产业聚集区为节点，不同类型不惠州在产业发展上，将保持加工制造业的基于现状已经形成惠城陈江仲恺惠阳大亚湾三个集中发展的城市地区特征，新的规划将以三个集中发展的城市地区为核心，划分为四个次区域，分别是惠城次区域陈江仲恺次区域惠阳大亚湾次区域和北部山区次区域。

组团功能定位在新的规划中，惠州的主导产业将是机电电子器石油化工钢铁冶金产业城市，并形成了大功能产业中心惠城区以商贸电子电器纺织服装为主大亚湾以石油化工为主惠东以钢铁冶金为主。

最大的石化产品加工中心拥有次性投资最大的项目壳牌石化，可以延伸产业链，带动个行业发展，吸引上游产业的行业个以城市总体规划布局惠州市区域功能定位珠三角东部次中心城市及地区性中心城市在全国的整体发展格局中，珠年，惠州总人口已经达到万，城市人口规划到年将达到万，年达到万。

市域城市化水平，年达到左右，年达到左右，年达到左右。

城区人口的快速增长表明惠州的人口结构正在不断完善，人口素质逐渐提高。

城市化进程的提速预示着房地产行业的巨大商机。

城市总体规划布局惠州市区域功能定位珠城市化进程的提速预示着房地产行业的巨大商机。

城区人口的快速增长表明到万。

市域城市化水平，年达到左右，年达到左右，年达到左右。

部分内容简介大程度上制约了居民收入的提高。

惠州市历年人口概括单位万人年年年年年总人口城区人口近年来惠州人口增长不大，但随着中海石化城的建设，年开始有了较大幅度的提升，总人口增长，城区人口增长。

年，惠州总人口已经达到万，城市人口规划到年将达到万，年达到万。

市域城市化水平，年达到左右，年达到左右，年达到左右。

城区人口的快速增长表明惠州的人口结构正在不断完善，人口素质逐渐提高。

城市化进程的提速预示着房地产行业的巨大商机。

城市总体规划布局惠州市区域功能定位珠三角东部次中心城市及地区性中心城市在全国的整体发展格局中，珠江三角洲将承担着引领华南辐射大西南联系东南亚的重要职能。

在城镇空间发展战略的引导下，珠江三角洲城镇群将形成以全方位的发展轴带为主线，以多层次的中心城市和集群化的产业聚集区为节点，不同类型不同规模的城镇地区和产业地区向点轴聚集，三大都市区呈扇面拓展的体化网络型开放式的空间发展格局。

在此趋势下，惠州作为珠江三角洲外圈层重要的增长极，与深圳东莞起组成珠三角的东岸都市区，成为了珠江三角洲向内陆地区传递辐射带动力的重要门户。

惠州在产业发展上，将保持加工制造业的优势，并大力培育临港基础产业，积极发展以电子信息为主的高新技术产业，重点发展以金融商贸会展和旅游为主的第三产业，全面提高生态环境质量和资源利用效率，成为具有国际影响力的现代制造基地和生产服务中心。

西西岸岸都都市市区区东东岸岸都都市市区区中中部部都都市市区区惠州惠州市城市总体规划布局规划布局惠州市的市区范围包括惠城区惠阳区和大亚湾经济技术开发区，总面积为平方公里。

按照惠州市规划区范围市区范围内城市建成区的空间形态城镇分布和地区发展水平的差异性，以及自然空间要素分割所形成的多中心聚集发展的空间形态，在规划区范围内，用市区概念难以解释清晰规划区内的城市镇的发展特征。

为明晰概念，从市域角度识别，本次总体规划将整个规划区范围界定为都市区将都市区范围内集中成片的三个规划建成区惠城陈江仲恺惠阳大亚湾称为中心城区。

基于现状已经形成惠城陈江仲恺惠阳大亚湾三个集中发展的城市地区特征，新的规划将以三个集中发展的城市地区为核心，划分为四个次区域，分别是惠城次区域陈江仲恺次区域惠阳大亚湾次区域和北部山区次区域。

组团功能定位在新的规划中，惠州的主导产业将是机电电子器石油化工钢铁冶金产业城市，并形成了大功能产业中心惠城区以商贸电子电器纺织服装为主大亚湾以石油化工为主惠东以钢铁冶金为主。

最大的石化产品加工中心拥有次性投资最大的项目壳牌石化，可以延伸产业链，带动个行业发展，吸引上游产业的行业个以上，因而，又是个创业中心。

到年，初步将惠州建成珠三角东部现代化经济强市广东省现代石化数码产业名城规划范围是城市总体规划确定的惠城惠阳大亚湾仲恺陈江大组团的核心区，规划面积约平方公里。

城市空间发展方向是重点建设大亚湾惠阳海港工业城市，拓展完善惠州中心城区，优化提升高新技术产业地区，实施城三片功能互动体化的实质性空间整合。

在这城三片主题框架结构下，预计到年，初步建设成现代石化数码产业名城。

其三大组团总体规划面积达平方公里。

城市空间的发展方向是重点建设大亚湾惠阳海港工业城市，拓展完善惠州中心城区，优化提升高新技术产业地区，实现功能互动区体化的实质性空间整合。

其三大组团功能定为分别为惠城组团地区性主中心，作为珠三角地区的增长级和门户，其将成为以高新技术教育产业和体育产业以及城市中心区为重点职能的城市地区。

惠阳大亚湾组团地区性副中心，加强产业优化，完善服务功能，与地区性主中心共同带动本地区社会经济发展。

陈江仲恺组团加工制造业聚集区，珠三角东部电子电器聚集区，重点加强惠城组团惠阳大亚湾组团仲恺陈江组团产业升级和空间整合。

未来年重点发展个地区未来年惠州市的建设重点，主要是基础设施公共服务社会管理以及重大基础产业等领域，具体落实重化工业电子信息技术创新能源保障综合交通公共服务生态环保水利基础设施和安全保障等大工程建设任务。

