，以确保项目的顺利实施。从项目诸多方面的研究表明，该项目的投资开发切实可行，建议有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。第二章概况自然条件地形位于湖南省东北部，东经，北纬之间。湘江自南向北流经市中心，通过岳阳市流入长沙。山地丘陵平原岗地所占比率各约。本次研究区域为区的区域。市区依山傍水，湘江纵贯南北，西有岳麓山谷山等，东部地势较为平坦。流入湘江的支流有浏阳河捞刀河靳江河等。地质据湖南省经济地图集年月发行记载，长沙东部位于湘江下游，由湘江带来的砂粘土砾石等堆积而成。西岸地区地质较为古老，主要由亿年前地质作用形成的板岩石英砂岩白云石等构成。水文湘江发源于广西壮族自治区灵川附近，流经湖南省永州市衡阳市湘潭市洞庭湖自岳阳流入长江，全长湖南省境内，流量，分年遇洪水时，流域面积，湖南省境内为湖南省最大的河流。东侧条西侧条共三条支流在区与湘江合流。浏阳河发源于湖南省与江西省交界处，由大溪河小溪河等支流在浏阳合流而成，全长，流量，分年实绩，流域面积，。捞刀河发源于与岳阳市交界处，全长口万人土地面积工业总产值亿元农业总产值亿元国内生产总值亿元社会零售总额亿元固定资产投资亿元表社会经济发展目标年份及增长速度项目年实际年规划平均每年增长速度年实际前年后年年平均国民生产总值社会总产值无国民收入工业总产值农业总产值货运量社会商品零售额外贸收购总额无能源消耗量万吨煤标备注以历年数据为基础，经回归分析，求得有关经济指标最满意的趋势预测模型见表。表国民经济指标预测按可比价格计算年度总人口万人工农业生产总值亿元国内生产总值亿元绝对数年平均增长率绝对数年平均增长率绝对数年平均增长率年年年数学模型备注取值为年度减去取值为年度减去取值为年度减去为了保持规划和预测致性，当预测值同规划值有出入时，在进行交通流量预测时，以规划目标值为准。第三章用地与道路交通现状及规划土地利用现状概况秦始皇统中国后，在现在的长沙设置了长沙郡，西汉时长沙作为长沙国的首都，成为政治经济文化的中心。西汉时期建起的城市，在唐宋元明清等朝代得到进步发展。在那些时期，主要的交通运输是利用湘江的水运，长沙城也以湘江的码头为中心而建。即现在湘江东岸长沙港附近批发商集中的地带。之后，从码头至黄兴路附近成为商业中心，随着京广线的迁线，长沙火车站移至市区的东部，商务区也以五路为中心的向外扩张。主要的工业企业，有卷烟厂啤酒厂药物机械日用品工厂等，主要位于丽臣路劳动路和芙蓉路等位置。年代开始，在河西建起高新技术产业开发区，开发以电子工业为主的新兴工业。其后，长沙星沙经济技术开发区等工业开发区也应运而生。的住宅区直集中在京广线围绕的地区内。随着人口的集中，逐渐向郊外扩散。京广线南侧的雨花亭乡东侧的马王堆河西的望城坡等地区都在不断开发新的住宅区。文教地区主要集中在河西，如湖南大学湖南师范大学等。二城市总体发展空间结构及土地利用布局规划城市性质规模与建设目标城市性质长沙是全国历史文化名城，湖南省省会，并将逐步建设成为我国中部地区的区域性现代化中心城市。城市规模规划年城市人口为万，城市建设用地平方公里，人均建设用地平方米。二长株潭城市群远景设想远景长株潭城市群将发展成为有流环境品质和现代化城市运转效率的城市连绵区，该连绵区以三市主城区及中间地带长约公里宽约公里面积约平方公里范围为核心区。年左右，长株潭总人口将达到万左右，核心区城市人口可能达到万人，其中长沙万人左右，核心区规划采用带状组团型发展模式。三市域城镇体系规划推行积极的城镇化发展政策，强化湘江国道为主轴的“十字型”城市空间轴带，积极开发以浏阳宁乡为中心，沿交通干线向外辐射的二级城市发展轴，规划至年全市总人口万，城镇人口万，城镇化水平。城镇体系等级结构为特大城市个，即，为市域的中心城市，人口万中等城市个，即浏阳市宁乡市。都市区外建制镇个，其中中心镇个，般建制镇个，按其职能分为四类工矿型个，交通型个，旅游纪念型个，集贸型个。四城市空间结构与功能布局城市用地发展方向与空间结构为沿湘江国道两条生长轴线，向周边拓展城市发展空间，构筑“主两次四组团”的城市空间结构。“主”为河东主城区，指河东城区集中联片发展区域，年城市建设用地平方公里，城市人口万。规划将强化综合服务功能，提高环境质量，其中环线以西的地区为城市中心区。“两次”为河西新城和星马新城河西新城东至湘江，西至都市区边界，北至谷山，南至靳江河，年城市建设用地平方公里，城市人口万。规划为文教科研区及市级行政中心和高科技产业基地。星马新城位于主城区东面，年城市建设用地平方公里，城市人口万，规划利用其特有的对外交通优势，大力发展新型工业高科技农业航空产业和文化休闲产业。“四组团”为暮云捞霞高星含浦组团暮云组团年城市建设用地平方公里，城市人口万，利用其区位优势，布局面向长株潭的旅游商贸等区域性公共设施。捞单位余个，居民住宅户，拆迁总建筑面积万平方米。目前用地现状如下表土地性质亩数地级占比容积率备注商业住宅工业用地农用地其他用地合计规划用地情况该片区规划总用地面积公顷，其中可开发用地公顷道路广场市政基础设施及公共配套设施用地公顷不可开发用地公顷。