1、度关注度较高，并对该区域的前景表现出较强的信心另方面，由于奥体中心区域的整体成熟度还不高，主要体现为配套不全环境乱杂区位偏远政府动迁不明确等问题，造成市场对于该区域的疑虑和观望的现状。都存在年大多为年不等的观望，这也与我项目的成长期相吻合。市场关注度高，环境不成熟导致较强的观望态势会不会去奥体中心办公会不会暂不考虑，以后会区域价格认同方面的调查数据如上图所示，认为价格在元的占到，为最大比重认为价格在元占到，与前者几乎接近，两者占到。由此得出，项目所处区域的市场预期价格范围主要集中在元。另外，有比例的调查对象认为该区域的价格在元，这主要是因为区域的价值不成熟现状造成的其次，很多客户将高新区的其它在售写字楼项目作为其价格参考标准，这说明了区域价格水平较低的市场现状也较大的影响了市场对于该项目价格的预期。市场对项目的区域预期价格集中在元。
2、存量和未来放量较高档写字楼要小的多，为商务公寓提供了可行性。专拣软柿子捏需求市场有保障济南中小企业较多，提供了较大的客户选择面通过需求市场调查分析可知，多数中小企业愿意设臵卫生间的。项目周边近距离内，大型办公楼云集，政府企事业单位众多，但无小面积居住型产品，设臵厨房可满足其休憩型居住需求和小公司自己做饭的需求。客户是上帝新项目看发展趋势黄金时代广场项目并未全部建成写字楼，而是公寓写字楼平分秋色近期新出现的小面积办公项目嘉馨商务大厦普利商务中心天业国际等都采用了室内卫生间设计不要卫生间可预处理。对手是镜子客户需求购买门槛竞争市场商务公寓有较强可行性成本公寓运作难点与应对难点现阶段项目周边区域配套尚不齐全，办公条件尚不成熟，吸引客户近期购买存在较大难度。解决之道宣传推广上，加强对本片区未来前景的引导，突出将来的配套，展现项目巨大的升值。
3、两卫厨单层实际两室厅卫厨紧凑型两室两厅两卫厨单层实际两室厅卫厨舒适型户型面积比例统计户型面积合计户数户数比例户型功能比例统计户型功能室厅两室厅两室两厅合计户数户数比例鲁商国奥城公寓可行性再研究谨呈山东省鲁商置业有限公司山东百安居置业咨询有限公司年月日前言自今年月份我司与贵公司合作以来，我方已就公寓建设的可行性和公寓产品建议进行了几次提报，并与贵方进行了多次探讨研究，此次探讨我们在原来思考的基础上，做了完善和丰富。因贵公司各位领导工作较忙，同时参加会议的机会很少，故借此次机会做以下汇报。壹贰叁需求市场调查分析公寓可行性再研究公寓产品设计建议需求市场调查分析调查目的为了能够进步了解济南写字楼市场的需求情况，特别是小面积商务，以形成对区域写字楼市场较为直观的认知和判断，从而有力的把握区域写字楼市场的需求现状和需求趋势，以便更好的为项目前。
4、政”词，来源于拉丁文，原意是指执行社会群体的公共事务。有三种意义上的“行政”。广义即指管理中义即指各类国家机关的管理狭义仅指除立法司法机关以外的国家行政机关对社会事务的管理。我们援引“行政”词的广义，例如行政级汽车行政级豪宅。公寓。行政级精准营销深挖客户更加精准的定位客户，尽量寻找那些实力较强的客户。第类自用型自用办公型对周边单位依附性较强的客户外省市政府企事业单位驻济办事处政府大中型企业单位驻济办事处政府律师事务所省高院医药公司医疗器材等省立医院建筑规划设计公司规划局公寓实力型目标客户实力大集团经过发展处于成长期的中等企业高利润的小型智力公司需要办公形象支持的年轻型成长公司地产咨询公司航空票务会计师事务所理财公司投资公司留学机构自用居住型国内外高端商务人士周边办公企业高层管理人员外企在济办事处个人居住欧美人士日韩人士以商务居住为。
