应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给水排水道路交通电力邮于有高额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中，高不成低不就，游手好闲无所事事。

村民素质的低下及其安于现状的性格，使他们的就业问题相当严重，即便是征地时安排了些就业机会，但很容易下岗，就业问题的严重还会引发社会危机。

城中村改造的历史使命本项目是积极响应国务院文件精神，认真贯彻落实住房问题是重要的民生问题，响应武汉市人民政府于年月日提出关于进步促进经济平稳较快增长的若干意见，加快推进城中村和旧城改造，具有历史使命。

同时，从武汉房地产的发展历程里看，经历了从城区元结构。

市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在城中村形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的真空，城中村的性质使城市管理部门管不到，街道村镇管理又不力。

这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。

人口构成多元，社会治安堪忧城中村的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结构。

据调查，城中村的人口主要由以下几个方面构成首先是当地的原有村民部分村民的户籍实际上已经成为市民，其次是租用城中严重超标。

人口构成多元，社会治安堪忧城中村的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二镇管理又不力。

从管理体制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在城中村形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的真空，城中村的性质使城市管理部门管不到，街道村部分内容简介低廉的土地价格，使城中村中不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。

管理体制不顺，管理难度较大城中村周围已经被城市社区所包围，而城中村是种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。

从管理体制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在城中村形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的真空，城中村的性质使城市管理部门管不到，街道村镇管理又不力。

这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。

人口构成多元，社会治安堪忧城中村的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结构。

据调查，城中村的人口主要由以下几个方面构成首先是当地的原有村民部分村民的户籍实际上已经成为市民，其次是租用城中村村民住宅的城区市民，第三是来自外地职业构成十分复杂的外来人口。

由于租金低廉，城中村容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此可能成为滋生黄赌毒的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的存在制约着城市的健康发展。

公共设施缺乏，环境问题严重城中村的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给水排水道路交通电力邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷运转，导致污水横溢，垃圾乱倒蚊蝇丛生，空气质量较差。

缺乏统规划的凌乱建筑，形成不了统连续的街景立面，视觉环境很差，城市形象低下此外，由于村内道路既狭窄又杂乱无章，很容易引发交通事故。

村民素质较低，就业问题严峻由于城中村村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获取收益比较容易，城中村村民普遍表现出游手好闲不思进取的状态，并缺乏在文化和专业知识技能上进步提高的能力。

另外，城中村这种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身也缺乏获取政治权利和社会公正的追求，影响村民的发展和整个社会文化素质的提高。

同时，由于土地的征用，城中村村民的可耕地大量减少，而村落内的村民由于历史原因，普遍文化素质不高，但由于有高额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中，高不成低不就，游手好闲无所事事。

村民素质的低下及其安于现状的性格，使他们的就业问题相当严重，即便是征地时安排了些就业机会，但很容易下岗，就业问题的严重还会引发社会危机。

城中村改造的历史使命本项目是积极响应国务院文件精神，认真贯彻落实住房问题是重要的民生问题，响应武汉市人民政府于年月日提出关于进步促进经济平稳较快增长的若干意见，加快推进城中村和旧城改造，具有历史使命。

同时，从武汉房地产的发展历程里看，经历了从城区郊区回归城区的发展历程，自从上世纪九十年度初期房地产热开始，开发项目主要集中于老城区到九十年代末期，以常青花园百步亭花园为代表的大型经济适用房项目开始逐步向城郊结合部扩展，其他开发商也顺势而上，后湖片区沌口开发区东湖开发区东西湖区以及盘龙城开发区等均成为开发热点，但由于远城区因交通商业教育金融等大配套还存在定空白点，生活不便，房屋空臵率比较高反观老城区则由于近几年武汉市大规模的市政基础设施的建设，城市面貌得到极大的改观，交通绿化环保等均有长足的进步，开发热点又逐步回归城区。

武汉市人民政府于年月日提出关于进步促进经济平稳较快增长的若干意见，要求加快推进城中村和旧城改造，计划用年时间完成二环内个城中村的改造任务，这些迹象表明，进行城中村改造的春天已经来临。

