模小配套设施不足管理水平低下目前广东省的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老舒适不匹配，与子女的孝心放心不匹配。

因此，目前的老年公寓是老年人无奈的选择。

五老年公寓发展趋势社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势纵观广东省老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。

在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老公寓无法满足宁静舒适生活的要求，产权式老年公寓的出现将打消老年人养老年岁及以上的高龄老年人口占岁及以上老年人口的，比年提高个百分点。

准设计的宾馆型养老院上海松江社会福利院各地均出现些私人性质的营利性质的小型养老院。

四广东省老年公寓现状老年人口高龄化日趋明显人口抽样调查结果显示年我省常住人口为万人，其中岁及以上的人口为万人，占，平均每人中就有名老年人。

老年人口的总量比年第五次全国人口普查时增加万人，年平均增加万人。

在人口老龄化快速发展的同时，高龄老年人口占老年人口总数的比重在不断扩大。

在人口老龄化快速发展的同时，高龄老年人口占老年人口总数的比重在不断扩大。

老年人口的总量比年第五四广东省老年公寓现状老年人口高龄化日趋明显人口抽样调查结果显示年我省常住人口为万人，其中岁及以上的人口为万人，占，平均每人中就有名老年人。

部分内容简介划设计上充分体现人性化关怀。

目前国内老年设施的形式目前有大型的退休社区北京东方太阳城广州颐年园酒店式服务的老年公寓浦东老年公寓上海假日老年公寓按照星级宾馆标准设计的宾馆型养老院上海松江社会福利院各地均出现些私人性质的营利性质的小型养老院。

四广东省老年公寓现状老年人口高龄化日趋明显人口抽样调查结果显示年我省常住人口为万人，其中岁及以上的人口为万人，占，平均每人中就有名老年人。

老年人口的总量比年第五次全国人口普查时增加万人，年平均增加万人。

在人口老龄化快速发展的同时，高龄老年人口占老年人口总数的比重在不断扩大。

年岁及以上的高龄老年人口占岁及以上老年人口的，比年提高个百分点。

户型设计不合理功能相对单服务范围狭窄目前广州现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人生活的基本要求，更不能从规划设计上体现人性化关怀。

就是这样的条件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之门外，造成了高的空床率。

住宅区规模小配套设施不足管理水平低下目前广东省的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院福利院，拥有个床位以上规模的还比较少。

整体规划设计落后，生活设施不完善，健身休闲娱乐设施单，医疗护理保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新代老年人的心理和生理需求。

服务人员缺乏专业培训在养老院从事服务的人员多为下岗职工和农民工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶送饭洗衣，而无法从老年人心理生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。

而广州近期养老院虐待老人丑闻更令养老院蒙羞。

总之，目前社会提供的养老方式着眼的是最普通人群，提供的是最基本的服务。

这种养老与老年人的尊严舒适不匹配，与子女的孝心放心不匹配。

因此，目前的老年公寓是老年人无奈的选择。

五老年公寓发展趋势社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势纵观广东省老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。

在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老公寓无法满足宁静舒适生活的要求，产权式老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京上海等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。

他们的成功建设，可以预示产权式老年公寓将成为未来老年住宅发展主流。

老年公寓将逐步从主城区向城郊转移老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。

老年公寓的开发以中档为主辅之中低档和中高档产品对老年公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定广东省现有的多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。

高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。

低档产品仍有市场，但需要升级换代。

总之中档老年公寓的建设将成为未来段时间内市场开发的主流，而高档公寓低档公寓也将占有席之地。

二老年住公寓目标客户需求及应对分析老年公寓目标客户需求特征分析老年住宅的内在需求主要从以下表现在以下几个方面老年社会的来临我国是世界上老年人口最多增长最快的国家之。

年代以来，岁以上的老年人口平均每年以的速度持续增长，目前已经超过亿，占世界老年人口的，占全国总人口比重的以上，中国已开始进入人口老年型国家行列。

专家预计我国到世纪中叶，岁以上的老年人将达到亿左右，约占亚洲老年人口总数的，约占世界老年人口总数的。

我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。

随着计划生育政策的贯彻执行，三口之家单亲家庭甚至单人家庭日益增多，家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大闲暇时间少，外出经商留学人员增加，城市空巢家庭越来越多，传统的家庭养老服务功能日益弱化。

我国的人口现状，成为了老年住宅需求增大的内在宏观因素，为老年住宅产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。

老年人收入水平随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单的退休补贴，投资保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。

未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。

老年进健康长寿。

园区内修建大型具有特色的中央主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流休憩以及娱乐活动场所。

完善的步行交通系统。

步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。

完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰应沿湖设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离左右即修建休息坐椅，方便老人休息。

道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。

为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，修建体现中国传统文化的以梅兰竹菊，岁寒三友为主题的组团花园，供老人近距离的养心养性养情。

整个社区规划形成从整体到局部，从组团到单体，多层次，多样化景观体系。

同时，各组团景观和各小区景观既相对，各成体系，又和小区社区景观脉络相通，脉相承，丰富多彩。

八单体建筑设计建筑结构低层和多层均为框架结构楼层低层为层，多层为层，均配有电梯。

部分底层架空，用作组团小型会所和娱乐活动中心，保证视野通透。

架空层层高不低于米，最好能达到米，提升物业档次。

采用环保地热供暖，分户计费。

分户空调室外机悬挂位置，做到统，保证立面整齐美观。

三线三管入户，即电话线有线宽带和自来水管直饮水管集中供热水管。

隐蔽管线，管道设置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到室内管线暗敷，尤其在管线布置上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及的位置。

房屋内窗户大量采用外飘窗形式，保证每户均有个阳光花房。

九户型面积控制及户内设施户型多层主要是房和二房，均带厨卫房面积控制在左右，二房面积控制在，房二房占总套数的。

低层建大户型，满足两代三代甚至四代同堂的需要。

阳光是健康生活不可或缺的。

金色年华所有的户型都最大限度地保证采光。

阳光透过大飘窗，洒在房间的每个角落，种温暖拥入心房。

中空隔热断桥铝合金保温窗，保持房屋节能通透四季如春。

大起居室宽敞明亮，满足老人交流活动之需要。

房间每个细节都需要求设计师深思熟虑无障碍设计，保证家中老人安全。

长柄门锁，便于使用。

超宽入户门足够两个老人并排搀扶通过。

步入式浴缸防滑扶手，保证老人洗浴安全。

房屋还安装电子安防系统紧急呼叫援助系统等。

十车位商业配套的设置在不影响小区道路交通的前提下，设置部分露天停车位，按每千平方米个车位的标准设置，方便车辆停放。

道路布置在主干道构架下，合理布置组团道路及庭院道路，形成合理道路系统。

商业配套设置按商业步行街物业形态考虑，单位面积根据商业使用功能确定，商业步行街应该既具备商业配套功能，同时具备休闲游玩景观功能。

五项目风险分析老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知认可需要段时间广东省属于大型省份，有亿多人口，人均收入均高于全国大部分部分省市，可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，面对的是新的特殊客户群体，在社会家庭结构演变中，虽然核心家庭逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认知认可，而认知认可更需要个时间过程，其认知认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认知认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可