里，距北京公里，距天津公里，距秦皇岛公里。交通便利发达，铁路有京山京秦大秦等国干线东中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。拥有我国最大的焦炭专用码头，出口占全国以上的份额。十五期间，预计煤炭吞吐量将保持的增速。散货大港优势有望进步加强。煤炭原油金属矿石钢材等支柱货类增势明显，煤炭和金属矿石同比分别增长。随着与神华中煤等大型能源企业的战略合作，天津港散货大港优势有望进步加强。十五期间，预计煤炭吞吐量将保持的增速。散货大港优势有望进步加强。拥有我国最大的焦炭专用码头，出口占全国以上的综合性港口之。国内最大的焦炭出口港。部分内容简介的发展规划重点建设集装箱泊位，年集装箱吞吐能力将达到万，在东北亚地区具有较强竞争力。天津港现状及特色天津港北方港口第名。吞吐量位居世界港口第位，国内港口第位集装箱吞吐量位居世界港口第位，国内港口第位，定位于中国港口功能最齐全的综合性港口之。国内最大的焦炭出口港。拥有我国最大的焦炭专用码头，出口占全国以上的份额。十五期间，预计煤炭吞吐量将保持的增速。散货大港优势有望进步加强。煤炭原油金属矿石钢材等支柱货类增势明显，煤炭和金属矿石同比分别增长。随着与神华中煤等大型能源企业的战略合作，天津港散货大港优势有望进步加强。④货物来源以河北山西北京内蒙古为主。中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。发展趋势我国外贸货流，主要通过长珠渤三大港口群进出口三大港七省市外贸基本表总额亿美元占全国比率外贸总生成量外贸货物我国的外贸货流主要是通过三大港口群进出的。环渤海港口吞吐量平均增速要快于其他区域年港口发展预期发展预测平均增幅全国港口总增幅北方大连青岛天津等华东上海宁波厦门等华南广州深圳等年，万吨以下泊位将达到个，是年的倍第二部分曹妃甸港口现状地理位臵曹妃甸位于唐山南部沿海，地处环渤海地区的中心部位。曹妃甸比邻京津冀城市群，距唐山市中心公里，距北京公里，距天津公里，距秦皇岛公里。交通便利发达，铁路有京山京秦大秦等国干线东中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西贯通，唐遵卑水汉南滦港条国铁支线南北相连公路与京沈唐津唐港高速和正在建设的沿海高速唐承高速互通。从国际海运看，曹妃甸港区万吨级矿石码头实现了国内外通航，距韩国仁川港海里，距日本长崎海里神户海里，与矿石出口国澳大利亚巴西秘鲁南非印度等国海运航线也十分顺畅，构成了运输便捷成本较低的海陆体化的交通运输体系。港口现状按照曹妃甸港区和工业区总体规划，曹妃甸将建设进口铁矿石原油和北煤南运的大型深水港，并依托港口资源开发建设临港大型化工及重工业区。码头年月日，曹妃甸煤码头起步工程主体告竣，年通过可达五千万吨截至月底，曹妃甸港区完成货物吞吐量万吨，同比增长截至月底，中石化万吨级原油码头完成总投资，月日码头引桥贯通。铁路司曹迁曹年底建成月日，司曹铁路运输专用线工程在唐山市司家营铁矿正式开工，项目计划工期个月，到年月底达到交工验收条件月日，迁曹铁路跨纳潮河大桥和迁曹铁路曹西运煤专线工程开工仪式在曹妃甸工业区举行，计划年月建成通车月日迁曹铁路东环线建成通车。公路年底建成年月初，开工新建唐曹高速连接线曹妃甸号路和河北二路，并对原有西通路进行改造。这项道路工程工期均为年。滨海新城选址工作完成年月日，曹妃甸滨海新城选址确定，位于京唐港区和曹妃甸港区之间的唐山南部沿海地区滩涂上。中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。发展规划唐山港的功能定位是我国沿海的地区性重要港口，是我国能源原材料等大宗物资专业化运输系统的重要组成部分是河北省北京市华北及西北部分地区经济发展和对外开放的重要窗口之是唐山市经济社会发展的重要依托是曹妃甸循环经济示范区唐山海港经济开发区开发建设的重要基础设施及战略资源。