地的朋友，真诚盼望得到你们的鼓励 与支持，在互相了解，相互信任的基础上建立战略联盟，同成为商海 不朽的母舰, 第三章项目建设背景必要性及市场分析 项目建设背景 人口老龄化概念是马耳他于年首次提出的，后经联合国确认为 世界各国所接受和重视。按照联合国的规定人口老龄化指岁以上的 老人占总人口的，或岁以上的老人占总人口的以上。 世纪末，我国岁以上老年人口占总人口的比例超过。按照 国际通行标准，中国人口年龄结构已开始进入老龄化阶段。年年底， 中国岁以上老年人口近亿，占总人口的比例达。十五期 间我国老龄人口将快速增长，预计到年将达到亿，约占总人口的 。随着人口老龄化的加剧，人们观念的转变，使传统的以家庭为单位的 养老向社会化养老发展，老年公寓开始逐渐兴起。 老年人口的不断增长必将带来系列的老年问题。在我市比较突出 的是以下几个方面是空巢老人多，儿女不在身边，留守家里感到空 虚冷清二是孤老单身的老人多，部分单身老人的生活得不到正常料理， 精神上缺乏慰藉三是老年人本身自然生理特点引起的患病与子女没时 间和精力照料，老年人与子女或多或少的代沟隔阂所产生精神上的压力 而感到孤独寂寞四是重病重残的老年人在生活上有诸多的困难，生活条件差。 老年问题是社会文明进步的自然产物，老年问题解决的好坏也是衡 量社会文明进步的重要尺度，更体现了个国家的经济实力。它对于贯 彻落实党的十六届六中全会精神，解决民生问题，建设服务型政府，构 建社会主义和谐社会，具有十分重要的意义。 二项目建设必要性 随着镇江市经济和社会的快速发展，社会福利服务方面的工作已显 得尤为突出，而我市在这方面的工作明显滞后。 项目建设有利于改善我区社会养老服务业设施条件。 从镇江市社会福利设施的现状看目前，镇江市城区范围正在向周 边扩展，常住人口正在不断增多，进步增强城区服务功能，更好地为 广大市民服务尤为重要。 丹徒区现有养老床位张，主要分布在乡镇敬老院，服务对象多 数是五保老人，对社会老人开放的村级老年公寓仅有床位张，不能满 足社会需求。按文明城市标准，养老床位占老年人口的标准，我区 还有较大差距。虽然丹徒区现有社区家政服务社区卫生服务所老人 寄养老年人活动场所等，但都是民办或私营方式，其规模层次亟待 提高，与我市经济社会发展水平不相适应。近几年，市人大代表政协 委员就提高我市社会福利整体水平都有提案。因此，区社会福利中心的 建设无疑将改变我区社会养老服务业落后这现状，对加快全市社会福 利社会化意义十分重大。 项目建设满足国家和省有关部门的要求。国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化的意见 国办发号中提到到年，基本建成以政府举办的社会 福利机构为示范其他多种所有制形式的社会福利为骨干社区福利服 务为依托居家供养为基础的社会福利服务网络。各级政府应根据经 济和社会发展的需要，逐年增加对社会福利机构的建设。 省民政厅关于加快实现社会福利化的意见民福字 号中提到各地应将社会福利机构及床位数作为社会发展的指导性指标 纳入当地国民经济和社会发展计划，在计划投资中统筹安排社会福利设 施建设项目。 本项目的建设能满足国家及省对于加快实现社会福利化的相关要 求。 项目建设是解决老龄化社会问题的必然需求。 据世界卫生组织资料显示，个国家的老年人口系数达到以上 岁以上人口或岁以上人口时，标志着这个国家或地区 进入老年型。目前，我国岁以上老年人口已达亿多，占全世界人 口的五分之，占全国总人口的以上。到世纪中将超过亿， 占全国总人口的，即每个人中就有位老年人并预测我国 岁以上老年人数从年的亿占总人口的将增加到 年的亿占总人口的，我国已成为老龄化目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，通过建设镇 江龙山养生文化村，将为镇江市丹徒区及周边弱势群体提供个良好的 生活好场所，使弱势群体生活丰富多彩快乐幸福，使其在这个充满爱 和温暖的大家庭里健康安定生活。这必然对构建和谐社会起到积极的促 进作用。 项目建设是推进及加快全市社会福利事业健康发展的需要。 兴建社会福利中心服务社会，为民办实事是项地方工程，该项目 的建成，必将为全市社会保障体系的健全和完善，推进民政福利公益 事业发展产生积极影响同时也是缩短我市在民政福利基础设施条件方 面差距的要求。 镇江市丹徒区申华社会福利中心建设项目实施后，将彻底改变原有 的社会福利院设备陈旧环境较差等现状，将扩大收养收治规模 完善服务功能亮化及美化生活环境，切实解决镇江市丹徒区弱势群体生活困难这难题，充分发挥社会保障作用，更好地履行上为党和政府 分忧，下为人民群众解愁的服务宗旨。 