在该规划中，重点发展的地区有个大亚湾石化工业区发展定位为世界级石化工业区，广东省石化基地。

是惠州市重化工新兴产业发展区，全市工业最具潜力的增长点，重点发展年产万吨乙烯和中国海油万吨炼油项目惠菱化成项目万吨芳烃项目及其中下游项目。

惠州港区近期重点加快东马港荃湾港碧甲港大港区建设，全面提升码头和航道等级，近期惠州港吞吐能力达万吨以上。

大亚湾西区发展为国家级经济技术开发区和广东省汽车零部件生产基地。

近期重点发展汽车零部件新东风客车生产和电子加工制造产业等。

仲恺高新技术开发区大力发展数字视听产品通信设备汽车电子产品计算机及网络产品新型元器件汽车零配件生物制药和现代物流业等。

建设重点工程技术研究中心重点实验室等科研机构，大力提高自主创新能力，成为国家电子信息产业基地高新技术产品出口基地。

数码工业园该区为城市战略性地区，在发展该区高新技术产业的同时，应严格控制地区投资质量和项目等级，确立高端城市建设标准的发展思路。

两江四岸绿化建设区利用东江水利枢纽工程的建设，深入挖掘两江四岸历史文化精髓，对岸线进行综合整治，将该区建成风景优美充满活力并具有浓郁历史文化气息的新兴旅游区。

二房地产市场状况总体发展概况年，惠州场定位，从市场的竞争中脱颖而出先进超前产品规划，加以专业营销推广以产品和人文来提升项目的品质通过品质展示，配套先行，情景体验，弱化片区生活不便的劣势积极参与周边城市市政建设，完善市政设施如公园建设公交系统设站等保障经济适用房的外观形象以及品质，使经济适用房产品不影响项目形象。

发挥优势，规避劣势，抓住机会，化解威胁，是本项目开发过程中应遵守的原则。

三项目整体定位项目档次定位根据中原以往研究的模型分析，结合项目实际，项目开发符合走中高档住宅产品的开发路线条件。

项目品质高于东方威尼斯荷兰水乡等目前市场上的品质楼盘，但价位属于中档次区间，以高性价比来提升项目在市场上的竞争力。

二项目产品类型根据客户调研结果中的客户物业类型偏好市场物业类型状况及销售表现对各类产品类型的论证以及对项目区位现状和区域开发前瞻性的分析，本项目开发的产品类型为多层小高层高层商业其中物业类型开发比例按总建筑面积计算首期开发启动开发量约为万平方米，以的比例开发多层和小高层，同时启动会所和商业街，其中多层以花园洋房的形式体现。

后续开发开发公寓商场小高层高层住宅约万平方米，以的比例开发小高层和高层。

首期开发住宅户型户型面积及其比例产品类型户型面积平方米户型配比面积比小高层房厅小高层房厅小高层房厅小高层房厅小高层复式花园洋房房厅花园洋房房厅花园洋房房厅三价格定位期价格预计价格制定依据项目的土地成本建造成本以及项目所打造的产品质素和规划设计理念消费群体对江北片区的发展潜力及发展价值的认可度惠州市区及江北片区部分楼盘的参照对比惠州市房地产市场的价格走势类比量化定价法。

住宅价格测算可比性项目的选取项目名称总建筑面积户型户型面积销售均价元与项目可比性合生帝景湾及房含装修卢浮公馆及房雅园房厅房厅房厅金裕碧水湾房厅房厅复式销售价格测算楼盘因素权重本项目相比值合生帝景湾卢浮公馆雅园金裕碧水湾地段规模交通状况生活配套景观环境规划设计噪音产品质素发展商实力物业管理总计价格实现元平方米比较价元平方米权重加权平均值元平方米备注合生帝景湾均价为，包括的装修费用而卢浮公馆均价是暂估价格，待项目推出时再最终确定。

价格定位上面图表说明由上表类比值测算可知，本项目整体类比价格为元。

般而言，大规模房地产项目开发周期相对较长，其价格存在上升弹性空间，即本项目期整体实现销售价格取整为元。

四项目客户定位根据项目规模确定客户选择类型，然后按区域来找到项目的客户群体，确定本项目的目标客户。

按区域划分臵业客户群类客户项目所在区域周边居民惠城区客户深港穗莞投资客二类客户外地优秀务工人员惠阳陈江仲凯客户，博罗惠东河源等地客户三类客户其他区域客户特殊用途臵业人群四建设用地及总体规划意向项目地块规划控制指标项目位于惠州市江北南片区三环路与先科路交汇处，总占地近亩，万余平方米大社区，为规模大盘。

具体规划控制指标如下地块编号用地用地容积率建筑密度总建面商业面积绿化率总计备注住宅商业及配套，住宅年，商业年项目占地面积平方米退红线，总建筑面积约万平方米，其中，商业面积约万平方米，容积率为。

由于公寓酒店等物业属于高密度开发物业，容积率可以达到左右别墅商业街商业中心等物业