分析项目开发的优势分析项目开发的劣势分析项目开位置现状场址自然条件建设地工程地质条件市政基础设施条件项目主要技术经济指标第章项目开发经营环境分析武汉市宏观环境分析武汉市房地产发展现状超高层城市综合体项目开发的分析超高层城市综合体项目开发的析经济费用效益分析经济费用效益分析项目的社会经济评价第章项目开发经营风险分析与基本对策项目开发经营风析我们发现，房地产开发项目有着异于其他行业的开发体制财务制度开发周期开发程序，其他行业的评价方法未必是可以直接照搬过来的，所以房地产行业项目的可行性研究和前期策划决不能仅仅是做表面工作。此外设计地产投资是非常典型的投资量大投资周期长不确定性因素多。如何在这样的情况下载竞争中脱颖而出，是房地产商需要考虑的重要问题。本文认为获得成功的关键因素在于对地产投资项目进行可行性分析，在此基础上才能做出正确决策。分析的步骤可行性分析的研究阶段可行性分析的内容第章超高层城市综合体项目概况介绍项目所在区域的基本状况，第章绪论论文研究背景及意义论文研究背景论文研究意义国内外研究相关现状国外研究现状国内研究现状论文研究的内容和思路第章房地产项目可行性研究理论概述房地产项目可行性研究的概念房地产项目可行性研究的特点项目可行性研究的依据房地产项目可行性分析的步骤与内容可行性分析的步骤可行性分析的研究阶段可行性分析的内容第章超高层城市综合体项目概况介绍项外研究相关现状国外研究现状国内研究现状论文研究的内容和思路第章房地产项目可行性研究理论概述房地产项目可行性研究的概念房地产项目可行性研究的特点项目可行性研究的依据房地产项目可行性分析的步骤与内容可行性，第章绪论论文研究背景及意义论文研究背景论文研究意义国内外研究相关现状国外研究现状国内研究现状论文研究的内容和思路第章房地产项目可行性研究理论概述房地产项目可行性研究的概念房地产项目可行性研究的特点项目可行性研究的依据房地产项目可行性分析的步骤与内容可行性分析的步骤可行性分析的研究阶段可行性分析的内容第章超高层城市综合体项目概况介绍项目所在区域的基本状况项目建设的背景项目建设地点主要建设内容规模和实施进度项目开发单位简介项目所在区域的环境分析项目所在位置现状场址自然条件建设地工程地质条件市政基础设施条件项目主要技术经济指标第章项目开发经营环境分析武汉市宏观环境分析武汉市房地产发展现状超高层城市综合体项目开发的分析超高层城市综合体项目开发的分析项目开发的优势分析项目开发的劣势分析项目开发的机会研究项目开发的潜在威胁开发环境分析总结及项目定位第章项目经济可行性分析项目投资估算投资估算范围投资估算编制依据投资估算说明流动资金估算项目投资概述与筹资方案项目投资概述项目资金筹资方案项目的财务评价与分析财务指标的计算和评估项目衍生性收益分析经济费用效益分析经济费用效益分析项目的社会经济评价第章项目开发经营风险分析与基本对策项目开发经营风险分析按工程性质划分的风险按风险对目标的影响程度划分的风险面对风险的基本对策第章结论致谢参考文献附录陆建锋绿地超高层城市综合体项目开发的可行性研究第章绪论论文研究背景及意义论文研究背景二十世纪以来，我国房地产业经历了迅猛的发展历程，房地产建设和消费成为了我国经济增长个重要的拉动因素，对提高人民群众的生活水平发挥了非常重要的作用。与此同时房地产业也逐渐凸显了在我国宏观经济中所处于的支柱产业的地位。然而随着房地产市场的成熟和逐步完善，其竞争力度也不断加剧。很多房地产企业为抢得市场份额获得利润，对项目前期调查没有足够重视，不做或者不认真可行性分析就强行上项目，造成的后果就是资金积压并且房屋空置率奇高，这样不但拖垮了企业本身，也给房地产业的健康发展带来了负面的影响。