本项目可实现的均价可类比别墅项目的均价可类比别墅项目的综合分值 均价元平方米综合分 值 别墅可实现的均价元平方米 东渡园景别 墅 皇府别墅 绿谷别墅 美墅 康桥半岛 算术平均值 别墅可实现的均价三大价位低价位元平方米，中价位 元平方米，高价位元平方米。 根据市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价 元平方米以上。 结论别墅可实现的均价三大价位低价位元平方米，中价位 元平方米，高价位元平方米。 二别墅元平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相致 三分析各价位下的均价的销售风险 综合结论 鉴于本项目的改建可以增加本案的附加价值，本项目可选择元平方米 入市，随着人气的集聚和认知度的增强，广告包装推广的深入人心，再向高价位 拔升。 第六部分项目的投资收益分析 销售收入预测 二别墅成本预测 三项目利润测算 利润指标的测算 单位毛利项目利润销售面积元平方米 单位净利税后利润销售面积元平方米销售毛利率项目利润销售收入 销售净利率项目净利润销售收入 核心指标的基本要求参考销售净利率 四现金流量测算 内部收益率为， 核心指标的基本要求参考内部收益率。 五经济指标汇总 经济指标单位数值元项目总金额万元备注 销售收入住宅销售收入 直接成本开发成本 总投资开发成本期间费用 税前利润 税后利润 内部收益率使累计净现值为零的贴现率 销售净利率项目净利润销售收入 总投资回报率项目净利润项目总投资 六敏感性分析 就该项目的销售收入可变动成本两个因素变化对销售净利率进行敏感性分 析，得出销售收入相对于成本更加敏感。当售价下降成本上升超过时， 项目的销售净利率低于，项目的投资回报将受到定的影响。 第七部分综合分析与建议 从以上项目环境市场财务经济分析可看出本项目的投资，正处于 市区房地产市场平稳上升时期，各方面的时机都比较成熟，项目抗风险能 力较强，且可获得较好的投资回报。 对别墅的改建，是克服各种劣势条件与周边楼盘竞争并取得成功的关 键。目录 第部分项目决策背景七大利好因素 市经济保持着快速健康的发展 二市房地产市场供销两旺，持续看好 三别墅市场全面繁荣，量价齐升 四市区发展势头良好 五方程式赛车场距本项目仅公里 六镇国际化社区格林风范的启动拉开了新镇建设的序幕 七区政府将引轻轨至镇 第二部分项目及周边环境分析 项目位置 二项目现状 三项目周边米范围内的社区配套 四项目的初步评估 第三部分市场现状及其趋势判断 市房地产市场整体分析 二市别墅市场整体分析 三市外环线周边可类比的别墅项目分析 四镇房地产市场及楼盘分析 第四部分项目优劣势分析及产品的营销建议 项目优劣势分析 二产品的营销建议 第五部分项目均价的预测 类比价值预测法 根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项目可实现均价 根据市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价 二别墅元平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相致 三分析各价位下的均价的销售风险 第六部分项目的月至年月， 市共有余个别墅项目推出，累计供给量达到套，其中消化量为 套，销售率平均达到。其价格段主要出现在万元的中低档别 墅区间。可以说，别墅类主宰正被普通购房族所关注和青睐。 同时，市别墅价格大幅上扬。年四季度的市场成交价格再创新高， 元平方米的平均价格创历史最高点。 上海别墅物业成交价格走势 元平方米 别墅市场的异军突起，是房地产市场长期培育的结果。其主要来自于政府采 取了积极的财政政策，体现了扩大内需，拉动市场的经济策略。由于市 的值已超过美元，消费方式和消费习惯正处于转新阶段，符合时代需 要的新型住宅观念正逐步被普通购房人士所接受。作为国际大都市的地位和 形象日益牢固，无论从世界范围，还是从国内范围来讲，正越来越成为人们 向往的城市。成功人士纷纷选择在投资置业和安居。 在目前房地产整体运行态势良好的前提下，在不同区域，各种类型的别 墅尚有定的发展空间。年仍将是别墅市场发展的高潮期。 四市区发展势头良好 区位于西北部，中心位置在北纬，东经。东与宝 山普陀两区接壤西与江苏省昆山市毗连南襟吴凇江苏州河，与闵行 长宁青浦三区相望北依浏河，与江苏省太仓市为邻。总面积平方公里。 全境地势平坦，东北略高，西南稍低。市区级河道蕰藻浜练祁河娄塘河横 卧东西，向东流经宝山区直通长江和黄浦江盐铁塘横沥新槎浦纵贯南北， 与吴凇江浏河相连。