将全面发展煤炭原油铁矿石等大宗散货运输和集装箱钢铁杂货化工原料等综合物资运输，拓展港口物流商贸信息保税等服务功能。其中，曹妃甸港区的具体功能定位为服务曹妃甸循环经济示范区和大宗散货转运为主的大型综合性港区，为邻港冶金石化能源装备制造建材等大型重化工服务利用深水岸线资源优势，发展大宗原材料运转功能，并承担北煤南运的重要任务。中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第三部分曹妃甸腹地经济发展腹地国民经济现状及发展规划㈠曹妃甸主要腹地资源曹妃甸港区依托首钢搬迁曹妃甸将成为钢铁基地，大批量机械设备制造等与钢材生产紧密相关的大型企业将在曹妃甸建厂，可带动整个环渤海经济的发展。曹妃甸大型能源原材料港口和钢铁石化联合企业的发展，将形成临港产业发展的增长极，带动冶金电力建材等临港重工业的集聚。形成了钢铁基础能源水泥机械化工等五大产业基地为经济支柱。中国重要的铁矿石煤炭生产基地唐山矿产资源品种多储量大质地优良分布集中易于采选。目前已发现并探明储量的矿藏有种。煤炭保有量亿吨，是全国焦煤的主要产区铁矿保有量亿吨，是全国三大铁矿大最专业更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。备注假设征地费按年等额付款，则每年向曹妃甸相关部门支付万万元租售价格年单层元天入住率多层元天入住率年年每年递增元天食堂元天综合楼元天入住率园区宿舍公寓元天入住率亩职工生活用地宿舍公寓均价元出售价格开发周期及建安费用详细计算万开发面积和开发时间单位万序号项目合计单层厂房含库房多层厂房码头及堆场个个个宿舍公寓食堂办公楼住宅公寓建安费用万元其他税费包括营业税印花税城建税教育附加税营业税合同金额土地购臵费印花税合同金额万分之五城建税营业税额教育费附加营业税额盈亏平衡点估算从以上财务分析及计算得出在理想状况下，年年初将达到盈亏平衡点，静态投资回收期为年折现率。敏感因素分析本项目对如下几个因素敏感银行利息估算中，联东自筹资金亿元，向银行贷款亿元。中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。根据于年月日开始执行的中国人民银行金融机构贷款基准利率表，三年中长期的贷款利率为。此项目将共向银行支付万元代款费用。近期中国国内经济存在过热现象，央行有进步加息的可能性。这样，联东的投资成本将进步增加，存在财务风险。优惠政策，如当地政府可提供更多的优惠政策，减免契税，土地经营税，地方税收返还等政策，将可部分弥补开发公司的亏损，这对园区的可持续健康发展有很大帮助。产业政策和保税库政策，如果没有这两个政策，将给招商带来更大的困难，增加了市场风险。投资回报率估算税后十年期投资回报率计算税后投资回报率税后利润总投资额税后十年期投资回报率计算税后投资回报率税后利润总投资额第八部分，项目风险评估政策风险本工业园开发面临的政策风险主要来自国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知。该通知规定律暂停审批新设立和扩建各类开发区，包括经济技术开发区高新技术产业开发区旅游度假区商贸开发区工业园创业园软件园环保产业园和物流产业园等各级各类开发区园区。国家级开发区确需扩建的，须报国务院审批。在此背景下，联东海洋工业城作为民营企业投资的工业园报批存在政策障碍。贷款政策的变化贷款利息的调整。对策随时关注政策的调整，随政策变化及时研究应对措施调整开发策略加强金融工具的拓展，开辟多元资金渠道资金筹措风险本工业园开发建设累计需投入亿元，即使是考虑滚动开发，分期建设也仍需融资约亿元，银行提息使得