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创造以地区性及历史性为地方特征的生态文化旅游基地。

创造新的舒适的城市生活和文化利用水和植物所具有的调节环境的功能，改善生活质量和增加生活的舒适性。

建成后的生态旅游度假区必将成为市乃至苏北最大的休闲度假区。

本项目开发的地块，正位于贾汪东北地带，有国道与相连，距贾汪新城区行政办公综合服务中心约十公里，南接新工区，东临大洞山，项目的开发将与以大洞山风景区为代术中心项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页高尔夫俱乐部项目投资估算表„„„„„„„第页项目与社会的互适性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页项目对公平的影响„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页第十五章风险分析项目风险因素分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页风险评估„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页降低风险的主要措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页第十六章研究结论与建议结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页第十七章单项投资收益分析拓展训练项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页生态农业观光区项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页马术中心项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„第页第十七章单项投资收益分析拓展训练项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页生态农业观光区项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页马降低风险的主要措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页第十六章研究结论与建议结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页第十五章风险分析项目风险因素分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页风险评估„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页部分内容简介本估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页财务效益分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页财务评价结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页第十四章社会评论项目对社会的影响分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页项目与社会的互适性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页项目对公平的影响„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页第十五章风险分析项目风险因素分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页风险评估„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页降低风险的主要措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页第十六章研究结论与建议结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页第十七章单项投资收益分析拓展训练项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页生态农业观光区项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页马术中心项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页高尔夫俱乐部项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页网球俱乐部项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页生态别墅区项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页度假酒店区项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页商业服务区项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页山地滑草项目区项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页山地滑雪项目区项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页度假公寓区项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页附表附表投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页附表项目成本估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页附表收入销售税金及附加预算表„„„„„„„„„„„„„„„第页附表项目财务现金流量评价指标表„„„„„„„„„„„„„„„第页附表项目利润及其分配表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页附表损益估计表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页附表项目风险评估表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页附图附图湖规划设计图第章总论可行性研究报告编制依据市贾汪区总体规划建设项目经济评价方法与参数第三版国家发改委推荐使用的投资项目可行性研究指南国家和地方制订的有关法规规范和标准其他各有关专业设计规范及项目承建单位提供的基础资料。

项目提出的背景与建设的必要性与可行性项目提出的背景本项目待建设场址位于市贾汪区湖风景区，该地区特有的优美的自然生态环境，得天独厚，建成后的生态旅游度假区将集健康的生态景观区鲜明的文化观光区时尚的康体运动区可驻留的旅游度假区等四大功能。

强调融自然环境为体的生态建设，以水和绿带作为主要要素。

创造以地区性及历史性为地方特征的生态文化旅游基地。

创造新的舒适的城市生活和文化利用水和植物所具有的调节环境的功能，改善生活质量和增加生活的舒适性。

建成后的生态旅游度假区必将成为市乃至苏北最大的休闲度假区。

本项目开发的地块，正位于贾汪东北地带，有国道与相连，距贾汪新城区行政办公综合服务中心约十公里，南接新工区，东临大洞山，项目的开发将与以大洞山风景区为代表的周边风光景观万亩石榴园农业观光带有机结合。

项目建设的必要性改变市乃至苏北地区缺少假日经济载体的局面，提升贾汪区城市品位的需要。

随着城市居民和农村人口生活水平的提高，城市居民以及富裕的农民的需求休闲度假消费的日益增长。

推动贾汪区经济建设进程的需要为了积极响应国家可持续发展的观念，积极发展以生态旅游度假为龙头的第三产业。

对贾汪区域内原有自然资源合理开发与利用，创造新的经济增长点，此项目的开发进程直接影响到贾汪的城市建设进程。

带动相关产业发展创造就业机会实现社会稳定的需要在其各类商业项目建设过程中，将拉动建筑业建材市场及相关产业的发展，其次建设成后的部分商业以及将来小区的物业管理，将催生配套服务的第三产业发展，这些被带动的产业将会有新的就业岗位产生，可以解决很多人的就业问题，减少了失业带来的社会不稳定因素，维护和促进了社会安定团结。

项目建设的可行性当地潜在巨大的旅游市场立足苏北，辐射华北华东，延伸海外东南亚。

蕴含巨大的商机。

得天独厚的旅游资源以湖风景区为他费用定额等有关文件和定额国家发改委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版建设单位提供其它基础资料。

投资估算说明拆迁青苗补偿费用，该费用主要有土地出让金失地农民安置费用契税等组成，根据项目承建单位与政府部门达成的协议，娱乐项目使用土地主要以租用为主每年元亩，生态别墅，度假公寓及度假酒店用地采用征用的模式，年使用权土地出让金按万元亩计算，而青苗补偿费用则根据当地实际标准进行补偿，本项目地面附着物补偿费用和失地农民安置费用由政府承担。

预备费用按工程费用和其他费用两者之和的计取建设单位管理费按工程费用的计取销售费和管理费用按销售收入的计取财务费用即银行贷款利息，按年利率计算项目建设投资估算项目建设投资为万元融资方案建设项目资金主要来源于市场项目投资方。

第十三章财务评价财务评价依据基础数据与参数选取评价依据国家计委编写的投资项目可行性研究指南版国家发改委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版。

基础数据与参数选取项目收入税金及附加估算详见附表项目收入主要包括度假村别墅公寓销售收入万元，旅游度假娱乐项目营业销售收入万元。

总收入为万元。

营业税金及附加包括营业税万元，城市维护建设税万元，教育附加费万元成本估算项目开发建设成本项目期内合计万元详见附表营业及管理费用按每年的营业收入的考虑，项目期内每年合计万元表项目成本估算表序号项目金额万元备注建设成本营业管理费用总成本费用财务效益分析财务盈利能力分析通过项目财务现金流量计算，各项评价指标如表所示。

利润及其分配项目属旅游开发项目，其收入主要是旅游度假游乐项目销售收入。

经计算，本项目在计算期内利润总额为万元，财务内部收益率为，投资利润率为，投资利税率为，具体计算详见附表。

财务评价结论本项目据财务评价表明，项目投资财务内部收益率为，生态别墅度假公寓项目投资回收期为年，其它娱乐项目成本回收期年，投资利润率为，投资利税率为，充分说明了旅游开发建设项目的利润的空间不错。

综上所述，该项目的各项基础条件已具备时机已成熟，既符合国家的有关方针政策，又能产生定的经济效益和良好的社会效益，因此项目是可行的。

第十四章社会评价项目对社会的影响分析本项目是项旅游开发建设工程，将改变当地落后的经济条件和满足城市重新定位的需求，既有经济效益，又有社会效益，对社会的发展和进步将产生积极的影响。

从根本上解决了当地脏乱差的环境面貌，有效地促进了当地的社会综合治理。

与贾汪新城的建设开发相互配合，提升东北部的城市形象和整体水平，推动经济的可持续发展。

增加就业机会，带动相关行业的发展，提升当地的社会经济发展的竞争力。

繁荣地方经济，增加财政收入。

项目与社会的互适性分析项目由于对当地居民就业收入