深入分析我们发现，房地产开发项目有着异于其他行业的开发体制财务制度开发周期开发程序，其他行业的评价方法未必是可以直接照搬过来的，所以房地产行业项目的可行性研究和前期策划决不能仅仅是做表面工作。此外设计地产投资是非常典型的投资量大投资周期长不确定性因素多。如何在这样的情况下载竞争中脱颖而出，是房地产商需要考虑的重要问题。本文认为获得成功的关键因素在于对地产投资项目进行可行性分析，在此基础上才能做出正确决策。因此决策失误除了浪费企业资源，加重企业的债务复旦，更有甚者还会导致地产企业破产倒闭。因此作为投资决策的重要依据房地产项目投资的可行性研究是必不可少的。论文研究意义风险与回报并存的地产行业要求房地产开发商必须从规划市场运营开发财务等方面进行全方位的可行性论证，对投资项目各方面的影响因素进行全面分析，要保证防患于未然。优秀的房地产投资项目可行性报告可以开发商提供科学的决策依据，并且保证其项目在激烈的竞争中获得高额收益。房地产商进行项目开发决策的依据是根据可行性研究报告得出的对项目进行科学分析与预测的结果，如果决策失误会导致大量的人力物力财力白白损失，使得企业债务负担加重，甚至给开发商带来毁灭性打击，并且进步导致上层资金链的银行贷款被套牢，宏观意义上还会影响城市建设的合理性开发进程。综上所述采用科学的投资决策方法加陆建锋绿地超高层城市综合体项目开发的可行性研究强和规范房地产项目可行性分析研究，具备十分重大的现实和理论意义。近年来受到后金融危机时代国内外经济环境波动的影响，中国的商业地产投资从总体上看出现了在稳中有降的趋势，全局上来看存在空置率高供过于求的问题。同样，绿地房地产业在最近以来房地产行业整体变化的趋势下，也出现了增长趋缓的态势，为了获取高利润，规避风险，要在这样的宏观经济背景下取得房地产项目的成功，可行性研究就显得更为重要。本文运用现代房地产项目管理的评价原则和分析方法，首先从房地产项目可行性研究的基础理论入手，对房地产项目的开发进行了更系统更科学更完善的评价和论证。本文以绿地集团在武汉投资建设的超高层城市综合体项目为实际案例，将房地产市场开发领域的实际情况与可行性研究的常规理论相结合，从自身从业经验出发进行了可行性分析报告。本文首先通过对超高层的开发经营环境进行了调查分析，然后根据武汉市总体规划以及目前市场弱势群体的影响拟建项目为建设性项目，在武汉武昌内实施，对当地妇女儿童残疾人员的利益，不会构成不利的影响。项目对所在地文化教育卫生的影响项目实施将展示出现代的建筑风格，体现贵重出建筑感，对所在地文化教育卫生都具有正面的影响。项目对当地基础设施社会服务容量和城市化进程的影响项目施工过程中增加了用电负荷，施工人员的日常生活也增加了用水量和社会服务量如通信公交等，企业在运输过程中也占用了定的道路设施。项目建设的实施将促进当地基础设施的建设，提高当地社会服务容量和城市化的进程。项目对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的影响项目实施地点为非少数民族聚居地区，项目施工也不影响少数民族风俗习惯，也不涉及任何宗教。对少数民族员工，将尊重其风俗习惯。武汉绿地滨江置业有限公司实施的本项目楼盘开发提升了本地区土地的潜在价值，本项目的开发可以使潜在价值得到实现。陆建锋绿地超高层城市综合体项目开发的可行性研究第章项目开发经营风险分析与基本对策项目开发经营风险分析房地产业作为国民经济和社会发展的支柱产业，在经历了十数载的风风雨雨之后依然沿着健康持续发展的轨道稳健前进，但是房地产项目开发工程无不时时面临着各种风险，房地产项目的技术越新投资越大工期越长，其风险程度越高。