天三层元天层品牌男装精品店精品间面积平米二层女装精品店平米三层时尚女装精品店二层出，政府力求将中央大街打造成为崭新的商务办公区域现代式金融总部基地，集金融办公文化娱乐购物餐饮于体。

商圈内商业租金水平分析以下为古塔区商业市场租金水平调研结果商业类型商业名称建筑规模租金情况经营业态百货商场千盛购物广场万平米地下层，地上层地下层万万目前客户出租平为万元每年为赔钱状态。

地上场地活动扣点地下层低端时尚衣服饰品鞋。

层金子珠宝化妆品手表眼镜鞋。

扣点地下层低端时尚衣服饰品鞋。

层金子珠宝化妆品手表眼镜鞋。

地上层地下层万万目前客户出租平为万元每年为赔钱状态。

商圈内商业租金水平分析以下为古塔区商业市场租金水平调研结果商业类型商业名称建筑规模租金情况经营业态百货商场千盛购物广场万平米地下层，部分内容简介的商业步行街酒店公寓现代旅游酒店服务业的聚集区商务办公高端商务办公区域公寓办公现代高端居住社区及居住办公混合区文化展示现代文化博物展示中心，新的城市公共活动节点。

从区域规划可以看出，政府力求将中央大街打造成为崭新的商务办公区域现代式金融总部基地，集金融办公文化娱乐购物餐饮于体。

商圈内商业租金水平分析以下为古塔区商业市场租金水平调研结果商业类型商业名称建筑规模租金情况经营业态百货商场千盛购物广场万平米地下层，地上层地下层万万目前客户出租平为万元每年为赔钱状态。

地上场地活动扣点地下层低端时尚衣服饰品鞋。

层金子珠宝化妆品手表眼镜鞋。

二层正装。

三层时尚品牌女装。

四层休闲运动。

五层手机电器儿童服饰家居生活用品超市。

六层健身餐饮中百万平米地上层层珠宝手表手机。

二层鞋。

三层女装。

四层男装百货大楼万平米地上层层家电珠宝手表手机。

二层服装。

三层鞋包新玛特购物广场万平方米地下层，地上层层。

扣点服装，化妆品，鞋类，家纺层元天地下层超市。

层金子珠宝化妆品手表眼镜鞋。

二层男装。

三层女装。

四层休闲运动。

层电影院餐饮。

锦华万平方米地上层层元天二层元天三层元天层副食。

二层服装鞋运动装。

三层电子市场英特地上层层元天二层元天三层元天层品牌男装精品店精品间面积平米二层女装精品店平米三层时尚女装精品店平米电子市场广厦电子市场层元天层元天电脑及其他电子产品及配件锦华电子市场元天电子产品及配件超市大润发面积万平方米，地上层外场年签，元天超市，外场零售餐饮新玛特超市面积约平方米地下层超市千盛购物广场超市面积约平方米楼超市，外场零售城市生活广场大商超市面积万平方米地上层，地下层层商铺元天层零售餐饮层超市，外场零售儿童乐园地下层停车场专项店苏宁电器平方米元平米天家用电器小家电国美电器平方米元平米天家用电器小家电专业市场辽西小商品批发市场小百元天，服装元天，古玩元天服装小百古玩等和平路手机条街元天手机及配件锦州市商业市场分析结论根据商业分布及租金水平可以看出，锦州市商业主要集中在古塔区，大多分布在中央大街的两侧。

主要百货商业租金为经营者与商场以扣点形式进行分配，锦华与英特等中低档商场为对外租售，并均设有招商办公室进行招商。

这主要由于商场定位及管理体制的不同，主要百货商场招商是针对知名品牌进行，审查较为严格，如果品牌经营不善，商家可将该品牌进行清退，而低档商场定位为低端，无品牌而言，品牌经营好坏与商场无关，商场经营风险小。

电子市场主要有广厦及辽西两个电子市场。

但广厦电子市场的现经营状况及租金水平要好于辽西电子市场。

原因主要有以下几个方面辽西电子市场体量小，层侧经营业态零散，无品牌电子，无法形成集聚氛围本电子市场面对广厦电子出口处未开设通往电子市场的开口，是李宁专卖店，客户进入电子市场需绕道正门后再上至层，相对便捷程度不足广厦电子是锦州最早开设的专业电子市场，人们已对广厦电子市场认可，形成购物习惯。

几个超市相比，大润发体量较大，经营品类较为齐全，经营状况及利润水平最高些以批发为主，零售为辅的专业市场，可对项目周边主要商业街针对人群进行补充。

项目周边商业街主要以洗涤用品广告五金机电等为主，这些商业街铺临街大部分将会进行回迁安置，这会对未来商业氛围营造方面存在定的弊端，因此，在本项目商业建立时要充分考虑项目内部交通动线的引力及特点。

结论因此，要建立新的商业模式对现有商业有所升级，并在情景上有所差异，具有定的市场竞争优势，在现代集中商业占主导的锦州商业市场，会增加定的亮点。

锦州市门市分析业态分布情况几个主要商街租金水平分析位置主营业态平均租金元平方米天经营状况中央大街以百货家电卖场及沿街商铺等为主，其中服饰皮鞋箱包等零售占据较大比重经营较好，人流量大，城市商业地位较高解放路以服饰品牌专卖婚纱摄影商务宾馆为主要业态市区最宽的主干道，消费环境较好上海路宜昌路大卖场批发市场家具家电日常消费品市场轻纺市场等大卖场批发市场家具家电日常消费品市场轻纺市场等人民街锦州特色餐饮全国各地餐饮经营较好，尤其晚餐时段，影响力较大士英街足浴和各种休闲会所经营较好，尤其是足浴等影响力较大南京路家居婚纱摄影车行等日常生活业态经营状况般，商业气氛不足结论根据以上分析得出，锦州商街各业态经营较为齐全，经营状态较好。

