1、行中，场地平整工作初步展开。寿阳山项目其所处的区域位于山东省潍坊市昌乐县，潍坊市是典型的三线城市，昌乐县由潍坊市管辖，项目位于昌乐县与潍坊市区之间，属于三四线城市的城郊结合部。项目规划面积亩，从面积上看属于千亩大盘项目定位养老地产，具有定的前瞻性与独特性产品类别丰富，是典型的城郊综合体，因此项目前期所面临的困难和风险比起般项目居多。寿阳山项目不同于公益类的养老地产，打造的是已销售为主租赁为辅的居家养老概念，配套全面的养老功能，提供全方位的社区养老服务,因而项目开发模式运营模式以及所面临的风险都可能与般项目有所区别。房地产项目前期工作是整个开发工作的重要环节，也是决定项目成败的关键所在，本人作为项目前期阶段的主要负责人，有幸参与到与当地政府各部门的协调工作中，正因为自己在项目前期的实际工作中，经历了各种各样的问题，也积累了相关的经验，因此。
2、研究续表承包商选择风险人力资源管理风险招标风险个性化风险养老地产市场定位风险养老住宅产品设计风险养老服务合作伙伴风险养老服务运营规划风险第二阶段，邀请其中位权威性相对更高的专家对这两大类个风险因素进行打分，按风险大小标记为至分，从分开始，每分作为个风险等级。表项目前期风险评分表风险类别专家评分平均分般性风险政治风险政策风险政府效率风险审批手续风险社会风险城市规划风险风水论风险区域发展风险公众干预风险技术风险开发方案风险建筑设计风险经济风险土地价格风险开发成本风险征地拆迁风险融资安排风险自然风险地震风险地质风险管理风险前期调研不充分风险决策风险合同风险承包商选择风险人力资源管理风险招标风险闫雷寿阳山养老地产项目前期风险及应对策略研究续表个性化风险养老地产市场定位风险养老住宅产品设计风险养老服务合作伙伴风险养老服务运营规划风险平均分项目前期。
3、险会变得更为明显。如开发成本风险在项目始终都会存在而且风险级别很高，控制开发成本是产品竞争力的重要体现前期调研不充分风险会导致建筑施工阶段可能存在临时更改产品户型而延误工期在产品租售阶段因为产品不符合市场需求而滞销融资问题伴随项目始终，如何合理地筹措资金使用资金是确保项目顺利进展的核心环节养老地产的个性化风险在运营阶段表现更加明显，毕竟寿阳山项目在开发完成之后需要投入大量的人力物力财力进行运营维护，真正做好养老服务，因此这些个性化风险在运营管理阶段尤为需要加以重视和防范。产生持续的影响，只是有些风险会随着阶段的不同影响力变弱，有些风险会变得更为明显。如开发成本风险在项目始终都会存在而且风险级别很高，控制开发成本是产品竞争力的重要体现前期调研不风险会导致建筑施工阶段可能存在临时更改产品户型而延误工期在产品租售阶段因为产品不符合市场需求而滞。
4、项目前期风险及应对策略研究图较低等级及低等级的前期风险从上图可见，土地价格风险风水论风险征地拆迁风险公众干预风险以及城市规划风险被专家们评价为风险较低。上述风险虽不如前面的重要，但在项目前期仍需要加以防范。图寿阳山养老地产项目前期风险总体等级示意图从上图可见，寿阳山养老地产项目的总体风险分数为分，处于较高风险区间，控制好前期风险决定项目的成败，必须要认识到并且加以足够的重视。未雨绸缪方能决胜千里，项目的前期风险较高不等于就会失败，但不重视风险的话失败的概率就高了。项目前期风险持续影响力预判本章第节对寿阳山养老地产项目的前期风险进行了分析，鉴于前期风险不仅仅存在于项目前期，对项目施工建设产品租售以及运营管理都会产生持续性的影响，存在于项目的各个阶段，因此有必要结合项目前期风险等级对其在项目后续阶段的持续影响力进行预判。高风险较高风险较低风。
