片区的城市建设水平具有十分 重要的意义。 项目选址科学合理，自然条件及水电路等基础设施条件好，具备了建设的基本条 件。项目主要经济指标见下表 在现有价格体系及计算基准下，总投资收益率为，项目资本金净利润率 ，项目投资财务税前内部收益率为，项目投资财务税后内部收益率为， 偿债备付率和利息备付率指标也都满足要求，项目经济效益较好，具有财务生存能力，同 时具有较强的抗风险能力，项目在财务上是可行的。 项目主要经济指标表 序号工程或项目名称单位数量备注 总用地面积 总建筑面积 计容总建筑面积 办公建筑面积 商业建筑面积 配套建筑面积 不计容总建筑面积 地下室面积 人防面积 停车场面积 配套建筑面积 建筑占地面积 绿地面积 容积率 建筑密度 绿地率 实际停车数 机动车停车数辆 地面停车数辆 地下车库停车数辆 摩托车停车数辆换算为辆非机动车 非机动车停车数辆 地面停车数辆 摩托车换算为非机动车 停车数 辆 建设项目总投资万元 第二章项目建设的必要性 第节项目背景 福鼎市位于福建省东北部，与浙江温州毗邻，是闽东南通往浙江乃至长江三角洲的北 大门。于清乾隆年即公元年置县，年撤县设市，城市规划控制面积 平方公里，现辖个乡镇街道个开发区，共有个村个居委会，其中沿海 乡镇有个。全市陆地面积平方公里，海域面积平方公里，是陆地面积的近 倍，其中滩涂面积公顷，米等深线浅海面积万公顷。总人口万人，老 区基点村个，老区人口占全市总面积的，少数民族乡个民族村个，少数 民族人口占全市总人口的。 福鼎市南距省会福州公里，北邻浙江温州公里，东至台湾基隆海里， 国道高速公路同三线和已经动工建设的温福铁路纵贯全境，水陆交通便捷，南联北接 的时空距离短。同时，福鼎是闽浙两省海陆相连的唯县级市，历史上同浙南有着密切的 经济社会文化往来，边界贸易基础好发展快规模大，是我省重要的省际边贸改革试点 县市，年边界贸易额亿元，增长。 福鼎市拥有海岸线长公里，占全省的十分之，有大小港湾个，岛屿个。 天然深水良港之的福鼎沙埕港，水深港阔，长年不淤不冻，万吨巨轮出入不受潮汐限制， 在公里长的岸线上可建万吨泊位个，万吨泊位个，是国家二类口岸和国 家级渔港。 奇山秀水和滨海岛屿构成了福鼎市独具特色的自然旅游资源。海上仙都太姥山的自 然景观以花岗岩洞为特色，在国内同类景观中发育较全且特色明显，是国家重点风景名胜 区和国家地质公园，融山海川岛和人文景观为体，有太姥山岳晴川海滨九鲤 溪瀑福瑶列岛桑园翠湖等五大景区和翠郊古民居冷城古堡昭明十刹等批历史古 迹。成功举办了五届中国太姥山文化旅游节，使太姥山的知名度不断提高，旅游经济迅速 发展。同时市政府以名山为媒，以特色海滨风光为媒，积极开发和储备旅游建设项目，在 全国大中城市开展推介促销招商活动，并在政策上制定系列优惠措施，提供良好的 投资环境服务环境，寻求各种经济成份参与旅游开发。大力发展生产富有地方特色的工 艺美术品土特产品海产品等旅游纪念品，发展区域文化旅游文化畲族文化乡村 文化生态文化等各种特色文化，扩大旅游宣传覆盖面，拓展客源市场。 福鼎是闽越和瓯越文化的发源地之，中原文化的传入也比较早，自秦汉以来，就是 闽浙之间的重要城镇。深厚的道教佛教儒教文化，独具民族特色的畲族文化独具地 方特色的饮食文化与闽东老区的革命精神共同构筑现代福鼎多元的文化体系，年和 年连续两届荣获全国双拥模范城称号。 随着经济社会发展进程的不断加快，福鼎市基础设施建设日异完善，城市综合服务功 能不断增强，产业结构逐步趋向合理，城乡居民生活水平稳步提高，批重大基础设施项 目建设的必要性 项目建设是福鼎市城市建设的需要 近年来福鼎市加快城市化进程，提高城市管理水平作为推动经济发展质的飞跃提高 人民生活质量的突破口。福鼎以建设闽浙边界滨海旅游城市为目标，按照城市总体规划 中心六组团的要求，中心区重点抓好路网建设污水和垃圾处理旧城改造绿化美化 等。加快旧城改造步伐，完成建委片区外贸片区桐南片区等项目建设，新建体育中心 城市广场等文体设施，完成城北镇西山前城东组团，建设岩前工业区组团和丹岐组团， 规划玉塘组团和铁锵组团，同时福鼎市确立东扩南移面海的城市空间发展战略，提出 千年城址，百年建设的规划理念，坚持规划高起点建设高标准管理高效能环境高质 量，强化城市总体功能，城市建设与管理水平得到很大提高。十几年间城市建成区面积比 原来扩大了近倍，城市规划控制区从平方公里扩展到平方公里，城市人均居住用 地人均居住面积人均道路面积人均公共绿地面积等指标都大幅提高，现已完成城市 道路给排水防洪电力公交消防燃气等专业规划。本项目的建设为完善城市的 总体规划提供了有益的支持。 