市场的核心。它对拉动萧县国 民经济的增长起到至关重要的作用。随着居民生活的提高，人们对住房 商铺的需求不仅仅满足于有个基本的居住经商的条件。人们更加重视 居住经商的质量，居住经商的环境包括室内环境和室外环境该项 目的建设目标就是要建造高品位适合居民居住经营商务的优雅美好的用 房。江苏东晨置业公司萧县分公司商业居住开发建设工程的建设不但可 以为萧县白领工商人士公务员居民提供高质量的商住房新颖别致 建筑造型通透景观和生态的绿化环境满足人们对优质用房的需求，还给 该地区的人文自然环境带来了巨大的改善。由于该项目地处行政中心 商业中心，将会吸引附近大批工商业户工作人员公务员前来购置居住。 二提供大量的就业机会 除此之外，由于该项目的建设，将带来大量的就业机会。项目的建设 过程将会给包括设计院施工单位监理单位餐饮服务等第三产业带来无限商机。项目建成后，为保持良好的室内外环境，必须大量人员进行维 护，这就给物业公司提供了机会。可见本项目的建设将给社会提供大量的 就业机会。 三项目地段环境优越 地段环境优越 本项目位于萧县县城北部的核心地段，这里山清水秀，环境优美，已 确定作为萧县城市北部未来发展的主方向，作为徐州都市圈卫星城和后花 园的定位。龙凤山庄，坐落在风山怀抱，北有圣泉寺西靠虎山东临萧 县师范学校面对萧县中，城市公交直通小区，可实现本项目与城内的 零距离接触，可以说是萧县城区山清水秀之绝版。 第三章需求分析与营销策略 需求分析 萧县承接产业转移，吸引越来越多的投资者纷至踏来，加大了 项目区住房的刚性需求。 近年来，随着皖北经济体化的深入推进，萧县县作为徐州都市圈的 卫星城市，发展优势投资价值越来越多地受到投资者的广泛认同。另外 萧县拥有得天独厚的区位交通产业人文等优势条件，发展的空间十 分广阔。而工业园区建设日益完善，食品机械加工陶瓷合成革等制 造产业的集聚效应初步显现，形成了较强的投资吸引力。此外，萧县的投 资成本相对较低，投资环境日益改善。这些都使得萧县在承接产业转移方 面具有较强的优势。 随着招商引资力度地加大和城区生活服务设施的不断完善，萧县将会 承接越来越多的来自南方发达地区的产业转移，届时将会有更多的企业 业主管理层专业技术等人员在萧县长期工作和生活。因此，他们非常 有必要在萧县购房生活，这无疑会为萧县的住宅产业带来非常好的发展机 遇和需求空间。 二城乡居民经济收入的持续增长，农民进城买房已成时尚。 由于萧县住宅产业起步较晚，市场需求总量相对较小，所以项目建设 单位考虑到不应过于细分化，本项目客户群体是以公务员企事业单位职 工以及在萧县投资置业的人员为主。 近年来，萧县经济和社会发展很快，致力于改善民生，群众生活质量 提高。财政保障能力不断增强，确保了全县干部职工工资按照收入分配制 度改革后的新标准足额发放确保了公务员津补贴及事业单位过渡性补贴 的及时兑现。领导阶层企业老板住房已向高档住房发展，公务员住房向 平方米以上面积发展，此外，城乡居民收入增长快速，农民进城买房已 成时尚。 随着城乡居民收入的快速增长，人们对改善住房条件有了更加坚实的经济基础，再考虑到萧县的土地和住宅成本相对较低，居民的经济承受力 相对较好，这为实施本项目提供了更加切实可行的发展空间。 三为方便孩子进城接受教育，年轻父母投资首选城市购房。 萧县县城现有私立中学所，在校生多人，是农村学生私 立学前教育余所，在校生多人，是农村学生龙城镇四关小 学，在校生多人，是农村学生。绝大多数农村学生家长准备在县 城购房。因此，萧县县城房源缺口较大。平方平方米房源是他们 的首选。 四区位优势带动了萧县房地产用地发展。 萧县县城仅距徐州公里，徐的形象强烈的广告功势撼动 市场，以广告为先导，吸引客户的到来。这阶段的广告意图是全面突出 显示项目自身自然环保时尚优势，使客户对项目加深了解并产生依赖。 销售持续期由于有前期的宣传广告做铺垫，这期间的广告宣传主要 在于激发消费者的抢购心理，内容上可以感谢消费者支持项目正在热销 销售面积只剩多少等。 销售结案期房地产项目销售快结束时，较好的户型和楼层基本都已 售完，所余房屋不多，但大多是不太好销售的盘尾房。因此这阶段的广 告重点也是优惠促销楼盘为主，广告创意也无须太多变化，频率大大减弱， 直到停止宣传。 三人员促销 选取有经验有能力的促销人员，措施如下 在销售前期，做好促销人员的培训工作，掌握定的促销手段在销售期间，做到重点回访，促售人员要加强与重点客户的回访。 四销售促进 价格折扣和变相折扣对于消费者来说，价格还是他们最关心的因素， 这种折扣可以使房价降低，提高购买欲望。 现场售楼在开盘时，进行现场售楼活动，邀请各界知名人士到场指 导参观，提高项目的市场知名度。 五公共关系 借助公共传播媒体，由有关新闻单位或社会团体进行宣传，引起公众 的高度依赖和注意，消除公众的戒备心理。 