烈，他们自身已经不堪重负，亲人的照顾力不从心。如果不解决好他们的后顾之忧，对他们的工作生活等诸多方面造成影响，必将对创建和谐社会带来不必要的负面效果，大力发展养老事业将对创建和谐社会添砖加瓦。是国民经济发展的需要房地产不仅对城市建设的影响很大，对国民经济的作用也很大。据测算，房地产对国民经济的拉动作用约个百分点。长沙房地产占的比重近几年虽在上升，但对个高速发展的城市而言，长沙房地产在国民经济中所占份额偏低。随着政策利好，阻碍市场发育因素的消除，人们消费与置业观念的更新，产业的发展潜力很大，存量和增量市场启动后，房地产占的比重还将快速上升，对的贡献还会逐步增大。同时房地产对相关产业的带动作用很大，据测算，房地产住宅的生产流通和消费，将会对几百大类几万个品种的产品提出要求，与六七十个产业的经济活动相关联，投资带动系数为，所以，房地产已成为中央扩大内需启动消费的重点，是社会看好的消费热点和经济增长点。近两年，长沙市房地产尤其是住宅的消费占社会家庭总消费比重快速上马来西亚美国新加坡加拿大秘鲁越南菲律宾缅甸俄罗斯，澳大利亚，日本，柬埔寨，英国，法国，印度，老挝，巴西，荷兰，据联合国最新统计，全球每十个人中就有个岁以上的老人，因此国外华人岁以上老人所占总人口比例按大致估计，则华人老龄群体的总体规模大致为万人。湖南老龄群体总体规模根据湖南省老龄事业“十五”发展规划，年我省人口总的规模为万人，其中岁及以上的老年人口为万人，占总人口的比重达。“十五”期间，全省老年人口将以每年的速度增长，至年将超过万人，占人口总数的以上。两型社会城市群人口规模为长沙市总人口为万人株洲市总人口为万人湘潭市总人口为万人岳阳市总人口为人益阳市总人口为万人常德市总人口规模为万人衡阳市总人口规模为万人娄底市总人口规模为万人城市群总人口为万人，城市群岁及以上老年人总体规模为万人。其中长沙市年岁及以上老年人近万占总人口的株洲市年岁及以上老年人约万，占总人口的湘潭市年岁及以上老年人近万，占总人口的岳阳市年岁及以上老年人近万，占总人口的益阳市年岁及以上老年人近万，占总人口的常德市年岁及以上老年人近万，占总人口的衡阳市年岁及以上老年人近万，占总人口的娄底市年岁及以上老年人近万，占总人口的。主要目标市场需要养老机构的老龄群体总体规模受经济文化社会设施等因素的影响，不同国度不同地区的老人对养老机构有不同的需求。据统计，各国选择机构养老的老年人占老人总数的比例，英国为，美国为，瑞典为，菲律宾为，泰国为，印度尼西亚为。我国目前不到中国老年科研中心。如果假设上述现实比例反映了各国老年包括海外华侨华人对养老机构的需求情况，则可大致估算出总体需求量。其中，海外华人以菲律宾的计，湖南省和长株潭市根据发展趋势均以计。海外华人需要养老机构的老龄群体总体规模万万人。湖南省需要养老机构的老龄群体总体规模万万人。其中长株潭需要养老机构的老龄群体总体规模万人我国养老机构供给现状全国截至年底，各地建有各级各类养老服务机构近家，床位万张，收养老人名。仅就床位数来讲，刚刚超过老年人总数的，较之于国际社会通行的的比率相差甚远。湖南国办社会福利机构余所，其中老年公寓所，供养老人人城市集体民办养老福利机构家，供养老人人农村敬老院所，供养老人人。各类养老服务机构共计所，床位张。长株潭三市目前床位数仅为张，能够满足的入住人数仅占三市年底老年人口总数万人的。若要达到全国的平均入住水平，需要新增床位多张达到北京的水平，需要新增床位多张而要达到发达国家的水平，则需新增加床位高达张，增加数是目前现有床位数的倍多。由此可见机构养老服务床位数供需缺口甚大。湖南省养老机构供求缺口以床位计。湖南万张其中长株潭万张单从湖南省内实际情况看，养老床位供应缺口很大，本项目具有良好的市场基础。市场需求预测年市场支持人口这里所称市场支持人口即主要目标市场需要养老机构的老龄群体总体规模。从上述分析和测算结果看，年项目市场支持人口情况见下表年项目市场支持人口目标市场支持人口万人海外老年华人湖南省老年人其中长株潭三市老年人合计未来十年市场支持人口为简单计，假设需要养老床位的老人所占老人比例保持不变，则可根据未来老人增长情况进行估计。其中，海外华人老人增长率以年来世界老年人年均增率计，湖南省老人增长率以年来全国老年人年均增率计，则估算结果如下表未来年市场支持人口万人年份海外老年华人湖南省老人长株潭老人注为简化计表中长株潭以外的城市老人支持人口计入湖南省内未来十年项目市场规模估算项目市场规模既与市场总体规模容量有关，更与项目竞争力相关，而项目竞争力又与项目规模区位设施状况服务水平价格等密切相关。因此，此处以各年市场支持人口为基数，综合考虑上述因素，假设本项目在长株潭三市能取得的市场份额，在湖南省长株潭以外的地区能取得的市场份额，在华人市保项目的正常运作。奏快，工作负担重，竞争激烈，年轻代已经是“心有余力不足”。