，涉及的土地权属有防潮堤东营小学国有地和农民集体土地。主要经济社有罗烈罗王大村东排郭宅红光后村陶朗良古双坡西排用本上南调上南调中南调下等。上述区域范围内，自然村主要有罗烈罗王陶朗双坡良古南调。见下图村庄人口及户数根据从演丰镇国土所调查的数据了解到罗烈村有人口约人，约户罗王村约人，约户陶朗村约人，约户双坡村人，约户良古村约人，约户南调村包括上中下约人，约户。定的程序和方式出让可出让地块，所取得每笔土地出让收入，按照下列顺序和比例进行分配扣缴海南省人民政府规定应上缴的费用扣除所有出让地块应分摊的土地级开发成本剩余土地出让收入按照以下比例分配在人民币壹拾柒亿元含以下部分，甲乙双方分别按照的比例进行分配在人民币壹拾柒亿，元至贰拾亿元，含之前的部分，甲乙双方分别按照的比例进行分配在人民币贰拾亿元，元至叁拾亿元，含之前的部分，甲乙双方分别按照的比例进行分配超过人民币叁拾亿元，的部分，全部归甲方所有。分配模型破解在实际运作中，双方按照保底加封顶的模式共同开发上述项目的，出让土地保底单价为万元亩。分配模型破解在实际运作中，双方按照保底加封顶的模式共同开发上述项目的，出让土地保底单价为万元亩。的比例进行分配在人民币贰拾亿元，元至叁拾亿元，含之前的部分，甲乙收入按照以下比例分配在人民币壹拾柒亿元含以下部分，甲乙双方分别按照的比例进行分配在人民币壹拾柒亿，元至贰拾亿元，含之前的部分，甲乙双方分别按照部分内容简介土地出让金进行的计提。双方收益分配海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目区域基本情况调查关于土地出让收益分配，双方明确，项目地块级开发完成后，依照法律法规规定的程序和方式出让可出让地块，所取得每笔土地出让收入，按照下列顺序和比例进行分配扣缴海南省人民政府规定应上缴的费用扣除所有出让地块应分摊的土地级开发成本剩余土地出让收入按照以下比例分配在人民币壹拾柒亿元含以下部分，甲乙双方分别按照的比例进行分配在人民币壹拾柒亿，元至贰拾亿元，含之前的部分，甲乙双方分别按照的比例进行分配在人民币贰拾亿元，元至叁拾亿元，含之前的部分，甲乙双方分别按照的比例进行分配超过人民币叁拾亿元，的部分，全部归甲方所有。分配模型破解在实际运作中，双方按照保底加封顶的模式共同开发上述项目的，出让土地保底单价为万元亩。结合上述分配比例可以看出，北京首股份有限公司的封顶收益为亿元，而在封顶值以前，政府方的收益为亿元。在封顶前双方收入比例为。据了解，西海岸新区级开发的分成基本思路是投回的模式，即投入约亿元人民币，回报亿元人民币。北京首股份有限公司在海口市西海岸新区级开发中，基本只负责项目区域内的三通平，工程总成本也就是亿元人民币左右由于项目资金采取滚动回流的方式，项目资金完全可以兼顾行政中心建设的投资使用，而其封顶回报却是亿元，可见有亿元，属于项目增值收益的奖励部分。进而可知在保底的基础上，北京首股份有限公司的分成海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目区域基本情况调查按投资收益率计算，梯次分别为。项目区域土地情况调查项目区域土地面积项目范围内土地面积平方米，计亩。计算方法，将区域按照规划划分成个地块，然后统计地块的面积，以及规划水系下面所占的面积从规划水系的中线划分开来，则总面积平方米，计亩。见下表海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目区域基本情况调查海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目区域基本情况调查土地权属和村庄分布上述区域范围内，涉及的土地权属有防潮堤东营小学国有地和农民集体土地。主要经济社有罗烈罗王大村东排郭宅红光后村陶朗良古双坡西排用本上南调上南调中南调下等。上述区域范围内，自然村主要有罗烈罗王陶朗双坡良古南调。见下图村庄人口及户数根据从演丰镇国土所调查的数据了解到罗烈村有人口约人，约户罗王村约人，约户陶朗村约人，约户双坡村人，约户良古村约人，约户南调村包括上中下约人，约户。项目范围内共有人口约人，约户。见下表海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目区域基本情况调查项目区域地类情况根据国土局测绘院提供的二调数据，并统计显示，上述范围内主要地类面积及所占比例如下耕地平方米，即亩，占总面积的林地平方米，即亩，占总面积的养殖水面平方米，即亩，占总面积的除养殖水面以外的其他其他农用地平方米，即亩，占总面积的居民点平方米，即亩，占总面积的除居民点以外的其他建设用地平方米，即亩，占总面积的未利用地平方米，即亩，占总面积的。海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排项目开发成本计算及资金安排土地征收成本新增建设用地有偿使用费根据财综号文件，新增建设用地有偿使用费收费标准为每亩万元，本项目新增建设用地有偿使用费总额为万元。征地补偿根据关于印发海南省征地统年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物补偿标准的通知琼府号，灵山镇年产值为元亩，综合补偿倍数为倍，征地补偿费为元亩，即征地补偿费万元。