根据租金水平可以看出，中央大街沿解放路及上海路段，为锦州租金最高的商街，主要是由于该区域为锦州市最早形成的商业区，锦州主要的百货商场大多集中在本区段，人流购物均集中于此，商业氛围较浓。

其他主要商街也均形成自己的特色街区，经营状态相对中央商街稍差，但也较为繁华，特别是人民街特色餐饮街及士英街休闲街区。

四写字楼市场分析锦州市写字楼主要集中在锦州核心商圈及城市主干道，大多分布在中央大街解放路市府路等地段，多数写字楼内为各大银行总部基地。

写字楼市场中位情况并考虑未来价格上涨预期，在项目可研测算时，按年涨幅计算，既办公楼测算销售均价定位元。

五市场分析结论根据商业市场环境氛围，建议在商业模式中引入创新性产品形式，建议选择岛式商业，方面岛式商业在锦州市场是个新颖的商业模式，能吸引客户进入其中进行购物及休闲等活动，另方面将集团创新的概念引入其中，能够重新塑造宝地品牌。

结合市场现有门市销售情况及门市品质需求情况，在除了满足回迁安置门市面积的同时，为充分考虑最大限度的增加门市可售面积，将岛式商业尽量多规划出临街面，充分使客户感受到自然与购物的有效结合。

根据办公用地现阶段供需尚不平衡的特点以及锦州市政府将本项目区域打造成锦州金融办公的想法，在本项目内有充分的条件建立高品质具有锦州标杆性的大型办公楼结合本项目基本情况及住宅市场分析情况得出，本项目住宅主要用于回迁安置，因此，本项目应以改善现有住宅居住品质为主，在项目的建立上能够保证最大限度的满足回迁要求，并留有部分公寓来弥补项目周边无新产品销售的空缺。

六初步规划方案及指标方案初步规划及指标方案初步规划为城市综合体，临中央大街侧规划为两栋层超高层金融中心层大型商场，西侧规划层商业内街，上部为栋层住宅和栋层公寓。

方案规划指标占地面积二建筑面积商住面积住宅公寓商业集中商业门市办公二附属面积商业地下车位会所三容积率商住容积率附属容积率方案二初步规划及指标对方案中层金融中心办公楼降至层方案规划指标占地面积二建筑面积商住面积住宅公寓商业集中商业门市办公二附属面积商业地下车位会所三容积率商住容积率附属容积率两方案对比分析方案层超高建筑昭示性强，可称为中央大街商圈乃至整个锦州市的新地标，但是由于目前写字楼市场尚无该产品形式，建筑成本难以测算，风险巨大。

且层办公楼体量较大，锦州产品消化难度大。

方案二层金融中心写字楼，在目前写字楼市场属于同质化产品，建筑成本可以测算，降低风险。

此外层写字楼可为商住两用，供给面积相对较少，后期销售容易操作，确保较快回笼资金。

结论通过对两方案的对比分析，方案二风险小，可操作性强，为较优选择。

规划方案效果图七运营关键点动迁关键点由于项目与太阳广场地段均在中央大街核心区域，在动迁政策设定时要参考太阳广场动迁政策的最低标准，使得动迁成本相对增加本区域住宅户数较多，住宅回迁量较大项目建宇支行地块的层小高层及新华书店均刚刚装修完成，动迁难度也会较大。

预计在动迁时除了要求按正常比例还迁以外，会要求给予的补偿费用相对较高项目区域现有办公楼均安置在商场上的办公楼里面，这些经营者能否同意也是动迁需要进行协商的问题。

二岛式商业可行性论证岛式商业在我国的些大城市在近几年逐步兴起，这种商业除了将整个商业体分成多个商业体，还使得项目形成了较多的商业步行街，使得商业形式更加灵活多变。

现有岛式商业主要有两种形式与传统商业业态布局相当，但通过情景形式将商业更多的去体验休闲购物功能，通过公园植被水系小品下沉广场休闲场所等将整个商业置于环境中在与第种岛式商业相同环境的前提上，不同的商业体均有自己的装修风格及产品特色，每个岛都为个旗舰店或者休闲餐饮娱乐场所。

岛式商业在锦州市场建立的机会对于锦州市场来说，岛式商业是个较为新颖的商业形态，如采用岛式商业的建筑形态，机会有以下几个方面首先在锦州集中商业开发量上升的情况下，岛式商业可通过新颖的建筑形式，形成多条内街门市，使得可售物业较多其次对客户及消费者来说具有较大的视觉冲击力和购物的全新体验，该模式打破了锦州以前固有的商业模式单纯以购物为主进行消费使消费者能够感受购物休闲娱乐等功能完美的结合，真正的将园林绿化水系广场引进到商业氛围中第三岛式商业自身形成多条临街门市，使得商业动线丰富，由于岛式商业围合成个完整的购物环境，自身对客户产生定的引力来进行消费。

岛式商业在锦州市场建立的风险新的尝试必然会带来系列的问题及风险首先岛式商业形式较为新颖，在锦州市场上并无先例，因此对岛式商业建筑形态设计业态的划分及交通动线的设置问题对我集团是个新的挑战其次由于岛