5、形式国内养老地产的发展养老地产的运行模式房地产项目前期风险管理项目风险房地产项目前期风险第章寿阳山养老地产项目前期工作管理寿阳山养老地产项目概述项目总体概况项目功能定位项目建设内容项目经济指标预算项目敏感性分析寿阳山养老地产项目前期工作内容与流程可行性研究土地获取规划设计立项申请招投标合作方选择场地平整第章寿阳山养老地产项目前期风险研究闫雷寿阳山养老地产项目前期风险及应对策略研究寿阳山养老地产项目前期的般性风险政治风险社会风险技术风险经济风险自然风险管理风险寿阳山养老地产项目前期的个性化风险养老地产市场定位风险养老住宅产品设计风险养老服务合作伙伴选择风险养老服务运营规划风险寿阳山养老地产项目前期风险判定项目前期各风险数值判定项目前期风险等级判定项目前期风险持续影响力预判第章寿阳山养老地产项目前期风险应对策略般性风险应对策略风险预警风险减。
6、险等级判定从分至分设立五个风险等级分为低风险为较低风险为中等风险为较高风险为高风险。根据专家评分情况，将各个前期风险分别列入五个风险等级之中，见下图图风险等级高的前期风险从上图可见，开发成本风险融资安排风险前期调研不充分风险地质风险养老地产市场定位风险开发方案风险政策风险以及承包商选择风险属于高风险。尤其，开发成本及融资安排得到专家们致认同是首阳山项目前期最大的风险，必须放在首要关注的位置。闫雷寿阳山养老地产项目前期风险及应对策略研究图风险等级较高的前期风险从上图可见，决策风险招标风险审批手续风险建筑设计风险养老住宅产品设计风险以及养老服务运营规划风险较高，需要重点加以防范。图中等等级的前期风险从上图可见，政府效率风险养老服务合作伙伴风险合同风险区域发展风险地震风险以及人力资源管理风险属于中等级别，依旧需要跟踪与重视。闫雷寿阳山养老地产。
7、望能通过理论研究和论文的写作，将项目前期所遇到的各类风险以及相应的应对策略加以总结与归纳。选题意义根据年全国老龄工作会议发布的数据显示，截至年底，我国岁以上老年人口达到亿，占全国总人口的，预计到年全国老年人口将达到亿，岁及以上的高龄老人将达到万，超过万的岁以上空巢老人将。我国的人口老龄化问题极为严峻，养老产业的巨大需求凸现出来。从房地产业来说，众多开发商已经认识到产品开发有丰富临床护理经验的护理师组成。护理人员将考虑老人的整体健康状况，从心理身体和社会各个方面的需求出发，提供全面护理与观察服务根据医嘱的健康护理指导疾病预防与康复训练服务常见疾病的专业护理等，并将根据老年人的不同情况，制定个性化的居家护理方案。养老产品销售。可考虑代理销售老年用品，包括健康监测仪器保健品护理用品等。老年康复护理培训。与具有培训资质的医护院校合作，联合培养老。
8、年康复护理职业人员，为项目储备专业人才，同时可以面向社会培养相关人才。如上操作，开发商将势必进行长期管理，培养本土化的管理团队。合资公司的运营存在较大的风险，方面国外的老年康复护理机构是否适合中国老年人的需要，另最重要的方面在于合资公司能否实现盈利，毕竟合资公司需要脱离开发商独立运作。闫雷寿阳山养老地产项目前期风险及应对策略研究寿阳山养老地产项目前期风险判定项目前期各风险数值判定针对项目前期各个风险，本文选用德尔菲法来对前期各个风险进行识别与数值判定。根据项目前期的工作内容项目规模以及涉及的工作领域，本人邀请了上海以及项目所在地的十位业内专家参与寿阳山项目前期风险分析工作，这十位专家分别是土地学会估价师事务所房地产研究营销策划房地局规划设计以及房地产开发等领域的知名专家，在寿阳山项目前期风险判定过程中充分借助到他们的专业意见。第阶段，向。
