辖个镇，个开发区，面积平方公里，人口万。

县距今有多年的历史，古称营陵，境内有距今万年的远古火山群和处古文化遗址。

现已探明和开发的矿产资源有蓝宝石玄武岩石灰岩木鱼石煤粘土砂金等类个品种，处矿产地。

石灰岩保有量为亿吨，其中熔剂灰岩为亿吨，水泥化工灰岩为亿吨，建筑石料灰岩为亿吨。

特别是蓝宝石资源丰富，有矿面积平方公里，是目前世界上罕见的大型蓝宝石矿床之，具有颗粒大颜色纯质量好奇异宝石多等特点，颇受国内外珠宝界的青睐，也因此被誉为蓝宝石之乡。

县农业基础雄厚，现已形成瓜菜黄烟桑蚕林果肉鸡肉鸭和奶牛七大主导产业。

西瓜已有多年的栽培历史，栽培面积万亩，品种多个建有中华西瓜科技园，年四季有瓜，是有名的西瓜之乡，产品已获国家农业部期投资估算汇总表表单位万元序号项目名称金额万元建筑面积单方造价元建安工程费用二期工程费用三期工程费用土地费用其他费用建设单位管理费临时设施费勘察设计费工程监理费其他手续费用工程保险费不可预见费销售税金销售费用总投资二期工程费用投资估算表表单位万元序号项目名称建筑面积单方造价元金额万元备注建安工程费东门以南商业高层酒店酒店公寓酒店设备房地下层二基础配套设施给水工程排水工程供电工程采暖工程电讯工程燃气工程消防工程道路绿化工程市政管线工程三合计三期工程费用投资估算表表单位万元序号项目名称建筑面积单方造价元金额万元备注建安工程费多层住宅孤山街商业小区北侧商业二基础配套设施给水工程排水工程供电工程采暖工程电讯工程燃气工程消防工程道路绿化工程市政管线工程三合计三资金筹措期申请银行贷款万元占总投资的期项目资本金万元占投资的期预售再投入万元占投资的。

二三期资金由建设单位自筹解决。

详见表期资金投入与资金筹措表表期资金投入与资金筹措表单位万元序号项目名称建设期合计第年第二年第三年投资计划工程费用土地费用其他费用预备费财务费用税费销售费用二资金筹措自筹资金贷款预售投入第十章经济效益分析经济效益分析的依据房地产开发项目经济评价方法。

建设项目经济评价方法与参数国家发展改革委建设部发布。

二项目收入情况说明项目分三期开发，除去酒店采用租赁方式外，其他住宅多层高层沿街商业酒店公寓等采用提前销售，分期付款的销售方式。

根据建设单位提供的有关资料，结合县的城市消费水平项目所处区域位置项目的定位项目的竞争优势等确定项目的销售价格住宅高层多层元平方米沿街商业元平方米车库及车位元平方米酒店公寓元平方米销售面积参照第九章工程费用估算表表表表的面积进行估算，项目建设后，实现销售收入万元期销售收入万元，二期销售收入万元，三期销售收入万元。

三财务基础数据分析期销售计划及销售收入根据项目实施进度计划，在开工建设的同时开展销售工作，预计项目年内全部售出，共实现销售收入万元。

年度销售计划见表销售计划表表单位万元年份项目合计销售比例销售收入销售税金及附加该项目建成后可实现销售税金及附加共计万元，其中营业税万元，城市维护建设税万元，教育费附加万元，地方教育费附加万元。

详见表销售税金及附加估算表销售税金及附加估算表表单位万元序号项目名称计算依据建设经营期合计营业税销售收入城市维护建设税营业税教育费附加营业税地方教育费附加营业税合计土地增值税该项目土地增值税根据国家和地方土地增值税有关规定的四级超率累进税率计算。

详见表土地增值税计算表。

土地增值税计算表表单位万元序号项目计算依据交纳金额销售收入扣除项目金额总成本费用销售税金及附加增值额增值率增值税率取速算扣除率取土地增值税总成本费用该项目总成本费用由投资和运营费用构成。

运营费用为项目开发经营期间发生的各种费用包括管理费用和销售费用。

本项目的总成本费用为万元。

所得税该项目所得税税率为，所得税额为万元。

四损益与静态盈利分析期该项目实现利润总额万元，所得税万元。

经测算该项目投资利润率为，投资纯利润率为，投资利税率为。

详见表损益表损益表表单位万元序号项目名称建设经营期合计销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润盈余