，本案区域内的房地产项目价格不会过高，将基本维持在均价元平方米总价万万之间的个水平。

三南城经济适用房项目调研分析南城经济适用房项目市场调研项目主流价位分布从南城经济适用房的价位分布来看，京城南部经济适用房项目每平米限价在元以下的有两个在元之间的有八处价位在元之间的有四处。

元之间的经济适用房项目占到南城市场供应总量的近六成，在这部分项目中，以主力户型平米上下的两居平均值来计算，此类物业项目总价约为万元，为南部地区该类物业当前市场供应的主流。

对于区位施分布零散且档次较低，对于追求高品质生活的购房者或者欲塑造成熟居住社区典范的开发商来说，外部环境短期近了南城与京城其他地区的联系，盘活了房地产市场，吸引来了更广泛的客源。

第二，由于受到传统观念的影响，南城的发展与京城其他区域相比略显落后。

北京历史上就有东富西贵南贫北贱的说法，宁要城北张床，不要城南套房的例子也屡见不鲜。

人们观念上的束缚使得城南的经济发展市政建设等在很长段时间内基本处于停滞状态。

基础设施与公共设施分析第，区域内留有大量破旧平房，以及因分析第，区域内留有大量破旧平房，以及因厂房外迁而废弃的工业用地。

区域内道路网稀疏，市政配套设观念上的束缚使得城南的经济发展市政建设等在很长段时间内基本处于停滞状态。

就有东富西贵南贫北贱的说法，宁要城北张床，不要城南套房的例子也屡见不鲜。

人们部分内容简介通同时串起了中关村高科技园区奥林匹克体育中心中央商务区亦庄经济技术开发区等未来经济热点地区，拉近了南城与京城其他地区的联系，盘活了房地产市场，吸引来了更广泛的客源。

第二，由于受到传统观念的影响，南城的发展与京城其他区域相比略显落后。

北京历史上就有东富西贵南贫北贱的说法，宁要城北张床，不要城南套房的例子也屡见不鲜。

人们观念上的束缚使得城南的经济发展市政建设等在很长段时间内基本处于停滞状态。

基础设施与公共设施分析第，区域内留有大量破旧平房，以及因厂房外迁而废弃的工业用地。

区域内道路网稀疏，市政配套设施分布零散且档次较低，对于追求高品质生活的购房者或者欲塑造成熟居住社区典范的开发商来说，外部环境短期内不甚有利。

第二，区域内多数项目以塔楼为主，且规模偏小基本在万平米以下，分布零散，没有形成聚合效应，社区氛围不浓，人气不旺。

第三，政府进步加大对南城危旧房改造的力度，并且投入巨资完善南城的市政设施配套。

目前本区域内的房地产市场投资量相对较少，需求旺盛，在今后段时间内，由无房户拆迁户危旧房改造户为需求主体而引发的对中低价位住宅的需求将越发强劲。

价格走势分析从总体来看，四环路周边的区域都将因通畅的交通和由此带来的市政配套设施而升值，但由于城乡结合部土地地价较低，具体到楼盘的开发成本上依然存在降价的空间，且东南西北四个方向，价格走势不尽相同。

以本案区域为例，四环的贯通将会把建筑密度高交通不畅房价相对高的北部和东部的购买力分散，在定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中的影响。

即我们所说的四环的贯通使北京的区位概念走向模糊，它在定程度上改变着选择四环定居的人群的区域居住需求和观念。

受此影响最显著的就是南城的房价，以南四环方庄桥南的方安苑为例，四环开通之后，楼盘相继次调价，增幅千余元。

随着政府对南城改造工作力度的加大，区域内房地产项目在未来段时间内仍有很大的升值空间，但由于市场整体供需结构的调整以及政府对南城住宅项目的宏观调控，本案区域内的房地产项目价格不会过高，将基本维持在均价元平方米总价万万之间的个水平。

三南城经济适用房项目调研分析南城经济适用房项目市场调研项目主流价位分布从南城经济适用房的价位分布来看，京城南部经济适用房项目每平米限价在元以下的有两个在元之间的有八处价位在元之间的有四处。

元之间的经济适用房项目占到南城市场供应总量的近六成，在这部分项目中，以主力户型平米上下的两居平均值来计算，此类物业项目总价约为万元，为南部地区该类物业当前市场供应的主流。

对于区位相对较好，品质较高的楼盘，按照最高限价元计算，总价约在万元，其市场供应总量也占到近三成。

两项汇总，我们可以看出目前经济适用房中，总价在万元的项目市场反应较好，供应量也较大，占到了市场供应总量的近七成。

其余低价项目多远离市区，对于占到购房大军九成的城区居民来说，并非首选。

而且，由于房地产项目的价格刚性，考虑到项目品牌和前期购房客户的利益，现有开发项目不会有较大降价，但今后开盘的新项目中，中低价位项目的比例会逐步提高，市场整体价位结构会逐渐趋于合理。

详见下表南城经济适用房项目价格区位对照表相对区位最高限价三环以内四环以内五环以内远郊区县元平米康宁居元平米今日家园元平米瑞莲家园元平米百环花园元平米元平米汇丰家园元平米长安新城青塔二期元平米富华家园十里堡住宅小区元平米丰益城市花园元平米正阳小区元平米政馨家园政华家园元平米顶秀新园元平米建欣苑元平米元平米翠城元平米北潞园小区元平米建筑形式及户型设计分析从南城经济适用房的建筑形式来看，主要分为三种类型，即板楼多层及小高层塔楼和板塔结合楼。