9、外养老地产的形式国内养老地产的发展养老地产的运行模式房地产项目前期风险管理项目风险房地产项目前期风险规划建筑面积约万平方米，其中三甲医院及康复中心万平方米县社会福利中心万平方米商业街万平方米地标综合楼万平方米养老公寓万平方米以及高档居家养老住宅万平方米，目标是打造个全国领先的高档居家养老社区以及示范基地。寿阳山项目的建设期计划为年，分四期建设，启动期占地面积亩，年下半年开工建设。目前项目处于前期阶段，规划设计正在进行中，场地平整工作初步展开。寿阳山项目其所处的区域位于山东省潍坊市昌乐县，潍坊市是典型的三线城市，昌乐县由潍坊市管辖，项目位于昌乐县,闫雷寿阳山养老地产项目前期风险及应对策略研究第章导论选题背景和意义选题背景选题意义国内外研究现状国外研究现状国内研究现状结构安排与技术线路第章理论研究养老地产相关理论养老地产的定义国外养老地产的。
10、轻风险转移风险回避风险分散风险利用个性化风险应对策略养老地产市场定位风险的应对养老地产产品设计风险的应对养老服务合作伙伴选择风险的应对养老服务运营规划风险的应对第章结论与意义观点总结借鉴意义参考文献致谢闫雷寿阳山养老地产项目前期风险及应对策略研究第章导论选题背景和意义选题背景论文选题来源于本人所在公司在山东省潍坊市昌乐县投资建设的个高档养老社区项目，项目全称为“中国昌乐寿阳山养老产业功能区”以下简称寿阳山项目，占地面积约亩，规划建筑面积约万平方米，其中三甲医院及康复中心万平方米县社会福利中心万平方米商业街万平方米地标综合楼万平方米养老公寓万平方米以及高档居家养老住宅万平方米，目标是打造个全国领先的高档居家养老社区以及示范基地。寿阳山项目的建设期计划为年，分四期建设，启动期占地面积亩，年下半年开工建设。目前项目处于前期阶段，规划设计正在进。
11、险低风险中等风险寿阳山养老地产项目闫雷寿阳山养老地产项目前期风险及应对策略研究表前期风险持续影响力预判表风险名称项目阶段及影响力前期影响力施工期影响力租售期影响力运营期影响力政策风险政府效率风险审批手续风险城市规划风险风水论风险区域发展风险公众干预风险开发方案风险建筑设计风险土地价格风险开发成本风险征地拆迁风险融资安排风险地震风险地质风险前期调研不充分风险决策风险合同风险承包商选择风险人力资源管理风险招标风险养老地产市场定位风险养老住宅产品设计风险养老服务合作伙伴风险养老服务运营规划风险注五角星数量高低对应风险影响力高低，分别为高较高中等较低低。通过上述前期风险持续影响力预判，可以看出前期风险在建筑施工产品租售以闫雷寿阳山养老地产项目前期风险及应对策略研究及运营管理阶段依旧会产生持续的影响，只是有些风险会随着阶段的不同影响力变弱，有些风。
12、十位专家以邮件和部分文字材料的形式分别提供了项目前期的各类资料，并邀请各位专家对项目前期可能遇到的所有风险做出书面总结收集到专家的反馈后，将专家提出的各类风险进行汇总，形成风险汇总表，再次以邮件形式发给各位专家，请专家将自己的意见与其他专家的意见进行对比，做出修改收集到专家的修改意见之后再次进行汇总，然后重新发给专家们进行修改按此方法，共进行了三轮修改，通过对专家意见的综合与总结，得出如下寿阳山项目的前期风险汇总表表项目前期风险汇总表项目前期风险般性风险政治风险政策风险政府效率风险审批手续风险社会风险城市规划风险风水论风险区域发展风险公众干预风险技术风险开发方案风险建筑设计风险经济风险土地价格风险开发成本风险征地拆迁风险融资安排风险自然风险地震风险地质风险管理风险前期调研不充分风险决策风险合同风险闫雷寿阳山养老地产项目前期风险及应对策略。
参考资料：
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铭记九一八事件勿忘国耻PPT课件 编号41