规划设计指标情况见下述二表技术经济指标表序号名称用地面积公顷比例备注总用地面积道路广场市政基础设施公共配套设施用地可供开发用地其中商业办公公共设施用地包括商业金发滨江风光带包括湘江风光带与潇湘风光带，片区包括南湖片区湘江明珠金外滩片区五合垸片区岳麓并获全国人居环境示范奖。城市总体形象不断提升，在全国同类城市中树立了良好的典范，赢得了广泛声誉，也得到了全体市民的拥护与赞誉，建设美好长沙已成大家的共同心愿。在新的历史机遇面前，今后几年，将按照市委市政府的总体部署，继续致力于滨江区域建设，城市滨水区建设将紧紧围绕提质改造下足功夫，充分发挥滨水区的土地资源价值。“洲两岸”建设主要包括滨江风光带工程与片区改造开发滨江风光带包括湘江风光带与潇湘风光带，片区包括南湖片区湘江明珠金外滩片区五合垸片区岳麓滨江新城片区及橘洲景改造下足功夫，充分发挥滨水区的土地资源价值。“洲两岸”建设主要包括滨江风光带工程与片区改造开在新的历史城市总体形象不断提升，在全国同类城市中树立了良好的典范，赢得了广泛声誉，也得到了全体市民的拥护与赞誉，建设美好长沙已成大家的共同心愿。是长沙的母亲河，是长沙的灵魂所在，是长沙最瑰丽的风景线。近年来，在市委市政府领导下，不断加大建设投入。湘江大道及潇湘大道等道路陆续建成，湘江风光带已成长沙的标志性景，并获全国人居环境示范奖。城市总体形象不断提升，在全国同类城市中树立了良好的典范，赢得了广泛声誉，也得到了全体市民的拥护与赞誉，建设美好长沙已成大家的共同心愿。在新的历史机遇面前，今后几年，将按照市委市政府的总体部署，继续致力于滨江区域建设，城市滨水区建设将紧紧围绕提质改造下足功夫，充分发挥滨水区的土地资源价值。“洲两岸”建设主要包括滨江风光带工程与片区改造开发滨江风光带包括湘江风光带与潇湘风光带，片区包括南湖片区湘江明珠金外滩片区五合垸片区岳麓滨江新城片区及橘洲景区。三研究依据及范围研究依据中长期社会发展战略纲要工业局与民用建筑可行性研究深度要求国家计委建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版。建设部建标号房地产开发项目经济评价方法。其他有关专业设计规范。建设单位提供其他各项基础资料。年城市总体发展规划土地利用的总体规划南湖片区的控规研究范围可行性研究报告依据国家有关部门的法令政策规程规范，对项目建设的必要性建设规模建设内外部条件项目总体规划方案及公用工程环境保护投资估算及资金筹措和经济效益社会效益等进行研究。四主要技术经济指标目前用地现状南湖片区地处湘江东岸的长沙主城区核心地区南部，东临书院路南临二环线西临湘江北临西湖路，该片区临湘江长约公里。片区内现以居住工业和仓储用地为主，其中居住用地约占总用地面积的左右仓储和工业用地约占左右，其它如公墓用地约占。片区内现状道路主要有书院路湘江大道尚未完全拉通西湖路劳动路和南湖路，但道路建设比较差。片区内局部地区洪涝灾害严重有些地方尚无市政供水。片区内共有拆迁单位余个，居民住宅户，拆迁总建筑面积万平方米。目前用地现状如下表土地性质亩数地级占比容积率备注商业住宅工业用地农用地其他用地合计规划用地情况该片区规划总用地面积公顷，其中可开发用地公顷道路广场市政基础设施及公共配套设施用地公顷不可开发用地公顷。规划设计指标情况见下述二表技术经济指标表序号名称用地面积公顷比例备注总用地面积道路广场市政基础设施公共配套设施用地可供开发用地其中商业办公公共设施用地包括商业金融办公等居住用地不可开发用地包括保留用地南郊公园陵园等技术经济指标表二序名称数值备注号总建筑面积万其中保留建筑万保留用地范围内建筑面积新建建筑万可开发用地建筑面积万，中小学市政等设施万容积率可开发用地平均容积率建筑密度绿地率五研究结论与建议研究结论项目建设符合国家产业政策，今年我国国家资产投资调控政策总的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，国家为全面启动房地产市场出台了各项扶持政策，为房地产开发提供了政策上的支持。项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改造。根据投资估算，项目总投资亿元，其中工程费用亿元，征地拆迁费亿元，建设期贷款利息亿元。全部投资财务内部收益率，所得税后全部投资回收期年，所得税后财务净现值为万元。财务指标反映项目仅略有盈利。从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高经营收入是最为关键。管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也是提高项目的经济效益的重要途径。建议资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位防火规范和工业企业总平面设计规范的要求，在建筑物四周设消防通道，道路与周围建筑物之间的间距符合防火间距的要求。尾矿库选址铁选厂的尾矿库是个处于高势能状态的泥石流源，需要勘察设计施工监理和管理等多部门