其中，尤以塔楼为重头，在此次所调查的个经济适用房项目中，有处以塔楼为主攻方向，另有三处楼盘也以板塔结合楼为主，两项汇总，选择塔楼或板塔结合楼的项目占到了供应总量的，板式小高层以及多层板楼由于居住品质较高，以及开发建造成本等因素的影响多在商品房中推广，经济适用房中较少出现以板式小高层为主打的项目。

从户型设计来看，该区域内经济适用房的主打户型为建筑面积在平米之间的两居和三居。

另从下表的统计数据可以看出，建筑面积在平米均值上下的的户型最受市场青睐详见下表。

其市场定位侧重于满足二人世界或三口之家的日常生活起居，不贪大，不浮夸，尽量做到有创造有特点有个性，这与经济适用房定价适中实用主义规模户型紧凑等特点不谋而合。

值得注意的是，部分项目设计了总面积在平米以上的跃层及错层，该类户型总价超过万，据市场反应，销售情况不甚良好。

项目建筑形式及户型设计对照表建筑形式畅销户型平均建面多层板楼板式小高层塔楼板塔结合楼富华家园正阳小区汇丰家园翠城建欣苑长安新城今日家园瑞莲家园丰益城市花园百环花园富华家园顶秀新园康宁居北潞园政馨家园政华家园长安新城今日家园百环花园康宁居北潞园政馨家园政华家园区域周自有资金表结论从项目的财务分析来看，项目税前税后全部投资净现值与税后自有资金投资净现值均大于零内部收益率均大于基准收益率，且经营期内盈余资金大于零，故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目都是可行的。

六不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析，亦称盈亏临界分析，或保本分析。

它主要研究如何确定盈亏临界点有关因素变动对盈亏临界点的影响等问题，以判断拟开发项目适应市场变化的能力和风险大小。

盈亏临界点销售量的确定其中为项目开发的固定成本为销售税率为单方售价为可变成本为单位边际贡献为加权平均边际贡献率本项目的临界点销售量为住宅平米减去以实物偿还原土地方的万平米后，实际临界销售量为平米底商平米减去以实物偿还原土地方的万平米后，实际临界销售量为平米住宅与底商的单位边际贡献单位边际贡献单价销售税率单位变动成本即住宅元底商元加权平均边际贡献率的确定加权平均边际贡献率各产品边际贡献各产品销售收入销售税率盈亏临界点销售额的确定元敏感性分析本案为经济适用房项目，北京市政府北京市建委对本项目的最高限价为元平方米，开发商的利润率被控制在了，售价成本都是相对确定的因素。

因而下面仅对底商出售部分的售价成本变动以及销售量这三个不确定因素，进行单因素敏感性分析在不计各类不确定因素的条件下，本项目底商部分的预期利润为万元底商价格变动，其他因素固定不变设售价变动幅度为。

当单价增长时，元平米按新单价，预期利润变为万元同理可以求得当售价增长时，预期利润为万元售价减少时，预期利润为万元售价减少时，预期利润为万元。

底商成本变动，其他因素固定不变设成本变动的变化幅度也为，。

当成本变动幅度为时，元平米按此成本计算，预期利润为万元同理可以求得当成本增长时，预期利润为万元成本减少时，预期利润为万元成本减少时，预期利润为万元。

底商销售量变动，其他因素固定不变设变动幅度依然为，。

同理可以求得当底商销售量增长时，预期利润为万元当底商销售量增长时，预期利润为万元底商销售量减少时，预期利润为万元底商销售量减少时，预期利润为万元。

根据上述有关资料和分析结果，编制单因素敏感性分析表单因素敏感性分析表变幅项目售价单方变动成本单方变动销量单方变动表各因素对利润的敏感性分析说明列表法的缺陷是不能连续地表示变量之间的关系，为此，利用以上分析资料，绘制了敏感性分析图。

图中横轴代表单位变动成本，售价和销量等各因素变动的百分比，纵轴代表利润额。

直线与利润线的夹角越小，表明直线相应因素对利润的敏感程度越高。

从敏感性分析中可以看出，本项目最为敏感的因素为售价，对利润最不敏感的为万万万万万万万销售量。

从表格数据反映可以看出，即使在最不利的条件下，项目仍能保持定的营业额，说明项目具有较强的抗风险能力。

七可行性研究结论与建议项目社会效益综合评价从年上半年北京房地产市场的供应情况来看，普通商品住宅和经济适用房的供应量占到了市场总量的，加之自去年年底，由大批工薪阶层购房者组成的购房大军的涌入，中低价位的大众化住宅已逐步成为了市场的主流产品。

另外，自年开始，市政府市建委以及市危改办方面在加大力度对城区内的危旧房进行拆迁和改造，其中尤以南城为重另方面，又在积极地寻觅开发企业进行经济适用住房的开发建设，以满足大量无房户拆迁户以及大批需要改善现有住房条件的普通工薪阶层的住房需求。

种种趋势表明，北京的房地产市场正在完成次供需结构上的调整，大量面向中低收入家庭的住房将逐步登陆京城。

本项目的推出，