领先地位，是中国商业地产的领军企业。 四编制依据与研究范围 编制依据 根据中华人民共和国的有关法律法规和政策规定，结合该项目的具体情况， 本可行性研究报告的编制依据主要有 国家发改委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数 国家建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法 工程建设相关法律法规及设计规范 开发商提供的其他有关材料。 二研究范围 本可行性研究报告的研究范围包括 总论 项目市场分析 建设条件分析 项目的建设内容和规模 投资估算与资金筹措 财务基础数据估算 财务效益分析 不确定性分析 项目风险分析 结论等 在此基础上，考察项目建设的必要性技术的可行性和经济合理性，为政府 有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依 据。 第二部分项目市场分析 宏观市场分析 整体经济运行状况 年前三季度，面对复杂多变的国内外环境和各种重大挑战，经济向好 势头进步巩固，继续朝着宏观调控的预期方向发展，据国家统计局发布的 年前三季度国民经济运行数据，前三季度国内生产总值近万亿元，按可比 价格计算，同比增长，比上年同期加快个百分点。固定资产投资增长 较快，投资结构有所改善。全社会固定资产投资近万亿元，同比增长。 其中，房地产开发投资万亿元，增长。城乡居民收入继续增长，城镇 居民人均可支配收入万元，同比增长，扣除价格因素，实际增长。 从前三季度的经济运行数据可以看出，当前国民经济继续朝着宏观调控的预 期方向发展，经济向好的势头进步巩固。从实体经济的表现和投资消费出 口三大需求的表现来看，三季度中国经济出现企稳的迹象。基于实体经济的较好 表现，宏观经济重要先行指标制造业采购经理指数在度连续下滑后，最 近两个月都在攀升，三季度企业家信心和企业景气指数也都出现上扬，这预示着 未来经济的较好表现。 二房地产业发展状况 年前三季度，全国房地产行业产销同旺，投资额同比增长，销售 面积和销售额分别同比增长和，其中写字楼销售增长，商业经营 性用房增长，表现在销售额方面写字楼与商业经营性用房增量远大于商品 住宅增量，达到和。从价格水平增幅看，在国家连续的政策干预下， 房价在刚需市场和高品质产品的合推下，虽无大幅上扬的表现，但仍处在稳步增 长阶段，尤其表现在二三线城市，写字楼及商业经营性用房更是表现为量价齐升 的态势。 三房地产产业调整状况及趋势分析 政策调整 年月国务院出台促进房地产市场平稳健康发展的通知国条， 二套房贷首付不低于的房贷政策明确提出到保障性住房用地供应量的保 障，专项整治囤地炒地行为，进步抑制房价新国十条坚决遏制部分城市 房价过快上涨的通知，以差别化住房信贷政策严格抑制房价，出台了对首套自 住房高于平米以上的家庭，首付比例不得低于，二套房首付比例不得低 于，贷款利率不得低于基准利率倍的政策。 年月日，针对房地产市场疾步回暖，国家再出重拳坚决遏制部分 城市房价过快上涨，要求各地立即研究制定贯彻落实国十条文件的实施细则。 趋势分析及前景预测商业地产将迅猛发展 商业地产在我国相对来讲，起步较晚，而经济的持续增长城市化的快速推 进，是商业地产存在并发展的推动力量。国家相关调控政策，主要是针对住宅市 场，抑制房价过快增长，解决城市夹心层住房问题，商业地产依然蓬勃发展。 城市的迅速发展，诞生了新的高端的写字楼大型商业体综合性专业 商业中心，个城市发展程度的高低其商业水平是重要的评判标准之。受 年系列调控政策影响，以济南为代表的部分城市商品房住宅市场呈现冷清态 势，而未受到政策影响的商业地产却片旺销迹象，对于与住宅相配套的底商部 分成为消费群体的购房目标。 小结 国家房地产调控政策剑指商品住宅市场，在商品住宅投资受阻的现实状况 下，以写字楼和商业地产为主体的商务地产市场正在稳步渐进，将会有相当 部分流动性资本在进入住宅受限之余转向商业地产市场，这为本项目带来巨大 的机遇。 二区域市场分析 区域整体经济运行状况 兰州市整体经济运行情况 图兰州市年增量图 兰州市近年来经济发展速度较快，到年，兰州市国内生产总值年均增 长，达到亿元，力争突破亿元。人均国内生产总值年均增长， 达到元工业增加值年均增长，达到亿元全社会固定资产投 资年均增长，达到亿元般预算收入年均增长，达到亿元全 社会商品零售总额年均增长，达到亿元。三大产业增加比重调整到 。依据最新数据显示，兰州市整体经济运行情况稳步提升。 