十不确定性分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 十风险分析 政策风险 市场风险 十二结论与建议 结论 建议 总论 项目实施背景 进入世纪以来，中国的娱乐行业蓬勃发展，而娱乐会所行业则是这 个市场中不容忽视的中坚力量。国内娱乐经济不仅在形成，而且有望 成为下个经济热点。巨大的市场潜力和极高的投资回报率已使娱乐会所 行业成为吸引众多投资者的行业之。每年中国的各个大中小型城市都会 有批新的娱乐会所开张，但是行业内巨大的竞争压力也会使得部份投 资者退出这市场。 在四季如春的昆明，由于气候环境的关系，人们日常的娱乐活动非常 丰富。而相对于些酒吧迪吧而言，娱乐会所的消费群体非常庞大， 几乎是老少皆宜。经过多年的发展，娱乐会所的娱乐方式已经受到了市民 的普遍认可。因此，在昆明娱乐会所行业成了整个市场上道独特的风景 线，极大地丰富了人们日常生活。初步统计，现在昆明市西山区政府附近 米范围内没有家娱乐会所。根据昆明现有的娱乐会所走势，都是走 高服务质量，高档装修，这切都已成为昆明消费者的消费习惯。昆明的 娱乐会所市场远没有饱和，根据昆明人的消费习惯，特别注重精神消费及 享受消费，据资料统计在这块所投入的资金大约占月工资的，可 见，市场潜力相当大。尽管如此，由于地理位臵经营理念管理方式以 及发展战略的差异使得各家娱乐会所目前的经营状况都不样，所谓优胜 劣汰，适者生存。 在这样的背景下，公司拟在西山区范围内开设家商务会所，该项目 坚持品质个性文化设计的原则，以正派的经营模式，为昆明的消 费者提供健康放松，个性飞扬的商务休闲娱乐空间，进步丰富老百姓的 文化生活，提高广大群众的文化素质，满足他们日益增长的精神文化需求。 也为繁荣昆明文化市场继续做出贡献。 项目概况 项目名称昆明龙飞凤舞飞商务娱乐会所有限公司龙飞凤舞商务会所 项目地址昆明市西山区路 项目性质新建改造 建设内容商务会所包房及配套设施 总营业面积平方米 大堂面积平方米 过道面积平方米 包房面积平方米 豪包间面积平方米，每间平方，容纳人，共人。 大包间面积平方米，每间平方，容纳人，共人。 中包间面积平方米，每间平方，容纳人，共人。 小包间面积平方米，每间平方，容纳人，共人。 全部包房间，能容纳人，平方米，每间平方，容纳人，共人。 中包间面积平方米，每间平方，容纳人，共人。 小包间面积平方米，每间平方，容纳人，共人。 全部包房间，能容纳人，能接待客户人，七成为人。 其它面积平方米总经理办公室平方米营销副总办公室 平方米管理副总办公室平方米财务办公室平方米经理办公 室平方两间多功能会议室平方米布草间平方米等 配臵概况装修个性典雅舒适，设有现代科技的无线网络全区 域复盖各式歌包厢间，每个房间均配备台湾高保真无线 麦克和美国超豪华音响系统。采用电脑点歌系统，国际 专业娱乐会所音响，立体声环绕，全液晶电脑点歌屏幕。高级录音棚及先 进动感视听区。大屏显示器，曲库首高品质中英日韩和马 来等多国语言歌曲。 投资概况该项目总投资万元，其中 房租万元 建设投资万元 灯光音响设备约万元 家具万元 其它开支费用万元。 流动资金备用金万元。 营业年收入概况万元， 其中包房收入 小包间元， 中包间元 大包间元 豪包间元 每天包房收入元 每年包房收入天万元 特服人员收入元天 特服人员年收入元天万元 公主收入元间元天 年收入元天万元 酒水收入元间元天 年收入元天万元 年支出费用万元 年工资支出万。工作人员保安人，服务员 人，管理人员人，高管人，共人。 房租万元 水电费万 物业费万元 营业税万元 其他杂费年支出万元执法部门检查费工商执照年检费卫生费等 其他特殊费年支出万元关系打点费 预计年净利润 预计年净利润万元。 主要技术经济指标如下表所示 税前利润万元 总投资收益率 技术方案资本金万元 资本金净利润率 静态投资回收期总投资各年净收益年 财务净现值万元可行当时，技术方 案计算期为年 第三年财务净现值万元当时 表 序号指标指标值 总投资收益率 资本金净利润率 项目投资回收期年 财务净现值年万元 项目投资财务内部收益率 资本金内部收益率 利息备付率无 偿债备付率无 表技术方案计算期净现金流量表单位万元 年份 净现金流量 万元 计算基准收益率万元， 财务内部收益率，技术方案可行。 