河道总长余公里，平均河网密度为每平方公里公 里。 区工业生产产销衔接状况良好，工业经济效益稳步提高。汽车零配件 电子电器金属制品纺织服装等重点发展行业是工业经济的支柱，其工业产值 占全区工业总产值的。非公有制经济规模不断壮大，成为工业经济的主 力。外商投资企业和私营企业的工业产值分别占全区工业总产值的和 。在世界排名前家公司中，有多家在投资办企业，如美国通 用电气德国大众日本富士通荷兰飞利浦等。市区镇三级工业区和希 望蓝天沪太徐行等多个私营经济小区的工业规模集聚效应正日益显现。 五方程式赛车场距本项目仅公里 国际赛车场位于安亭镇，在宝安公路的北面，嘉松公路的东面，规划 面积平方公里，由赛车场区商业博览区文化娱乐区和发展预留区等板块 组成。现在动工的是赛车场主体部分赛车场区，占地面积约平方公里， 主要由塞岛及其他组赛道主副看台车队生活区维修站缓冲区及配套 设施等几个部分构成。其中高速赛道呈上字造型总长约公里，适合 于各种不同赛车特别是级方程式即赛车比赛。宽度介于至米之间， 拥有个不同转弯半径的弯道和个不同长度的直道，路面高度最大落差约 米，上升最大梯度为，下滑最大梯度，在软土地基建造如此高难度高 标准的赛车道，在世界同类赛车场尚无先例。 按计划在年春节前竣工，以确保年月举办中国站国际赛 事。年过后将作为世界循环赛中的站，赛事虽然般来说每年在 地只举办短短的天，但它带来的人流和商机显然是巨大的，故对本项目的你好 作用是显而易见的。六镇国际化社区格林风范的启动拉开了 新镇建设的序幕 年月日，区土地开发中心与深圳金地集团嘉宝集团就占 地公顷的格林风范居住区开发建设项目举行隆重的签约仪式。作为 区目前最大的房地产开发项目，以及整个星城规划中最先启动的项目，镇 国际化社区格林风范的启动标志着区房地产业步入了全新的发展格 局。它的开发拉开了新镇建设的序幕。 星城居住区项目总规划土地面积约公顷，位于区镇东部，与 本市宝山区普陀区接壤，北至蕴藻浜南接丰翔路东临中槎浦河西靠沪嘉 高速公路。区对星城项目进行反复论证和统规划。参与竞标的家市 内外大型房地产企业中，深圳金地集团股份有限公司和嘉宝实业集团 股份有限公司两家上市公司终于脱颖而出，获得了星城期项目开发权。 金地集团是国内成长最快的房地产品牌企业之。年财经时报的中 国房地产上市公司强排名中，金地集团位列前三名。格林风范是金地集 团进入以来首批投资开发的最大型项目。嘉宝集团是区唯家国有资产 相对控股的上市公司，经营范围已拓展至电子电机电器房地产贸易等领 域。 根据有关协议，金地集团将为该子公司提供融资约亿元，嘉宝提供 亿元。金地集团持有格林风范公司股权，嘉宝持有股权。公 告称，格林风范公司近日与市区土地储备开发中心签订了开发市 区绿洲星城项目协议，该项目土地面积约为亩，规划用地性质为商品住宅 用地。根据协议，格林风范公司在协议签署之日次性支付开发总费用约 亿元，开发中心在协议签署日后日内完成首批亩土地的前期开发，并交 付土地给格林风范公司，目标地块剩余土地的前期开发和土地交付将于年 月底前完成。 本次启动的格林风范项目是区星城特大型居住区项目的第期。 该地块背靠古镇千年的人文精髓，以沪嘉高速公路为界，北至静唐路，东至 宝翔路，南至丰翔路，是新镇规划中的中心地块。明代园林古猗园近在 咫尺。该项目邀请了国内房地产界著名策划大师王志纲进行整体策划。王志纲在 广州等地先后策划的碧桂园星河湾等项目取得了不俗的销售业绩并产生了极大 的轰动效应。 格林风范初步定位为面向全市的高档国际化的大型生态居住社区，拥 有高配套低密度的社区环境和深厚的人文底蕴，建成后将成为乃至长江三角 洲地区的代表性楼盘。住宅由小高层多层花园洋房联排双拼和独栋别墅组成。项目以造镇的 思路，将实行统规划，分多期连续开发。在尽量利用和保护地块现有的自然条 件基础上，综合考虑到社区内生活的各方面，营造高品质居住社区环境，配备有 高档完善的设施，如国际学校，高级医院，组合商业豪华会所游艇码头垂钓 中心等。物业类型预计有小高层多层花园洋房连排双拼和独栋别墅。在规 划设计过程中更加注重环保概念，将采用更新的技术和材料如地热系统水循环 系统太阳能应用技术，来为客户营造国际化人性化的高品质生活。 七区政府将引轻轨至镇 最后结论从宏观面到微观面均显示出政策和经济因 素对本项目呈现的利好态势。 详细摘要 第部分项目决策背景七大利好因素 市经济保持着快速健康的发展 二市房地产市场供销两旺，持续看好 三别墅市场全面繁荣，量价齐升 四市区发展势头良好 五方程式赛车场距本项目仅公里 六镇国际化社区格林风范的启动拉开了