二项目建设是福鼎市社会经济发展的需要 在福鼎市确定了以旅游经济带动社会经济发展的战略中，房地产产业的发展占据了 个重要的位置。从种意义上说，房地产业不仅成为地方税收的重要经济来源，拉动了其 它行业的发展速度，缓和了居民住房难的矛盾，更改变了作为旅游城市所必需具备的市容 市貌。随着我市核电站等大型项目的落户，石板材化油器等支柱产业旅游行业的迅猛 发展，福鼎经济进入了个快车道，城市改造的进步完善将提入重要议事日程，而本项 目的建设为将会更进步拉动福鼎社会经济的发展。 三项目建设是拉动桐南新城发展的需要 本项目用地位于福鼎市桐南新城海事处南侧，西临中央大道，北临米规划路，它 的建设与完善，能带动桐南新城的建设，使桐南新城的城市建设步入新的阶段，充分体现 城市东扩的发展战略。 第三章项目功能定位和目标市场预测 第节写字楼市场调研分析 国内写字楼发展环境 从国内写字楼发展的现状及发展趋势，我国写字楼可分为以下几个阶段 初级阶段中级阶段高速发展阶段成熟阶段 国内较发达城市呈高速增长态势，第三产业从业人员人数的上升为写字 楼的需求提供了良好的基础 与早期写字楼形态功能单，品质档次仅满足于般性办公需要，入住 客户零散档次较低，供应需求较少的初中级阶段相比，随着中国房地产行业 近几年的高速发展，众多实力开发商的进入，先进的开发理念使得写字楼市场在供 应量产品外观使用功能软硬件配套人性化管理方面都得到了极大的改善， 档次也随着提升 在供需两旺的强劲动力带动下，国内写字楼市场目前也处在个高速发展的 阶段，但由于城市规划的不完善，很难形成成熟的商务办公区，集中的写字楼群， 国内的写字楼市场整体上与国外成熟的写字楼市场尚有段距离，在目标市场定位 准确的前提下，尚有很大的发展空间。 二人口城镇化及第三产业从业人员的增加，扩大了市场消费需求 福鼎是闽浙边贸城市，有着悠久贸易的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物 资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多浙南等外地人来福鼎投 资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为福鼎市 的商品房和写字楼消费市场增添了新的主力军。 随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强，年福鼎市 城镇居民人均可支配收入为元，比上年增长。人均可消费支出元，增长 。年福鼎市完成地区生产总值亿元，人均超过元，同比增长 农民人均纯收入元，比上年增加元，增长，增长速度创近年来最好水平， 增长速度居宁德市第位第三产业层次和水平不断提高，三次产业结构由年的 调整为年的，其中第二产业比重比年提高个百 分点。以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力，特别是第三产 业从业人员的增加，为写字楼市场提供了巨大的消费潜力。 但福鼎近年来写字楼的开发直处于个空白点，众多对写字楼有需要的客户，只能 租用酒店或些单位空余办公室。因此，开发地理位置优越环境优美软硬件过关管 理完善的写字楼项目，具有广阔的市场前景。 三福鼎写字楼市场前景 根据宏观房地产市场和福鼎市写字楼需求特征，本项目优劣势等的分析，本项目定 位为集购物娱乐休闲办公于体的繁华金融商业中心。产品结构设计成二幢 层功能齐全的高层写字楼，四层的商业裙房将两座楼紧密联系，以多元共享和城市综合 体为基本设计理念，创造出多元化的建筑空间，满足各种人群多样化的生活模式和需求， 避免产品的同质化带来的市场风险。同时注重小区景观环境和品位的塑造，避免商业人流 和写字楼人流的交叉干扰，因此市场前景看好。 第二节本项目市场分析 优势 项目建设场址位于福鼎市桐南新城海事处南侧，西临中央大道，北面为条米的 规划路。周边道路通畅，交通便捷。政府行政中心及法院检察院建设局国土局海 事处等诸多部门均处于项目周边，而目前周边地区并无建设规模较大的专业写字楼，因此，第章总论 第节项目概况 项目名称福鼎市鼎融国际广场项目 二项目建设单位宁德市鼎融置业有限公司 三项目负责人 四项目建设地点 项目建设场址位于福鼎市桐南新城海事处南侧，西临中央大道，北面为条米的 规划路。周边道路通畅，交通便捷。 五项目主要建设内容为 总用地面积，沿中央大道和北侧分别设置了幢层高的写字楼，设置四 层商业裙房将两座楼紧密联系，整体建筑呈反形，对外形成金融商业中心，对内自 然围合成私密性较强的中心花园。总建筑面积，其中计容积率建筑面积 不计容积率建筑面积含地下室建筑面积，配套