依靠子女照顾的传统居家养老模式已经无法承担老年人养老的重任。解决老年人养老的途径是推进社会化养老共建保障模式。社会化养老共建保障模式就需要社会养老公共服务体系社会养老机构社会养老保险等措施。国务院老年工作委员会年发布的关于加强基层老年工作的意见中明确指出鼓励企事业单位集体社团个人和外资兴办养老服务设中共中央国务院关于加强老龄工作的决定的具体贯彻落实，其建设将大大加快湖南省老龄设施的建设，缓解湖南省养老市场的需求压力，对完善湖南省的老龄事业发展机制和社会保障制度建设和谐社会具有积极的推动作用。特别是本项目突出了居家养老与社区服务相结合模式住宅的建设理念，对全国老年养老事业具有示范作用。本项目的建设将促进当地小城镇的建设，带动周边的经济发展，及增加就业人员。本项目技术经济分析可行，经济效益良好，并具有定的抗风险能力。发展，及增加就业人员。本项目技术经济分析可行，经济效益良好，并具有定的抗风险能力。建设理念，对全国老年养老事业具有示范作用。保障制度建设和谐社会具有积极的推动作用。特别是本项目突出了居家养老与社区服务相结合模式住宅的管理中心含员工宿舍建筑密度容积率绿地率总投资万元其中固定资产投资万元铺地流动资金万元营业收入万元平均总成本费用万元税后利润总额万元总投资收益率项目资本金净利润率财务内部收益率税前投资回收期年税后，含三年建设期结论及建议结论本项目符合中国老龄事业发展“十五“计划纲要，是对中共中央国务院关于加强老龄工作的决定的具体贯彻落实，其建设将大大加快湖南省老龄设施的建设，缓解湖南省养老市场的需求压力，对完善湖南省的老龄事业发展机制和社会保障制度建设和谐社会具有积极的推动作用。特别是本项目突出了居家养老与社区服务相结合模式住宅的建设理念，对全国老年养老事业具有示范作用。本项目的建设将促进当地小城镇的建设，带动周边的经济发展，及增加就业人员。本项目技术经济分析可行，经济效益良好，并具有定的抗风险能力。本项目是规划中的三园体森林旅游公园老人低碳宜居大庄园及低碳高值品牌安全农业经济园建设项目中的个重要组成部分，总用地面积，建筑物占地，总建筑面积，包含老人公寓养老休闲园管理中心等的建设。本项目预计建设期年。投资回收期年。本项目对周边环境没有不利影响。建议本工程资金来源为多渠道，应做好资金计划和资金落实工作，确保项目的正常运作。本项目为公益福利项目，属于国家重点推动和发展的项目，建议有关政府部门给予大力支持。本项目投资较多，为减少资金压力，建议分阶段滚动实施。项目建设的必要性“老年型”社会发展的需要如前所述，我国从上世纪未即开始进入“老年型”社会。由于独身子女政策的实施，出生率的下降和城市化，原有的大家庭结构已经解体，代之而起的是家庭的小型化，即模式。模式有多种含意，对于养老而言，我国人口专家指出，今后，对夫妇养育个孩子，还需要照顾四个年迈的老人。在现代社会中，生活节奏快，工作负担重，竞争激烈，年轻代已经是“心有余力不足”。依靠子女照顾的传统居家养老模式已经无法承担老年人养老的重任。解决老年人养老的途径是推进社会化养老共建保障模式。社会化养老共建保障模式就需要社会养老公共服务体系社会养老机构社会养老保险等措施。国务院老年工作委员会年发布的关于加强基层老年工作的意见中明确指出鼓励企事业单位集体社团个人和外资兴办养老服务设施。本项目符合该文件精神。异地养老的需要华侨华人旅居海外有悠久的历史，也形成了规模庞大的海外华人团体。据不完全统计，目前海外华侨华人达多万人，分布在世界各地。其中，湖南旅居国境外的华侨华人和港澳台有多万人，分布在多个国家和地区。省内归侨侨眷及港澳台胞眷属近万人，合计近万人。随着全球老龄化时代的到来，海外老年华人也越来越多，他们中的许多都有落叶归根的思想情结，且国外养老院般收费昂贵。因此，如何为他们提供良好的设施，创造国内养老条件是我国养老事业的项重要内容。目前，全国范围内针对华人华侨的养老机构还非常少，且规模小，如上海归侨养怡院仅设有床位张。本项目的建设，有利于完善归侨养老设施，并使之成为联系海外华人的亲情纽带，起到促进国内外交流和地方经济社会发展的作用。此外，近年来，国外开始盛行异地养老，老年人离开现有住宅，到外地或国外居住养老，包括旅游养老度假养老回原居住地养老等。国外大多选择在第三世界及风景环境优美的地方，如泰国。我国也开始有部份人进入了国外养老行列，争取这部份人员的市场也是符合市场需要的。建设和谐社会的需要随着经济社会的发展，人口流动迁移明显加快，家庭规模朝小型化加速发展。特别是在城市，以夫妻和个孩子为基本形式的小户型家庭日益增多，并逐渐成为整个社会家庭结构的主流。今后的年青代，上有老下有小，生活节奏快工作压力大竞争激起为支撑和拉动县域经济发展的重要富县富民产业和骨干力量。世纪至年代，玉雕系列产品向高精尖和新奇特方面发展，形成了市场竞争的独特优势。年，天津口岸组织的省市玉雕产品评比中，镇平玉雕获质量销售第名。目前