挥各自的优势，加快地块的建设步伐。项目部将以高质量的建筑产品 及优质的物业管理服务，为社会各界提供方便合理舒适的旅游 餐饮办公场所。从而达到促进青岛市城市建设，改善旅游环境，促进青岛市现代化国际城市建设的目的。通过认真经营，在创造可观的 社会效益的同时获得最佳经济效益。 经营范围 在青岛市号地块建设宾馆商务办公楼，并进行销售出租 房屋及物业管理。 总投资 本项目总投资为万元。 可行性研究工作的结论 可行性研究结论 本项目建设符合城市建设规划，有利于加快青岛国际化城市建 设的步伐。 通过市场预测分析，本项目拟建宾馆商务办公市场较好。 外部配套条件较好，供电供热通讯给排水煤制气和有 线电视等基础设施可以满足项目需求。 项目经济效益良好，财务分析可行。 项目主要经济指标见表。 表项目经济技术指标览表 序号指标名称单位数量备注 总投资万元 占地面积 总建筑面积 其中接待中心 网点 地下室 写字楼 第二章市场分析 青岛房地产市场分析 房地产发展概况 青岛以其独特的地理环境优势和经济发展的广阔前景，使青岛的房 地产市场充满了诱人的魅力。近年来，青岛的房地产市场以其超常的速 度向前发展，成为全国房地产热点城市之。九九二年在邓小平同志 南巡讲话以后，青岛市委市政府做出市级机关东迁的决定，原市委机关 驻地向外商转让及市级机关新大楼的开工建设，奏响了青岛行政商贸 金融娱乐文化中心的东进序曲，也促进青岛房地产业进入了个全 面高涨的时期。从全市房地产发展情况看，年以青岛市城市建设 综合开发公司为代表的首批家公司的成立，使青岛房地产进入萌芽 阶段，当时房地产投资主要是以旧城改造为目标，由于政策与观念的双重因素制约，房地产投资发展较为缓慢。年青岛市开始实施国有 土地使用权转让政策，房地产业逐渐活跃起来，全市房地产公司发展到 家。年伴随着全国房地产业发展，青岛的房地产进入三年的高 涨时期，房地产投资从年到年三年间，各年增长率分别为 和，年达到顶峰，年开始增速减缓，年以来增速明 显减慢，年增长率为，年则出现了负增长，分别为 和，年开始回升达到亿元，比年增长了， 年增幅明显加大，全年累计完成投资亿元，比年增长。 目前青岛房地产业已初具规模，成为全市国民经济中的个重要新兴产 业，年房地产的增加值为亿元，占全市国内生产总值的， 占第三产业增加值的。 青岛市房地产业的发展过程与全国情况基本致，在经历了 年高速增长期后，年增速明显减缓，年出现了明显的回落， 年又开始出现定的增长。随着国家系列扩大内需拉动经济的方 针实施，系列大力发展房地产业的政策相继出台，青岛市房地产形 势好。上半年，我市建筑业企业深化企业改革，加强企业内部管 理加大施工资金和技术的投入，市场竞争力进步增强，承揽建筑 施工任务持续增加，建筑业企业发展势头良好，完成建筑业总产值 亿元，比去年同期增长本年新签建筑施工合同价款 亿元，同比增长全市建筑业企业全员劳动生产率万元人， 增长。 建筑工程产值增速加快，占比提高 上半年，在市建筑企业施工任务比较充足的前提下，加快施工进 度，建筑业总产值较大幅度的增长，在完成的建筑业总产值中，实现 建筑工程产值亿元，同比增长，增幅比总产值高个 百分点，占建筑业总产值的比重高达，同比提高个百分点。 其中国有及国有控股建筑企业仍然在扮演着我市建筑市场上的主要角 色，前个月，我市国有及其控股企业完成建筑工程产值亿元， 与去年同期相能相差倍。 年上半年我市餐饮市场继续走强 今年上半年，我市在扩大内需繁荣经济的宏观调控政策作用下， 城乡居民收入和消费支出快速增长，从上半年住宿餐饮企业经营情 况看，全市共实现社会消费品零售额亿元，增长，拉动 全社会消费品零售额增长个百分点，呈现企业景气提升住宿餐 饮市场发展加快的特点。 住宿餐饮企业景气度高 据青岛市企业调查队年二季度企业景气调查结果显示，受经 济较快增长收入稳定增加商务会展活动日益增多等因素影响，我 市住宿餐饮市场表现活跃，企业经营状况良好，企业家信心指数与 企业景气指数均达今年新高，分别为和。其中，二季 度住宿餐饮业企业景气指数比季度提高点，企业家信心指数比季度提高点。住宿餐饮企业景气度的大幅度提升，表明全市住 宿餐饮即期和预期市场发展看好。 二餐饮市场消费火 上半年，全市住宿餐饮市场在商务宴旅游宴家庭宴婚庆 宴等各种宴席的带动下，市场热点此消彼长，些餐饮名店大店每 天从中午到子夜直呈高峰状态，出现了翻台率高和营业时间延长的 特点。据统计，上半年全市住宿餐饮市场共实现社会消费品零售额 亿元，增长其中家星级及限额以上住宿餐饮企业实 现零售额亿元，增长，高于全社会零售额增幅个百 分点。