房地产工程风险造成损失的惨重教训也不在少数。主要原因是缺乏对风险的认识和研究，缺少对风险的处理和分析手段。房地产项目工程风险的概念指的是工程在开发阶段与工程所在的特定的法律社会环境下，对合同当事人方或双方利益造成损害的不利事件。就是说从立项各种分析研究设计实施过程可能遇到政治经济法律自然社会各方面的风险。发包人承包人在施工过程中导致人员伤亡安装设备及其他受损施工现场的材料工期延误工程质量缺陷意外事故自然灾害和其他不测事故。房产开发工程风险具有不确定性客观性和损失性。风险主要存在于工程合同的执行过程中，风险发生与否，在何地何时发生的范围形式及损失的大小，都难以事先预料和控制。工程风险的实质将给发包人或承包人带来额外的经济支出，引起开发项目失败，甚至发生社会问题。按工程性质划分的风险工程风险大致分为合同建造经济周期利率和通货膨胀等风险。建造风险。指双方之外的客观事件所导致，双方无法控制或干预的风险，包括政治自然经济社会意外等风险政治及社会风险制定或修改国家法律指国家体制变更政策等政府行为，法规以及动乱罢工瘟疫等社会异常事件。自然风险主要为然灾害如海啸地震暴雨台风冰雹冻灾火山爆发雪崩等自然现象。意外风险是指非合同双方责任造成的意外事故，如火灾爆炸等。经济风险是指经济环境恶化宏观经济剧烈波动利率调整物价上涨等。其他风险是指在施工中发现化石等考古文物地质研究价值的文物对建筑陆建锋绿地超高层城市综合体项目开发的可行性研究的影响。合同风险。指合同当事人管理行为过错工作疏漏人力判断失误等行为所引起的，导致方或双方受损的风险。经济周期风险。在经济衰退时期，固定资产投资以及房地产投资大幅度下降，房地产空置率上升，价格滑落在经济复苏和上升期，首先是工业和商业用房投资增加，随后带动住宅投资增长，房地产价格上升，空置率下降，变现能力强。利率风险和通货膨胀风险。房地产投资收益与市场利率水平关系很大。房地产作为种投资品，价格与利率反向变动，利率上升，价格下降作为种产品，房地产开发成本会因利率上升而增加。投资房地产虽然可以保值资本金，但是并不能完全避免通胀风险。通货膨胀使货币购买力下降。这会产生两个后果，个是市场需求下降，房地产投资变现困难，另个是实际投资收益小于名义投资收益。按风险对目标的影响程度划分的风险按风险对目标的影响大致分为工期风险费用风险质量风险市场风险信誉风险等。工期风险。即局部的或整个工程的工期延长，不能及时交付使用。费用风险。包括财务风险，成本超支投资追加报价风险，收入减少，投资回收期延长或无法全部收回，回报率降低。质量风险。包括材料工艺工程不能通过验收，工程经评价质量未达标准。市场风险。工程建成后产成品未达到预期的市场份额，销售不足，没有销路，没有竞争力。信誉风险。即造成对企业形象，职业责任企业信誉的损害。人身伤亡安全健康以及工程设备的损坏。法律责任。即可能被起诉或承担法律的或合同的处罚。面对风险的基本对策面对风险的主要对策包括转移控制自留，分散，具体如下风险转移房地产工程风险转移是指有意识的将风险转给与经济利益相关的另方承担的陆建锋绿地超高层城市综合体项目开发的可行性研究风险处理方式，主要包括工程担保和工程保险，依法转移开发工程风险是降低风险损失的有效手段，是工程风险管理的重大举措。工程担保。房地产建设工程合同当事人依照自愿平等诚实信用公平的原则，保障合同约定权利依照法律程序设定实现的民事法律行为，工程担保是是今后风险管理的发展方向之，也是避免建设工程交易风险