青苗补偿根据关于印发海南省征地统年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物补偿标准的通知琼府号，常见短期农作物补偿标准约元亩左右，则青苗补偿费万元。林木补偿根据关于印发海南省征地统年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物补偿标准的通知琼府号，林木补偿费为每亩约元区域内大部分为桉树，补偿价格元株，每亩合理株数，即林木补偿费万元。海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排养殖水面补偿参照海南东环铁路项目征地拆迁补偿方案海口晚报网月日讯，鱼塘包干补偿费为元亩，低位虾塘包干补偿费元亩，高位虾塘包干补偿费元亩。按高位虾塘与低位虾塘各占半的情况，对项目内养殖水面补偿情况进行预估，则养殖水面补偿费为万元。耕地占用税根据海南省实施办法海南省人民政府令第号，海南省海口市与三亚市耕地占用税征收标准为元平方米，即元亩，本项目耕地占用税为万元。耕地占用复垦费根据海南省人民政府关于印发的通知琼府号，耕地占用复垦费为每亩元，本项目耕地占用复垦费为万元。社会保障费根据国务院关于加强土地调控有关问题的通知的规定，被征地农民社会保障费用按照政府被征地农民各分担部分的原则，参照海南东环铁路项目征地拆迁补偿方案海口晚报网月日讯，其中政府负担部分按每亩元计收，本项目社会标。根据上图所示，元亩的楼面地价应该是较为理性的楼面地价水平，这样，实现项目预期土地售价的保障容积率水平应该为到。本项目综合控规调整目标综上所述，为确保项目实现预期收益，控规调整的总体目标方向是可出让海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目合作模式选择比例调整到，容积率指标调整至至。土地出让保底价格项目发生的税费在企业分成收入中，须缴纳的税种至少包括营业税及其附加营业税营业收入，城市维护建设税营业税，教育附加费营业税堤围费营业收入印花税营业收入代征所得税约营业收入。综上所列，企业须缴纳税费约占其收入的。项目单位开发成本按照上述规划指标调整后，可出让土地面积调整为亩，则单位出让面积项目总成本为万元亩。保底价格计算按照般行业利润率，企业税后单位收益应不小于万元亩，税前收益不小于万元亩，则土地出让保底价格为万元亩。合作模式分别投入，价格保底，按投入分成工作分工与投入政府方投入费用约亿元，负责土地征收的全部工作以及土地挂牌销售工作企业投入费用约亿元，负责项目规划设计以及五通平等工程工作。双方分成办法海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目合作模式选择土地成交价款，在上缴省级以上约的各项费用后，双方按照投资比例对收益进行分配，分配比例大约为。方案评价该方法的最大特点是风险共担利益共享。该方案缺点是土地出让由政府主导，由于政府要承担其他的社会责任，往往通过土地补偿进行兑现，从而致使该方案不能确保土地出让按最理想价格实现。合作模式二整体投入，价格保底，按比例分成工作分工与投入企业负责投入全部约亿元的费用，负责项目规划以及五通平等工程开发政府不投资，负责项目土地征收工作以及土地挂牌销售工作。双方分成办法土地成交价款，在上缴省级以上约的各项费用后，双方分成比例按，政府分配，企业分配。方案评价该方案因为企业投资增加，投资回收也增加，为了化解变数，须在万元亩价格情况下回收预期收益，上述分成比例就是据此计算得来的。该方案也有土地出让价格不保证的问题。合作模式三整体投入，价不保底，土地分成工作分工与投入企业负责投入全部约亿元的费用，负责项目规划以及五通平等工海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目合作模式选择程开发政府不投资，负责项目土地征收工作以及土地挂牌销售工作。双方分成办法土地级开发完成后，将土地的以零地价转到企业名下，不再发生其他费用，政府将其余的土地挂牌出让。方案评价该方案的最大特点是操作难度大，因为上市土地必须进入公开交易市场即挂牌交易程序。另外，企业获得土地的价格折合万元亩，升值空间也非常有限。然而，该方案的最大优点是，旦可以实现企业获得土地，就可以避免政府挂牌土地中的随意性问题，可以确保土地变现中的价格水平。说明按万元亩的土地市场水平，企业持有土地成本价在约万元亩，可以确保的收益空间，反算得出企业应分得土地量约占总可出让土地的。合作模式四上缴，整体投入，保底分成工作分工与投入企业负责投入全部约亿元的费用，负责项目规划以及五通平等工程开发政府不投资，负责项目土地征收工作以及土地挂牌销售工作。双方分成办法土地成交价款，在上缴省级以上约的各项费用后，双方分成比例按，政府分配，企业分配。详见下图方案评价该方案的优点是上缴比例小，待分配收益有增加。上述分配比例是按照企业海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目合作模式选择须在万元亩