三项目市场分析 国外老年公寓发展概况 人口老龄化问题首先是从西方发达国家开始的，这些国家在解决人口 老龄化问题的过程中积累了丰富的实践经验。其中以法英德美为 代表，它们根据各自国情制定了相应的社会福利及住房政策，使老年人在 收入健康居住就业和服务等方面有所保障。 从西方发达国家在改善老年人居住环境，加强住区老年设施建设方 面可以看出，首先这些国家重视老年人的医疗康复教育社会福利等 问题在住区层面上的解决，并相应出台了很多政策作为保障。其次是重视 通过住区服务功能来强化改善老年人居住环境，建立了套比较完善的 针对老年人的社会化服务体系，主要包括家政交通购物食品供给等 服务。再者就是在老年设施的建设中十分重视老年人的生理心理和行 为特点，从规划到设计的每个方面都考虑到老年人的特殊性而做了许多 细致的处理。最后就是这些发达国家的住区为老年人服务已经在向专业 化规范化的方向发展。 日本政府依据老龄化社会需求和经济发展趋势，在注意解决老年人的 医疗康复教育社会福利等问题的同时，也在着重改善他们的居住及 生活环境，出台了很多政策，如年，颁布的老年福利法，历经五次修 改，它由住宅养老福利对策和设施养老对策两部分组成。根据福利对策， 在住宅供应方面采取倾斜政策，为老少共同居住形成亲子家庭互助网络，制定优惠开发新型住宅和新社区计划。 为了让老年人安度晚年，日本大力提倡由社区提供帮助的社会辅助 在家养老方式。所谓社会辅助在家养老，就是老人在自己家里生活，享 受职业护理人员的上门服务。日本几乎所有的市町村都设有在家介护服 务中心，其中大多数是地方政府有关部门设立的，也有部分是民间企业设 立和运营，专为本行政区域内需要帮助的老人提供服务。生活不能完全自 理或不能自理的高龄人优先享受在家介护服务。 日本与我国有着相似的文化背景，在家庭观念方面也基本相似。因此， 日本的老龄问题对策，尤其是关于居住环境的老龄对策，对于我国有着重 要的借鉴意义。 二国内老年公寓发展现状 年月在安徽省安庆市建成了我国第所老年公寓，是所由社 会集资建设并向全国开放的民营福利企业。年，上海首家老年公寓落 成年，由清华园兰照院改建而成的北京首家老年公寓建成。截止到 年，全国共建成老年公寓余家。我国老年公寓主要有以下几种 类型 由开发商兴建的老年公寓。这类老年公寓是主流，如北京的太阳城 由政府投资建设的老年公寓。如太原市老年公寓，是由太原市政府 投资国家民政部资助福利彩票公益金和社会化融资兴建的老年公寓 在疗养院基础上改建而成的老年公寓。如杭州望江山老年公寓。 在社会福利院基础上发展形成的老年公寓。如北京市第五社会福利 院。从目前我国老年公寓的建筑选址与市区的位臵关系看，主要有两种 情况，种是位于市区内。这种情况包括绝大多数的社区或街道养老机构， 以及少量由民政部门直接兴建的养老机构。这些养老机构中部分由其他 类型的建筑改造而来。更多的是由国家和集体投资创建，土地多是无偿使 用的，因而不存在土地使用费用清偿的问题。另种是位于市郊的养老机 构。主要是由社会力量兴建的老年公寓。总的来说，近十几年来，随着市场 经济的发展，我国老年公寓的建设取得了长足进步，积累了很多经验，出现 了批象北京太阳城这样规模大设计先进的老年公寓。 严格意义上的老年公寓应当是为健康老人提供的专用住宅，按照老 年人生理心理特点设计的居住单元，内有卧室起居室浴室厨 房等，公寓内还应有配套的公共服务文化娱乐医疗设施，并配备专业 服务人员为老年居住者提供服务。 老年公寓属于社会化养老机构统管理的范畴，与敬老院不同。后者 属于国家或集体兴办的社会福利设施，收养无经济来源的孤寡老人和低 收入家庭送养的老人前者是由政府部门和社会力量所建，按照市场原则 设立和管理，面向有定经济负担能力的普通老人提供住宅服务的社会 化养老机构，入住的老年人可以根据自己的经济条件和健康状况选择住 房和服务的档次。 三本项目建设的理论基础及有利条件 新建项目是时代发展的自然产物。 社会福利院在西方发达国家已成为社会养老的主要形式，这是改革 时代和经济社会发展的自然产物。我国已步入老龄化社会，借鉴别人成 第章概述 项目概况 项目名称镇江龙山养生文化村 建设单位镇江龙翔投资发展有限公司 建设地址镇江市丹徒区辛丰镇龙山村 项目负责人吕立 联系电话 二项目可行性研究报告的编制依据 项目可行性研究报告编制的依据是国家公布的有关法律法令法 规和政策定额标准以及有关文件规定。项目可行性研究报告的基础数 据和资料来自镇江市有关部门和建设单位提供或认可的资料文件函 件及经我公司调查得到的