六调研活动 可以通过民意调查等多种方式来收集信息，了解消费者对公司，对该 项目的价格质量功能房型等诸方面的意见或建议，并及时将改进后 的情况告辞消费者，以跟踪消费者的需求趋势，尽力满足消费者的要 七准备策略 样板房的准备在销售实施中，样板房的示范作用不能低估，它更能 刺激客户对自己所购买房屋的归属感和迫切感，能够从视觉上感 官上使客户直接认识到兴隆花园小区的品质，有很强的助消作用。因 此建议本项目在建设中加快样板房的施工进度，并且在装修上考虑到客户 的品位和喜好。样板房应该保证每种户型套。 销售部的建设规模不应小于平方米，以提高人气建筑设计上 体现艺术性，强调品位和格调全智能化配置注意细节的布置，如鲜花 的摆放接待桌椅的摆设等 现场包装调整根据本小区的主题特色，包装项目现场，以具有强烈 视觉冲击力的包装，给客户强烈的震撼感，步入商住宅小区，就让客户 从视觉感觉上认为，他已经置身于自然田园之中。所以说好的卖场环境 能够强烈刺激和感染看楼客户，具有较强的销售力。建议现场做以下内容 销售部指示牌，看楼通道设计，各类管理服务销售人员服装，标志性 的景观等。 第四章项目区城市概况与经济水平分析 项目区概况 行政区划 本项目法人单位位于安徽省宿州市萧县，萧县位于安徽省最北部，苏 鲁豫皖四省交界处，总面积平方公里，大部分为平原，东南部为 海拔米的低山矮岭。人口万，辖镇乡个行政村。 二地理位置 萧县紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，县城距京杭运河公里 徐州观音机场公里连云港出海口公里，素有徐州的西大门之 称。 三自然条件 气候条件 萧县地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候 温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长， 日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。 历年极端最低气温为，历年极端最高气温为，年均气温 历年平均降水量为毫米，年平均无霜期天，年平均 项目建 设地点相对湿度为，年平均蒸发量为毫米，年平均日照时数为 小时。 水文条件 萧县位于淮河流域中游，二三级支流范围里，隶属于华北平原南部 的淮北平原中部。 萧县水资源总量包括地表水和地下水两部分，全县多年平均地下水资 源总量为亿立方米年，地表水和地下水资源的丰枯基本依赖降水补给 的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近 年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采 现象，应该予以防范。全县水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度 小于克升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。 地质地貌 萧县主属黄淮海冲击平原，地面高呈由西北向东南缓倾，海拨高度介 于米之间。地形大致可分为两个单元，即东南部分布着些低山丘 陵，其余为黄泛平原。山丘谷地占总面积，平原占。 土壤为潮土类褐土类石灰土类棕壤土类砂疆黑土类，以淤土 两合土沙土盐碱土土淤土为主，其中淤土平均有机质碱解氮 含量为速效磷含量速效钾含量值为， 两合土平均有机含量碱解氮含量速效磷含量 速效钾含量值为，沙土平均有机质含量碱解氮含 量为速效磷含量速效钾含量值为。 萧县域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水 量受季节影响，变化较大，夏季水流量大水流急，冬季河水变浅，水流 缓慢。 工程地质条件 萧县东西有寒武奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为 平原，海拨般为米，地势由东南向西北倾斜，坡度为万分之。 北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达吨平方米。地下 水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度厘米，地 第章总论 项目概述 项目名称东晨龙凤山庄建设工程 二承办单位江苏东晨置业有限公司萧县分公司 三建设地点圣泉路以西，中和葡萄酒厂以北，凤山酒店以东， 凤山以南。 四项目性质新建 五项目法人代表陈鸿 六项目建设规模总占地面积平方米亩。其中 主建用地平方米，公建用地平方米，小区内道路用地平 方米，绿化用地平方米，小区内贯穿条市政道路占地平方 米。总建筑面积平方米，其中住宅平方米，商业 平方米，公建平方米。项目总投资亿元。 七项目建设期年年年。 八可研编制单位安徽环球工程咨询有限公司 九可行性研究报告编制依据及范围 编制依据 萧县国民经济和社会发展第十二个五