投资方概况 名称昆明龙飞凤舞商务娱乐有限公司 法人代表 注册资本万 股东人员人 股东点股万 股东点股万 股东点股万 股东点股万 编制依据与研究范围 编制依据 根据中华人民共和国的有关法律法规和政策规定，结合该项目的具 体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有 昆明官方网站公布的昆明经济发展概况 国家发改委与建设部颁布的建设项目经济评价方法 与参数第三版 昆明西山区规划 昆明市文化局颁布的娱乐休闲业试点办法 投资商提供的其他有关材料。 研究范围 该可行性研究报告的研究范围包括 总论 项目建设的必要性 项目市场分析 建设条件分析和工程进度安排 项目的功能分析与人事架构 消防环保和卫生 投资估算与资金筹措 财务效益费用估算 财务分析 不确定性分析 风险分析 结论与建议等。 在此基础上，考察项目建设的必要性技术的可行性和经济的合理性， 为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融融资或股东投资 提供比较可靠的依据。 二项目建设必要性分析 该项目有利于丰富居民的文化娱乐生活 文化是城市的灵魂，创新的源泉。社会文明程度的提高，有赖于文化 产业的发展。春城昆明，直以旅游作为城市营销的文化品牌。娱乐会所 娱乐业的发展，丰富人民群众精神文化生活，加速文化事业和文化产业快 速发展。为打造昆明特色文化产业，营造良好的配套环境。我公司娱乐会 所秉承健康时尚安全的服务经营理念，凭借公道的市场价格，完 善的管理模式，全新的经营理念，获得了广大昆明市民的喜爱。娱乐会所 是个贴心的娱乐场所，人们在工作之余欢唱番无疑是种畅快的放松 减压方式。在全国各大城市中，昆明人的生活指数较高。据资料统计， 年昆明居民人均可支配收入为元，比上期增长，年城 市居民人均消费支出为，比上期增长。其中昆明居民支出 增长最快的是娱乐消费。因此，股东在西山区开设娱乐会所，为昆明的消 费者提供健康放松，个性飞扬的休闲娱乐空间，在尽情歌唱欢乐的过程中 让他们享受到健康安全热情周到的服务，缓解来自工作和生活中的 压力，释放埋藏已久的激情，从而进步丰富居民的文化娱乐生活。 有利于带动区域经济的发展 娱乐会所的兴旺，必然带动经济的发展。作为消费性服务业的娱乐会 所，有利于优化昆明市西山区产业结构，提升产业竞争力，吸引更多跨省 企业和区域总部，为全市的经济发展提供功能区域服务。精明的商家利用 人们日益增长的娱乐需求，将娱乐因素与其它产业联姻，提高赚钱的效率。 娱乐经济就这样孕育而生了，联姻双方从而也形成了双赢的互利格局，国 内娱乐经济不仅正在形成，它还有望成为下个经济热点。总而言之， 在西山区开设娱乐会所，必将有利于带动周边的零售业和餐饮业发展，在 娱乐消费的刺激下，进步带动西山区经济的发展。 三行业市场分析 国际国内会所市场分析 年，美国俱乐部公司开办了世界第家商业俱乐部。 这成了现代会所的鼻祖。不论是多年前的美国或是世纪的中国，会员 制依旧盛行。成员间有着相似的背景和目的，每个会员自身也从中获得种 安全感归属感和荣誉感。 各类商业会所有了很大的市场。有康体美容为主题的健身俱乐部修身 会所，美容连锁机构，游泳馆等以休闲娱乐为主题的酒吧歌舞厅咖啡馆 交友会所等兴趣爱好为主题的驴族俱乐部高尔夫俱乐部美食家俱乐部等 以教育咨询为主题的语言培训会所准妈妈俱乐部职业生涯咨询等以及其 他另类会所，如单身贵族俱乐部女子会馆海归部落。 与经济息息相关的会所业在经济发展迅猛的繁华都市，出现了种较为极 端的高级商业会所俱乐部金字塔顶端的高级商业会所。 随着中国娱乐业的发展，娱乐消费经历了从解围型粗放型到如今进入追 求娱乐质量与环境品位的新阶段。人们从传统消费模式逐渐转变为文化消费 信息服务的模式。消费者享受的不仅是物质上的娱乐，更是精神上的娱乐。 于是，娱乐也由原先的单纯空间物质环境向环境与文化内涵并重的多 功能现代化娱乐转型。 国内最早的家会所皇家俱乐部成立于年，由境外投资，引进国 外高档俱乐部的经营与管理模式。年，北京出现了会员制俱乐部长安俱 乐部京城俱乐部。他们的特点是都在城市的中心位臵，俱乐部内豪华高档， 休闲娱乐应俱全。当时的富有者为了生意上的需求多在此结交朋友，这里成 为了真正的商业俱乐部，并多以商务会员为主。年至年，以俱乐部为 主的会所开始转型，大型的高档社区出现了私家会所，会所的设计以及经营管 理方面受港式会所的影响较大。 国内部分会所介绍见下表 目录 总论 项目实施背景 项目概况 开发商概况 编制依据与研究范围 二项目建设必要性分析 有利于丰富居民的文化娱乐生活 有利于带动区域经济的发展 三行业市