第三部分拆迁还建的规模及建设内容拆迁内容城中村改造项目拆迁总面积为平方米，其中村民房屋拆迁面积为平方米，涉及拆迁村民户集体房屋拆迁面积为平方米。

村民被拆迁房屋补偿方式为还建房和货币补偿相结合，其中还建面积为平方米，货币补偿面积为平方米，补偿标准为政府指导标准上浮。

集体被拆迁房屋补偿方式为货币补偿。

拆迁工作自摘牌之日起，半年之内完成。

还建内容根据城中村综合改造规划，对拆迁村民采取就地还建的方式安臵。

还建用地总面积为平方米，还建户数户，还建面积平方米，还建总投资为万元。

具体还建方案分两期实施，期计划投资万元，建设还建房平方米，占总还建面积的二期计划投资万元，建设还建房平方米，占总还建面积的。

拆迁还建的成本根据武汉市人民政府办公厅关于洪山区城中村改造成本测算及开发规模的批复，拆迁还建总成本亿元。

第四部分开发项目的市场分析武汉市的经济人文环境与城市概况武汉市是湖北省省会华中地区的最大城市，也是中国重要的中心城市，华中地区政治经济文化金融中心。

世界的三大河长江及其最大支流汉水在市内交汇，将武汉市区分为三，形成了汉口汉阳和武昌三镇鼎立的格局，故武汉素有江城的美誉。

全市现辖江岸江汉硚口汉阳武昌青山等个区及武汉经济技术开发区东湖新技术开发区东湖生态旅游风景区，面积平方公里，人口万。

武汉交通十分发达，是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，铁路有京广，并有京九铁路线贯穿南北，汉丹武大武麻铁路线联结东西公路有三个国干道和八条省干道等辐射湖北及邻省各大中城市水路有长江汉水交汇，历来有九省通衢之称，东去上海，西抵重庆，南至广州，北上京城，距离均在公里左右，处于中国经济地理的核心位臵。

武汉有丰富的旅游资源。

武汉风景秀丽，名胜众多，名闻天下的黄鹤楼，位居江南三大名楼之首江城明珠东湖，是国家级风景名胜区佛都古刹归元禅寺，内藏惟妙惟肖五百罗汉。

此外，还有古琴台费工程管理费销售费用财务费用其他费用和不可预见费用九大类分别进行估算，具体说明如下武汉市人民政府办公厅年月日关于洪山区城中村改造成本测算及开发规模的批复，城中村改造成本亿元。

契税按照交易额的计算。

建安工程费根据武汉市房地产投资项目基础数据分析估算资料，结合本项目具体情况，按元平方米估算基础设施建设费根据武汉市房地产投资项目基础数据分析估算资料，结合本项目具体情况，按照元平方米估算工程管理费根据武汉市房地产投资项目基础数据分析估算资料，结合本项目具体情况，按照主体投资额的估算销售费用包括广告宣传及市场推广费销售代理费其他销售费用。

根据武汉市房地产投资项目基础数据分析估算资料，结合本项目具体情况，按照销售收入的估算财务费用指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款和债劵的利息金融机构手续费融资代理费外汇汇兑净损失以及企业筹集资金发生的其他财务费用。

本项目按照估算其他费用根据武汉市房地产投资项目基础数据分析估算资料，结合本项目具体情况，按照主体投资额的估算不预见费用根据武汉市房地产投资项目基础数据分析估算资料，结合本项目具体情况，本项目取估算。

销售收入估算依据销售收入的估算分别对住宅楼收入估算和商铺收入估算，在收入估算中，我们参照本项目周边市场行情，并按照谨慎性原则估算。

住宅楼收入估算在住宅楼收入估算时，我们对徐东片区和青山片区的住宅楼行情进行了调查，情况是徐东片区住宅楼分析均价户型万科金域华府室厅，室厅，户式水岸星城室厅，室厅，室厅福星惠誉国际城期室厅，室厅东湖春树里二期普提金国际酒店公寓室厅东湖春树里二期室厅，室厅，户式兴华嘉天下二期室厅，室厅，室厅爱家国际华城二期室厅，室厅，室厅都市经典卓锦园室厅，室厅按销售价位统计，该片区均价在元平方米以上按房价分布走势看，该片区房价整体呈现自南至北依次降低的特征。

青山片区住宅楼分析项目名称价格元青扬六和江南春城期洪福美邻新奥•依江畔园青山世纪街开来九州国际天佳大城小院新家园剑锋御花园园林星城在售楼盘均价在元平方米左右。

区域供应略显不足供应不足，刺激房价上涨武汉火车站及天兴洲大桥的建设提高了消费者的心理预期，消费者心理预期的提高将促使房价上涨。

本项目处于徐东与青山之间，根据谨慎性原则，本项目住宅楼单价按元平方米估算。

商铺销售收入估算经调查，年月本项目周边的福星惠誉国际城的商铺销售均价为元平方米，春树里期商铺销售均价为元平方米。

按照谨慎性原则，本项目商铺均价按元平方米估算。

根据市场调研结果，参照周边楼盘销售价格，住宅楼销售价