5、于中央空调含分户式中央空调的需求程度非常高，中央空调含分户式中央空调已经成为现代办公的必要硬件配套部分。同时，由于考虑到中央空调的使用费用较高的现实，中小企业为了降低办公成本，更倾向于需求分户式中央空调。中央空调是现代办公的必要硬件配套对空调的要求中央空调分户中央空调普通空调对与交房标准方面的调查结果显示，有的选择简装修，有的选择精装修，仅有的选择毛坯房。普通空调对与交房标准方面的调查结果显示，有的选择简装修，有的选择精装修，仅有的选择毛坯房。向于需求分户式中央空调。必要硬件配套部分。同时，由于考虑到中央空调的使用费用较高的现实，中小企业为了降低办公成本，更倾间是可以考虑的。是否选择卫生间会不会以上数据中，需求中央空调和分户中央空调的比重分别达到了和，两者的比重达到了以上。这反映了写字楼市场对于中央空调含分户式中央空调的需求程度非。
6、潜力，弱化客户对区域现状的过度关注。项目自身建设上，方面尽量提早地下商场和酒店的建设和使用地下南半部分提前投入使用另方面建议在公寓楼地上层设立底商，本楼座交房时就可投入经营，为项目服务。为保证其服务性，可先采取出租或免租金招商的办法。难点二公寓产品主力目标客户为中小企业受目标客户实力限制，价格难以突破。解决之道在产品设计上，将公共部位和室内卫生间采用高标准设臵，提高项目的档次。在营销推广上，着力展现项目的品质感，以满足欲购买企业对提高企业形象的要求。使售价物有所值，甚至是物超所值。涉外行政公寓什么是涉外公寓涉外公寓是指专为外籍人士和高级商务人士量身定制的全精装国际标准公寓，与普通住宅相比，涉外公寓无论是在区域选择精装标准户型设计，还是物业管理等方面的标准都要求极高，可以这样说，涉外公寓的发展是个城市走向国际化的标志之。什么是行政“。
7、对奥体中心商务楼价格意向元元元元元左右小结济南市中小企业主多数对我项目所在奥体片区未来发展比较看好，但对现阶段区域的办公配套环境感到尚不成熟，都存在年的心理观望期。心理特征他们既希望追求高档的办公形象与舒适的办公环境，又比较注重实用和节省。置业比较谨慎，既有长远的发展眼光，又不会轻易出手。公寓可行性再研究公寓必要性公寓可行性运作难点解决之道公寓建设的必要性商业商服用地商务酒店商务产品面对市场市场竞争的必然结果序号项目名称区域建成时间面积万平米总部基地高新区栋三庆财富中心二期高新区写字楼面积未定黄金时代广场高新区奥体酒店项目高新区约丁豪项目高新区约两栋大地锐城高新区栋清大华创项目高新区鲁邦国际广场高新区国奥城高新区约合计区域内写字楼未来供应量极大，未来年放量达万平左右，竞争异常激烈。需求市场的必然结果周边竞争项目大多将目标锁定在大型。
8、团购客户，而大型写字楼的客户主要是金融单位实力国企及政府机关，但他们大都已建或已购，意向客户屈指可数，竞争将进入白热化。粥多僧少，如何是好商务公寓商务小型办公大型办公要西瓜也要芝麻小面积办公不可少，项目物业存在互补性。商务大型办公商务公寓小型办公多种功能多条路都以商务功能为主适当考虑居住功能设置室内卫生间设置厨房功能产品市场功能互补供应市场项目性质需求市场商务公寓公寓建设的可行性成本比写字楼降低商务公寓于写字楼相比层高降低，外装及土建每平米节省元左右。首付可能比写字楼降低公寓的首付款，写字楼的为贷款利率样，同为基准利率上调，但首付比例有区别同时我项目受土地性质限制，不管做何物业利率都不会降低，还是做公寓更加适合。汇展香格里拉未来城两栋公寓鑫苑金座盛世花城公寓大地锐城公寓东领尚座海尔绿城酒店式公寓名士豪庭名士杰座自由城晶都国际商务公。