上半年全市星级住宿业和限额以上餐饮企业营业收入超过千 万元的企业达家，占全市限上住宿餐饮企业的营业收入位于 前位的企业分别是青岛海天大酒店有限公司，实现营业收入 亿元青岛肯德基有限公司，营业收入亿元，青岛香格里拉大饭 店有限公司，营业收入亿元。 三非公有制企业实力强 从企业所有制性质看，星级住宿业及限额以上餐饮企业中，外商 及港澳台投资企业家，营业额亿元，占限上住宿餐饮企业营 业额的私营企业家，营业额亿元，占国有 及国有控股企业家，营业额亿元，占。目前，非公有 制企业已在规模与服务水平等方面成为住宿餐饮业市场的主要角色， 尤其是民营餐饮企业改变了以往的单纯数量优势，餐饮业民营经济的 主体地位已经确立。 四市内四区市场建设发展速度快 从区域分布看，市内四区住宿餐饮市场发展较快，上半年累计 实现住宿餐饮业零售额亿元，市场份额其中星级住宿 及限上餐饮企业家，占全部限上企业的，实现零售额 亿元，市场份额达。 五能源消耗总体低速增长 上半年，全市星级住宿及限额以上餐饮企业能源消耗主要体现在 水煤炭电力汽油柴油煤气等资源，其中电力消费量最高，居其他能源消费量之首。从上半年能源消费情况看，电力消费量 万千瓦时，同比增长水消费量万吨，增长汽油消 费量吨，增长柴油消费量万吨，下降天然气 消费量万立方米，增长煤炭消费量万吨，下降。 房地产市场的供求分析 青岛的房地产市场由于年开始的开发规模的急剧膨胀，引起 年房地产业整体大滑坡，年后形势有所转变。实际销售面积在 年达到万以上，年开始回落，从销售面积的增长幅 度看，两年急剧增长，年维持了年的水平，年回落已 成为必然，销售面积下降，仅为万，年开始反弹，上升 ，年由于房改实施，销售面积猛增至万，增长率为 ，年度房屋销售形势继续好转，全年销售房屋万，比 年增长。我市在今年迎来大项目建设的高峰并非偶然，这得 益于旅游规划招商引资和项目建设等工作的突破性进展。 其中，旅游规划编制工作进展顺利，为旅游业的健康发展奠定了 坚实基础。市级旅游规划方面，青岛市旅游业十五规划青 岛市海上旅游专项规划和青岛市度假旅游专项规划，已通过中外 专家评审和市旅游工作领导小组审核，下步报市政府审批。市规划 局牵头编制了青岛市海岛保护和利用专项规划，已通过专家评审 青岛市游艇码头专项规划已经市政府正式批准实施。 区市旅游规划方面，胶南即墨邀请国内专家，对旅游发展战略 进行了深入研讨，形成了科学的旅游发展思路。市南崂山城阳 李沧胶州出台了加快旅游业发展的意见。市南城阳李沧黄岛 编制完成了旅游产业发展总体规划。胶南平度对旅游产业发展总体 规划进行了修编。莱西编制完成了旅游业十五规划。 在重点旅游区和项目规划方面，凤凰岛旅游度假区控制性规划进 行了专家研讨温泉旅游度假区以及鳌山城市组团温泉片区控制性规 划，大珠山风景区小珠山风景区控制性规划进入专家评审阶段崂 山风景名胜区总体规划修编，已上报国家建设部，进入国务院审批程序青岛海滨风景区总体规划已通过专家论证，上报省建设厅待批。 市南区先后完成了太平角酒吧休闲区市南区滨海旅游带时尚闽江 街区和中山路欧式特色街区等专项规划，并通过了专家论证胶南大 珠山风景区小珠山风景区琅琊台风景区等控制性规划已编制完成 四方区海云庵民俗社区改造规划工作全面展开。浮山湾国际邮轮母港 选址论证已经市政府批准。极地海洋世界现代艺术中心石老人休 闲园海军博物馆等重点旅游项目的规划方案已进行了综合论证和审 核。 旅游招商引资工作也取得明显成效。各区市部门通过强化旅游 招商引资工作，吸引了批国外企业集团来我市投资开发旅游项目。 年，引进旅游大项目个，投资额亿元人民币。天逸海湾 国际度假城颐中鳌山湾滨海公园东方威尼斯水城唐岛湾国际游 艇俱乐部和华爱游艇俱乐部等批旅游大项目落户我市，使我市的知 名旅游品牌达到多家。目前，香港中旅集团瑞典危尔马拉集团 英国公司大连海昌集团等大企业投资建设高星级酒店大型度 假休闲项目以及大型室内主题公园等项目正在洽谈中。 事实上，我市旅游大项目建设在去年就显现出过人的能量。 年，我市以度假旅游为核心，精品项目为支撑的多元化的旅游产品体 系初步形成，批规模大投资高的旅游码头游艇俱乐部高星级 酒店和度假娱乐等项目相继建成或开工，项目建设创历史最好水平， 部分项目填补了我市旅游空白。初步统计，去年我市旅游项目建设投 入资金亿元以上，比上年增长约，其中社会性投资占。 个大项目建设进展顺利，青岛啤酒街投入使用，成