以上占总量的。从以上统计结果看，以上的住宅面积目前是天津市住宅市场上 供应的主力，市场接受程度最高。 购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最为关心的问题，根据我们这次调查，天津 市购房者对购房总价格的承受能力如下承受总价格在万以下的占，承受总价格在 万之间的占，承受总价格在万的占，承受总价格在万的 占，承受总价格在万以上的占。 以上调查结果显示，天津市购房者所能承受的价格在万之间，比例占到总量的 以上，可见是主要购买力的承受范围。 产品需求预测 根据天津市国民经济与社会发展公报显示，目前天津市房地产开发投资规模不断扩 大，商品房销售火爆。全年房地产开发完成投资亿元，比上年增长，房 地产完成投资占全社会固定资产投资比重达，全年房屋施工面积万平方米， 增长，其中住宅施工面积万平方米，增长商业营业用房施工面积 万平方米，增长。房屋竣工面积万平方米，下降，其中住宅竣工面积 万平方米，下降商业营业用房竣工面积万平方米，下降。商品房销售面 积万平方米，增长，其中住宅销售面积万平方米，增长商业 营业用房销售面积万平方米，增长。商品房销售额亿元，增长。 商品房空置面积万平方米，下降，其中住宅空置面积万平方米，下降天津首创西青王村福特纳湾项目可行性研究报告 商业营业用房空置面积万平方米，下降。 截止到年月底，统计数据显示天津市在西青区房地产市场中，不论是投资 还是经营都占据六成多。年前个月，西青区房地产完成投资亿元，房屋施工面 积平方米，房屋竣工面积万平方米，商品房销售面积万平方米。 另外国家对居民购买住宅的金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大 提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。 价格预测 据调查，今年天津市还将陆续推出系列的中高档项目，整体项目水平与年项 目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上个档次，从而拉动天津 市价继续走高。 另外据了解，天津市是海滨城市，且与首都北京近在咫尺，房价仍然有上升的空间。 近年天津市基础建设将要快速发展，为天津市商品房的销售提供了契机，这将导致天津市 商品房价格出现上涨趋势。从原因上看，主要有四 在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发 项目的增多，形成扎堆效应，带动地价上升。 需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有的消费者都采用了商业贷 款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷 款还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期 内释放出来。 购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购 买力有所增强，再加上不少持币观望者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅 的金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。 住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展，居民对住宅的选择 与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视评判选择住宅，对住宅的品质以及物 业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。 综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约起价 元，均价元。 市场竞争力与风险分析竞争力分析 多方企业纷纷进入天津市。由于天津市人口逐年增多，消费市场扩大，加上本市房地 产发展水平相对较低，致使大量开发企业纷纷入驻天津市以争夺市场。天马鹏程凌云 等大型房地产开发公司的注入，使天津市市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会 提高整体的开发水平和住宅的质量。 另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在天津市居民购房 消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计中介代理 等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐。鉴于本公司实力雄厚信誉良 好，我们可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘 再加上我们开发的地段位于市区南部，距市政府公里，距区政府公里，东与津南区 毗邻，南与王稳庄镇相依，西与南河镇接壤，北靠外环线，与李七庄街相邻。大寺镇地理 位置优越，对外联系便捷，距天津港公里，天津海关公里，天津国际机场公里。 津淄公路津港公路李港铁路纵贯南北，外环线梨双路芦北路横穿东西。所以该地 区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据 此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。 市场风险分析 首创福特纳湾主要居住对象为在天津市的核心地带工作的白领阶层，周边高校院所 的知识分子，入驻移动联通网通铁通等诸多资讯运营商的从业人员，以及其他知 识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。由于他们 职业稳定改革开放以来，教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平 的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也 逐步的提高。 收入稳定教可沿友谊路延长线，至外环线，继续前行公里 即可到达本项目。综合来看，目前项目出行仍以自驾车为主，尽管项目周边设有几条公 交线路，地铁号线也正在规划中，但公交候车时间稍长，地铁也在短时间内无法运营。 项目选址区域附近人口密度适中，居住人口都是从事高薪技术人员，受教育程度高， 文化素养好，消费能力可靠，具有很强的购房能力，销售市场相当可观。 建设项目相关参数 供水 本项目上水从附近条上水管线干线引入。 雨污水排放 就进排入王村已建成的污水管线。 供热 拟从王村新敷设的供热干线接入。 供电 拟采用双路供电，变压器容量为千伏安。 供气 引入了天然气高压线，建成了天然气高中压调压站。目前，本项目建设场地以达到三 通平，其他配套设施将与住宅建设同步进行。 项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金万元，贷款万元，再加上房屋预售款，共投入总资 金万元。 本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除成本，减去销售营业税金及 附加万元所得税万元提取法定盈余公积金及公益金万元后，天津首创西青王村福特纳湾项目可行性研究报告 预计累计未分配利润为万元。 产品方案 户型选择 小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑 风格上充分体现以人为本的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充 分体现世纪科技天津市高品质住宅区的风貌。 根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表 表户型分配表 楼型户型格式面积数量套 室厅卫厨阳台 室厅卫厨阳台 室厅卫厨阳台 室厅卫厨阳台 室厅卫厨阳台书房 室厅卫厨阳台书房 ④室厅卫厨阳台 室厅卫厨阳台 技术设备条件 室外 外墙采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。 屋面现浇平屋面屋顶花园。 室内 内墙厅房为乳胶漆。厨房高级瓷砖到顶。 顶棚厅房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。 地面厅房为水泥砂浆拉毛。厨房阳台地面铺设高级防滑砖。 窗户外窗用彩铝窗。 门分户门为高级防盗防火门，阳台门为彩铝门。 厨房赠送套装橱柜吊柜地柜洗菜盆水龙头抽油烟机。 卫生间公卫内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。赠送淋浴间冷热水龙头及花洒柱盆冷热水柱盆龙头玻璃镜节水马桶预留热水器 接口位。其余卫生间预留给排水管道地墙面水泥砂浆拉毛。 楼梯间墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。 配套设备 电梯层以上商品房均配置高档名牌电梯。 电视电话电讯系统有线电视插口电话插口宽带高速上网，报装后可立即使 用。 电气配置开关照明插座电表各个。 煤气煤气管道安装到厨房。 给水变频式供水系统，每户水表。 排水有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。 智能化系统 安全防范系统家庭紧急报警系统红外探测可视对讲防盗门小时电子巡更系 统车库管理系统等。 卡通智能系统卡门禁小区内停车消费卡通。 信息服务系统小区局域网可接入背景音乐视频点播等。 道路系统 道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心四个组团和幼托串在 起，形成树枝状道路系统。 小区建筑小品 入口区内设保安。入口处有宽广的地下停车场 指示牌居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置公共建筑以及管理处等 方便居民使用。 庭院灯保证居住区夜间行人车和公共次序安全既有安全保护功能又可美化环境。 座椅板凳设在广场水边，既绿化又方便使用。 栏杆起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。 宣传栏设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。 垃圾桶在公共区域等人流较多的地方居住楼旁设置。 广场社交游憩公共场所，附设游乐设施。天津首创西青王村福特纳湾项目可行性研究报告 建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建 设规模和产品方案，作为确定项目技术方案设备方案工程方案原材料燃料供应方案 及投资估算的依据。 建设厂址选择 眼下人们买房，不光看房型地段朝向，还要看小区的环境园林设计信息网络 等是否到位。本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几 有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，依据 造就建设规划的要求。 适应小区投资项目的要求。 适应小区房屋用途的要求。 拥有便利的交通条件。 满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要。 基于上