9、简装修交房标准符合写字楼需另外，由于各企业对于写字间的装修风格装修的标准个性化等方面的要求不同，所以更多的选择简装修的交房标准。远政府动迁不明确等问题，造成市场对于该区域的疑虑和观望的现状。集中在元对奥体中心商务楼价格意向元元元元元左右小结济南市中小企业主多数对我项目所在奥体片区未来发展比较看好，但对现阶段区域的办公配套环境感到尚不成熟，都存在年的心理观望期。心理特征他们既希望追求高档的办公形象与舒适的办公环境，又比较注重实用和节省。置业比较谨慎，既有长远的发展眼光，又不会轻易出手。公寓可行性再研究公寓必要性公寓可行性运作难点解决之道公寓建设的必要性商业商服用地商务酒店商务产品面对市场市场竞争的必然结果序号与住宅需求相比，商务办公的需求更讲究效率和形象，以体现办公装修方面的省时省力及形象的需求的比重达到了以上。这反映了写字楼市场对。
10、常高，中央空调含分户式中央空调已经成为现代办公的必要硬件配套部分。同时，由于考虑到中央空调的使用费用较高的现实，中小企业为了降低办公成本，更倾向于需求分户式中央空调。中央空调是现代办公的必要硬件配套对空调的要求中央空调分户中央空调普通空调对与交房标准方面的调查结果显示，有的选择简装修，有的选择精装修，仅有的选择毛坯房。与住宅需求相比，商务办公的需求更讲究效率和形象，以体现办公装修方面的省时省力及形象的需求，因此，多数办公需求更偏好以简装修或精装修的交房标准。另外，由于各企业对于写字间的装修风格装修的标准个性化等方面的要求不同，所以更多的选择简装修的交房标准。简装修交房标准符合写字楼需求趋势对交房标准的偏好精装修简装修毛坯房从调查的统计上看，有的调查群体选择了“暂不考虑，以后会”，占到了较大的比重，这方面说明了市场对奥体中心区域的认。
11、主体空中飞人以居住为主体的企业会所空巢期的高端人士本地企业高管垄断行业及上市公司中高层管理人员第二类投资型对济南地产有较高投资回报要求的高端人群。客户类型第类自用型自用办公型自用居住型第二类投资型公寓建设可行公寓建设有必要公寓产品设计建议地上首层设置商业，为本楼提供服务顶层设置空间，改为层设置空间户型面积加大，需降低总价参考晶都国际，其设在顶层的销售难度大。鉴于需求调查结果和展会意向登记客户结果，将面积进行微调，加大户型面积户型建议商业普通平层空间户型设置比例建议按户数计层商业层空间层平层功能面积比例空间分割面积比例空间分割面积比例商业两室厅或两卫厨单层室卫厨舒适型两室厅或两卫厨单层两室厅卫厨紧凑型两室两厅两卫厨单层两室厅卫厨舒适型层空间总共户层平层总共户空间分割面积户数空间分割面积户数两室厅或两卫厨单层实际室卫厨舒适型两室两厅或。
12、正大时代广场诚基中心阳光栋公寓九城尚都栋代广场公寓中海华创项目公寓混合功能商务为主居住为主功能划分商务公寓项目项目名年限总量存量销售率面积区间层高中央空调装修三庆财富中心座万万约无精装大地锐城约万万未售未定未定未定未定名士杰座约万万无简装黄金时代广场约万约万未售未定未定未定未定自由城万万无简装晶都国际万约无精装正大时代广场万约万分户式精装九城尚都万约万无简装嘉汇环球广场万万无精装合计万万济南市商务公寓存量较少，竞争相对缓和。年公寓销售，写字楼销售小户型办公项目项目名称均价元总量销售情况面积区间层高空调三翔户式中央空调三威大厦顶层中央空调泉景恒展商务大厦售罄无三庆财富中心座万无三庆枫润商务大厦售罄无普利商务中心未定万认购未定未定嘉馨商务大厦万认购无区域内小户型办公项目不多，且销售较好，存量不大。整个济南市场，特别是区域内小型商务产品。
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