雁滩板块整体经济运行情况 雁滩是兰州城市的北大门，现有人口万余人，其中常住人口万余人， 居住半年以上的外来人口万余人。雁滩由早期的黄河中的滩地转变为蔬菜 水果家庭副业养猪经济体，再到新技术产业开发区域形象，目前雁滩区域已经形成了以房地产业带 动基础设施建设商贸专业化市场发展带动物流经济区域规模化发展带动消 费市场三维经济结构，本项目所在雁滩板块必将延续其引领兰州市经济结构发 展的地位。 二区域商业发展状况 兰州市商业发展状况 兰州市受地域特征限制，商业地产市场发展受市政规划影响较大，在城区主 干道人流和商务集中区商业氛围较弱，商业地产发展速度与区域商业活跃程度及 城市建设住宅市场活跃度明显趋同。 从市场起始看，以专业市场开发为主的雁滩片区是兰州市商业地产兴起区 域，先后以雁滩家居市场旧货市场日杂市场古玩市场瓷砖市场灯具市 场三森美居等全方位细分专业市场开发，保有租赁开发是本区域主要开发模式， 并且以此带动的兰州市最先的住宅片区式开发区，成为人居和商业共同发展的城 中新城区。 从影响力来看，与兰州市商业活跃区域发展类似，东城区东部市场区域成为 兰州市最早的商业地产开发区域，目前已经形成了以东部市场为核心，先后发展 起东部品牌服装城西北品牌鞋城新东部品牌服装城新世纪商贸中心开宸 名品基地锦绣鞋城易都摩尔综合商业区以及新近开发的万商国际及东欧逸景， 成为兰州市辐射周边区域商贸集散中心，租售结合的保有式开发模式是此片区市 场的重大特点。 从商业市场活跃度看，兰州市商业地产开发形成了沿庆阳路因市政改造带动 的开发项目，在主城区范围内，沿城区主干两侧和城中改造区域兴起的商业地产 开发，其开发模式基本为点状开发为主，以符合沿路商业发展需要开发的以商业 经营和商务服务为体的项目为主，辅以部分大型综合商业开发抢占休闲中心区 域和交通节点区域，其开发受地块固有的交通环境商业构成消费层级限制较 大，无法形成对兰州市商业市场的带动作用。 除上述开发现状外，目前，兰州市商业地产开发形成以偏于改造开发为主 住宅片区开发辅助开发为辅的开发模式，其经营模式以出售为主，从片区分布可 用下图表现 图兰州市主要商圈分布图 兰州市商业地产发展均以点式开发为主，少见片区式综合式的开发， 其出售和租赁价格受经营方式和消费对象水平影响较大。 西关商圈和东部是目前兰州市商业用房租售价格最高的区域，通过调研，商 圈内临街商铺租金可比项目中，以位于张掖路中段新建项目为例，经调查紫金广 场层的租金比商业街内部价格稍高些，约为元月。层商业整 体销售单价万。而在次级商圈租金水平受商业氛围成熟度是否 临主街周边居民人口数量等因素影响租售价格差异较大，商圈临街商铺租金平 均元•月。 雁滩商业发展状况 随着雁滩区域性经济的发展，雁滩大桥良志汽车万佳家居省政协良 志嘉年华中广宜景湾御景东方银垠大厦各自大气优雅的建筑风格和错 落有致的布局，在极大提升了区域形象的基础上，房地产开发空前热情，在兰州 城建历史上直处于引领先锋位置。 受区域特性居住氛围浓厚以及地理等因素影响，项目区域内商业氛围较为 浓厚，但无成熟上规模商圈。从调研数据分析，雁滩区域商业呈如下分布特征 天水路什字至高速路口区域，主要以建材家居销售为主，分布有雁 滩家具市场万家国际家具及三森美居广场旧货市场西部丝绸商贸城兰州 雁滩布料批发市场等。 以华孚泰购物广场为主要大型成型的商业体，集西餐影院休闲服饰 化妆品百货为体的多业态组合商场。 黄河风情线的雁滩公园儿童公园体育公园等为主，南滨河路分布有 户外运动设备销售汽车服务等经营业者。 雁宁路主要分布些与居住生活相关的少量餐饮美发业和家兰州银 行的生活配套商业。 而附近电子商贸城及农民巷的餐饮业也是附近商圈的最大亮点。 从调研的情况来看，项目所在区域内，除了些零散小商业外，并没有形成 成规模的商业氛围。这状况和该区域内密集的人口密度大量的高档住宅小区 是不相吻合的。 小结 兰州商业发展已经逐步摆脱了传统百货购物时期，各类商品品牌化发展引 导消费品牌化，以高端品牌提升形象，以高附加值提升经营收益的综合互动经 营模式越来越普遍，以张掖路为参照，发展成为以亚欧商厦为品牌形象以地 上地下步行街林立品牌带动人气商潮以大型品牌餐饮娱乐场所提高人流互动。 其间以综合发展模式的亚欧商厦，以高端品牌定位的高附加值卖场联动高 档餐饮娱乐会所以及四星级宾馆，成为兰州市出具规模的本土综合性商业代 表，其十余年成功运营，成功带动了西关至南关商业片区的繁荣发展，以印证 此类商业形态对区域商业的带动和整合力量的庞大，目前亚欧商厦成功蜕变为 兰州市国际二线品牌经营场所，吸引了省内大部分高端客户的消费，在兰州 市零售业超亿元的市场份额中独占